【正文】 大受打擊。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。 ③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。而預(yù)計到 20xx 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 20xx04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 20xx04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663 號 20xx03 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號 20xx06 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 20xx01 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123 號 20xx05 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1 號 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25 號 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47 號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙 河口 中山路 552 號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 20xx10 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無 店鋪 223 市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場回顧 211 國營商場同合資商場共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全 、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模 較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商的壓力也大。相對投 資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。 ③以國內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項目設(shè)計為一個有城市代表性、風(fēng)格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物。 l 強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營 規(guī)劃，增 強投資信心。 n 在其它樓層設(shè)置： 國際流行前線：經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三 層，其余部分進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營的條件。使 每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 174。 ② 新型商業(yè)模式。內(nèi)容包括商戶動向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動、推廣活動等。 915 服務(wù)品牌 我司曾經(jīng)服務(wù)的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。 n 項目檔次較高，會針對消費人群變狹窄。所以項目住宅部分的重點目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。 n 2 盡可能保證各單位的 景觀。 說明 7： u 初步真實體現(xiàn)項目商業(yè)氛圍，從而支撐 D、 E 商業(yè)部分的銷售。 說明 2： u E 區(qū)的業(yè)態(tài)作為項目商業(yè)部分的另一重點，通過提前統(tǒng)一招商可確保項目主題定位。 n 通過“酒店”的操作，令整個項目的利潤得 到最大限度的實現(xiàn)。 他們共同特征： 是社會上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價值，更需要榮耀和被受尊崇。 n 同區(qū)域同文件次競爭項目不多，直接競爭大大減 少。這一項目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個案。天河城的形式與貴司的項目相似。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 啟動人脈銷售 n 媒體組合： 174。 資源商戶直銷 ◎租售第二階段 n 目的（效果）： 174。 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。 經(jīng)營設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于 A 區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 所謂 “靜”是指經(jīng)營一些與“動”主題有關(guān)的各類品牌商品。 n 建設(shè)一個下沉式廣場，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 2 目針對的消費群相當(dāng)部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。 441 商場檔次分析 ①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在 1999 年為 1007 億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035 億元；相差甚遠(yuǎn)。 44 市場需要什么 ①大連市民的日常生活習(xí)慣在過去的 5 年內(nèi)起了基本的變化。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。華麗商場變成空置，白白浪費了經(jīng)濟資源。 4市場定位 商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至 40 米寬， 也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現(xiàn)給大眾。 ※現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。 進入 20xx 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著 機會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。 T—— 威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。 423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。假設(shè)每月消費 1000 元，每月大連市的消費總額會是 億元。 n 靈活變通的商品檔次。 1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的 硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。 46 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 461 針對項目整塊建議 ◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為 主軸線將整個項目連在一起成為整體。 作用： n 可將 D、 E 地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便， n 將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動 D、 E 地塊的經(jīng)營發(fā)展。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費人流。 5商場的租售策略 51 目標(biāo)客戶 511 銷售目標(biāo)客戶 （投資客、品牌商戶 /廠家、個體經(jīng)營者） n 本地客戶 n 外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)）