【正文】 錄 第一部分 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 一、歷年來(lái)宏觀調(diào)控政策回顧與展望??????????????????????????????????????????? P03 二、 20xx 年總體市場(chǎng)情況分析?????????????????????????????????????????????? P06 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)??????????????????? ???????????????????????? P12 四、目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及市場(chǎng)影響????????????????????????????????????????????? P16 第二部分 濰坊市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展情況分析????????????????????????????????????????????????? P19 二、城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析??????????????????????????????????????????????? P23 第三部分 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研 究分析 一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升???????????????????????????????????????? P38 二、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不斷壯大?????????????????????????????????????????????? P41 三、 20xx 年度住房用地供應(yīng)情況 ???????????????????????????????????????????? P43 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè)???????????????????????????????????????????????? P44 第四部分 微觀市場(chǎng)環(huán)境研究分析 一、對(duì)市場(chǎng)的思考??????????????????????????????????????????????????? P48 二、對(duì)產(chǎn)品的思考??????????????????????????????????????????????????? P58 三、對(duì)客戶的思考??????????????????????????????????????????????????? P59 四、項(xiàng)目定位推廣建議???????????????????????????????????? ????????????? P67 五、精裝修市場(chǎng)分析?????????????????????????????????????????????????? P71 附件部分 第一部分 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對(duì)社會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的很多因素是長(zhǎng)期存在。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。 抑制過(guò)熱的投資需求，成為政府為過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的首要任務(wù)，政府調(diào)控政策的重點(diǎn)將由調(diào)整供給逐步轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。貨幣政策 20xx 年會(huì)繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購(gòu)房成本預(yù)計(jì)都將上升。 長(zhǎng)期來(lái)看，地少人多是我國(guó)國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。但部分房企卻由于處理不當(dāng)遭遇危機(jī)。如果沒(méi)有更多的外界因素刺激，這個(gè)階段還不能升級(jí)到真正的理性時(shí)代，而這場(chǎng)大地震恰好承擔(dān)了這個(gè)角色。商業(yè)集中地以東門里大街為主。城市西部已在引進(jìn)大型物流項(xiàng)目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點(diǎn)。兩條變化曲線基本呈剪刀式對(duì)稱變化。 與全國(guó)平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國(guó)。 16 年濰坊市投資貢獻(xiàn)率平均高于消費(fèi)貢獻(xiàn)率 個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明濰坊市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠投資拉動(dòng)。新農(nóng)村建設(shè)實(shí)現(xiàn)了良好開局。產(chǎn)成品存貨 億元 ,增長(zhǎng) %,應(yīng)收賬款凈額 億元 ,增長(zhǎng) %,兩項(xiàng)資金占流動(dòng)資產(chǎn)平均余額的 %。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益大幅增加 ,實(shí)現(xiàn)盈利合計(jì) 億元 ,同比增盈 億元。 (5)消費(fèi)升級(jí)加快 隨著居民收入的增加和消費(fèi)環(huán)境的改善，居民消費(fèi)支出逐步增大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。工業(yè)虧 損面擴(kuò)大。因此從這個(gè)角度上說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控的繼續(xù)實(shí)施，將促使全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加理性和合理，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展能力的增強(qiáng)將起到積極作用。 建筑工程仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)。 20xx 年度住房建設(shè)總量 高檔商品房18%普通住房73%經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房8%廉租房1%資料來(lái)源：濰坊市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃 20xx 年，建設(shè)各類住房 萬(wàn)套，總建筑面積 245 萬(wàn)㎡。今年大盤多以高品質(zhì)進(jìn)入、價(jià)格適中開盤，同時(shí)價(jià)格將隨市場(chǎng)、時(shí)間調(diào)整上升。 ? 調(diào)控政策跟進(jìn)，房?jī)r(jià)漲幅放緩 繼 20xx 年七部委聯(lián)合宏觀調(diào)控，使全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)漲幅有所下降， 20xx 年宏觀調(diào)控方向偏頗，“一邊調(diào)控一邊漲” ， 20xx 年以來(lái)增幅轉(zhuǎn)變思路調(diào)整方向，調(diào)控力度繼續(xù)加強(qiáng)， 20xx 年國(guó)家繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的延續(xù)性和落實(shí)性，嚴(yán)肅對(duì)待內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。 教育配套 該案自身配套小區(qū)幼兒園，加之該項(xiàng)目位置位于各教育設(shè)施已經(jīng)相對(duì)成熟的奎文區(qū)，有新華小學(xué)、實(shí)該案周邊的基礎(chǔ)教育設(shè)施較為完善，有中心雙語(yǔ)學(xué)校，育才學(xué)校等，但是該案沒(méi)有配備小區(qū)幼兒園。配套了濰坊首個(gè)私家生態(tài) SPA 會(huì)所，半地下車庫(kù)。小區(qū)內(nèi)有水系環(huán)繞，但主水景在二期，一期只有一條人工小溪；除 7 號(hào)樓因規(guī)劃的局限棟距達(dá)到 70 米，其它的棟距均不超過(guò)40 米。 本案地處高新區(qū)的最東北端，周邊多為在建的商品房項(xiàng)目，大量人口尚未導(dǎo)入。 購(gòu)房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購(gòu)房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購(gòu)房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。雖然有價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)，但為保證固定利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)高于以前。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70％。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。上半年，全市綜合能耗過(guò) 5 千噸標(biāo)準(zhǔn)煤的工業(yè)企業(yè)達(dá)到 140 家，比 20xx 年上半年的 131 家增加 9 家；綜合耗能共計(jì) 萬(wàn)噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比 20xx 年上半年增加能耗 萬(wàn)噸標(biāo)準(zhǔn)煤；能耗總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %，所占比重同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。前三季度全市建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比僅增長(zhǎng) %；簽訂合同額 256 億元，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 ,全市完成財(cái)政總收入 億元 ,增長(zhǎng) %,其中地方財(cái)政收入 ,增長(zhǎng) %,地方財(cái)政收入增幅高出全省平均水平 ,列全省第 9位。規(guī)模以上投資施工項(xiàng)目 4183 個(gè) ,其中總投資過(guò) 1000 萬(wàn)元的項(xiàng)目 2583 個(gè)。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣 各項(xiàng)存款余額 億元 ,比年初增加 億元 ,增長(zhǎng) %,人民幣存款增量居全省第 3 位。全市計(jì)劃 5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目 585 個(gè) ,其中過(guò)億元的項(xiàng)目 220 個(gè) ,當(dāng)年完成投資 億元 ,占規(guī)模以上投資的 %。 20xx 年 ,全市農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力 萬(wàn)千瓦 ,增長(zhǎng) %；農(nóng)業(yè)機(jī)械總值 (原值 ) ,增長(zhǎng) %；大中型拖拉機(jī) 萬(wàn)臺(tái) ,增長(zhǎng) %,聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到 10001 臺(tái) ,增長(zhǎng) %,玉米聯(lián)合收獲機(jī)達(dá)到 1711 臺(tái) ,增長(zhǎng) %。 盡管投資率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)關(guān)系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟(jì)周期上升階段，投資率較高而消費(fèi)率較低，經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段則出現(xiàn)相反格局。投資率從 1999 年的 42％，迅速上升到 20xx 年的 ％；消費(fèi)率則從 1999 年的 ％，快速回落到 20xx 年的 ％。消費(fèi)就是最終消費(fèi)，包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范圍，是青島理想的經(jīng)濟(jì)腹 地。因?yàn)榻ǔ菈π枰罅康耐练剑跃偷厝〔?，附近取土開挖，于是就在城內(nèi)的四角形成了許多大灣，比如說(shuō)荷花灣、蝴蝶灣等等。 ? 相比之下，某些非地震帶地區(qū)的房屋 “安全溢價(jià)”可能更加明顯。尤其在房企對(duì)今后一段時(shí)間市況不看好的預(yù)期下，土地價(jià)格走低將更為明顯。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)， 90 ㎡以下的住房供應(yīng)量會(huì)增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng) 濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的供應(yīng)量。 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一）宏觀調(diào)控總體趨勢(shì) 1. 調(diào)控目標(biāo)：抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最為關(guān)注的話題， 房?jī)r(jià)快速上漲也是引發(fā)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，帶來(lái)政治、濟(jì)經(jīng)、社會(huì)一切不穩(wěn)定因素的直接原因。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 在加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的目的是給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而不是打壓。近年來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房?jī)r(jià)漲跌”這個(gè)問(wèn)題展開。房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)很多期盼，任重道遠(yuǎn)。 20xx 年 110 月，全國(guó)商品房銷售面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 20xx 年全年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年銀行加息、 927 新政、《物權(quán)法》、限制外資等調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，是很值得注意的信息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并抑制不良貸款沖動(dòng)。 今年金融政策應(yīng)該會(huì)有利空消息出現(xiàn)，加息預(yù)期仍然強(qiáng)烈，加息幅度可能提高。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新土地規(guī)劃，到 2020年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截止 06 年末全國(guó)耕地總面積僅剩 億畝。 ? 將引發(fā)全國(guó)對(duì)現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機(jī)。 這場(chǎng)地震會(huì)直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的是影響到置業(yè)者的心態(tài)，從而改變?nèi)藗儗?duì)人生目標(biāo)的追求！這種反思影響到置業(yè)心態(tài)，加劇觀望情緒！從需求的源頭抑制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，也 抑制房地產(chǎn)投機(jī)，反過(guò)來(lái)會(huì)帶動(dòng)住宅保險(xiǎn)的發(fā)展，也加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！ 第二部分 濰坊市場(chǎng)宏觀環(huán)境研究分析 一、城市發(fā)展規(guī)劃情況分析 濰坊地處山東半島中部，毗鄰渤海萊州灣，扼內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，是山東半島的交通樞紐，擁有日益完善的海陸空交通體系，屬于中國(guó)東部沿海開放區(qū)，不僅是歷史文化名城、還是馳名海內(nèi)外的“世界風(fēng)箏都”。 濰縣向以商貿(mào)著稱。城市中部加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。 表一 全國(guó)、全省及 濰坊市 1990 年以來(lái)投資率和消費(fèi)率數(shù)據(jù) 單位：％ 年份 全國(guó) 全省 濰坊 投資率 消費(fèi)率 投資率 消費(fèi)率 投資率 消費(fèi)率 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 八五時(shí)期 九五時(shí)期 十五時(shí)期 1990－ 20xx 資料來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《山東統(tǒng)計(jì)年鑒》、《濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算 ? 第一階段（ 1990－ 1999 年）為投資率下降階段。 1990－ 20xx 年濰坊市投資率平均高于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，其中 1990－ 1992年平均高 15 個(gè)百分點(diǎn)， 1993－ 20xx 年平均高 個(gè)百分點(diǎn)， 20xx－ 20xx 年平均高 ，呈逐步降低之勢(shì)。 （二） 20xx 年城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 05001000150020xx2500國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億） 895 1030 第一產(chǎn)業(yè)完成值（億） 160 第二產(chǎn)業(yè)完成值（億） 520 第三產(chǎn)業(yè)完成值（億） 321 350 02年 03年 04年 05年 06年 07年資料來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 全市經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展 ,經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力大幅提升， 20xx 年濰坊市完成生產(chǎn)總值 2056 億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 111 億元，分別是 20xx 年的 倍和 倍，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 美元，城市綜合實(shí)力躍居全國(guó)第 41 位。全部行政村實(shí)現(xiàn)村村通汽車、通電話 ,自來(lái)水受益村數(shù)達(dá) 8262 個(gè)。 (3)服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新進(jìn)展 服務(wù)業(yè)發(fā)展逐步加快。 ? 保險(xiǎn)業(yè)健康發(fā)展。 19 月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %， 增速比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高 百分點(diǎn)。集體、民營(yíng)企業(yè)出口 億美元 ,增長(zhǎng) %。截止 9 月底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有 133 家虧損企業(yè)，比去年同期增加46 家，增長(zhǎng) %，虧損面達(dá) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，虧損企業(yè)虧損額 億元，增長(zhǎng) %。 （ 2）從影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主觀因素分析，貫徹黨的十 七大精神，全市上下凝神聚力，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展、新跨越的熱情將會(huì)進(jìn)一步激發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億）建筑工程投資額（億）數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算 20xx 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，建筑工程總投