【正文】 個百分點 ,比去年同期擴大 個百分點 , 兩種價格上漲幅度不同步的直接后果就是眾多生產(chǎn)企業(yè)在價格方面面臨著“高進低出”的局面，承受著兩種價格差異的巨大壓力，使得成本增加，企業(yè)利潤空間縮小，經(jīng)濟效益下滑。目前全市的投資結構優(yōu)化與經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求還存在一定差距。據(jù)海關統(tǒng)計 ,20xx 年全市進出口總額 億美元 ,比上年增長 %；其中出口 ,增長 %；進口 億美元 ,增長 %。私營經(jīng)濟零售額 億元，增長 %。 重點調(diào)控行業(yè)得到了有效控制，薄弱環(huán)節(jié)得到了逐步加強，促進了經(jīng)濟結構的調(diào)整優(yōu)化，為全市加快轉變經(jīng)濟增長方式、實現(xiàn)科學發(fā)展打下良好的基礎。 ? 財政對社會事業(yè)發(fā)展投入力度進一步加大。貨幣持續(xù)回籠 ,全年現(xiàn)金收支相抵 ,凈回籠 億元。電信業(yè)保持較快發(fā)展。規(guī)模以上工業(yè)虧損面 %,提高 個百分點 ,虧損企業(yè)虧損額 億元 ,增長%。全市工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %,比上年提高 個百分點。 20xx 年 ,全市 完成村鎮(zhèn)建設投資 億元 ,其中小城鎮(zhèn)建設投資 億元 ,新建各類建筑 萬㎡。各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13600 元，農(nóng)民人均純收入 6000 元，分別比 20xx 年增加 6062 元和 2357元。 表二 濰坊市主要指標增幅（％） 年份 GDP 增幅 投資率 消費率 消費品零售總額增幅 全社會投資增幅 國地兩稅收入增幅 財政總收入增幅 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關數(shù)據(jù)計算 表三 全國、山東、濰坊投資、消費貢獻率 年 份 最終消費貢獻率 % 資本形成貢獻率 % 全國 山東 濰坊 全國 山東 濰坊 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關數(shù)據(jù)計算 從對 GDP 增長的貢獻率（為最終消費、資本形成總額當年增量與 GDP 當年增量之比）分析， 1990－ 20xx 年濰坊市最終消 費貢獻率為 ％，低于全省的 ％和全國的 ％；濰坊市資本形成貢獻率為 ％，明顯高于全國的 ％，但低于全省的 ％。從發(fā)展趨勢看，濰坊市的消費率與全國、全省平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的。從發(fā)展趨勢看，濰坊市的投資率與全國平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的，與全省 趨勢略有不同。之后，針對 1994－ 1995年經(jīng)濟出現(xiàn)的嚴重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調(diào)控措施，經(jīng)濟于 1996 年基本實現(xiàn)了軟著陸。 （ 1）濰坊市投資率和消費率演變過程 從九十年代以來濰坊市投資率和消費率變化軌跡看，濰坊市投資率由“八五”時期的 %下降到“九五”時期的 44%,又上升到“十五”時期的 %,1990－ 20xx 年平均為 ％；而消費率與投資率呈相反變化趨勢，由“八五”時期的 37%上升到“九五”時期的 %，又下降到“十五”時期的 %（見表一）， 1990－ 20xx 年平均為 ％。 ? 西部物流打通城市血脈 濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場、廣東汽配城、機床城、陽光商城等一大批項目建成營業(yè)，這里將成為全省乃至全國的綜合性物流樞紐。東邊高新區(qū)推進高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭取成為全省一流的高科技園區(qū)。東到青島，西到濟南都大約 150公里，與東營、日照、威海、煙臺、淄博呈輻射狀連接，使濰坊成為半島城市群的交通樞紐，也成為沿海與魯中、魯西的陸上交通必經(jīng)之路。東關城內(nèi)街巷繁多， 有九街十八巷之說。河西建置悠久，濰縣城的城墻創(chuàng)于漢代，系堆土夯打而成，明末時為防御清兵改為外部砌石，城墻上設炮臺二十八處，垛口一千六百處。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。 ? 在高檔產(chǎn)品領域，借鑒國外地震多發(fā)國家的領先技術，將成為買點。 ? 房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。這些大學生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里， 510 年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。土地購置面積 、施工面積和新開工面積的增長速度均處于 20xx 年以來同期最高水平，且施工面積增速較快（較 20xx 年高 ），因此，未來 12 年商品房供給將以更快的速度增加。政策執(zhí)行的“短腿”，成為一個亟須解決的問題。 20xx 年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊， 20xx 年從緊貨幣政策將在 3 月 25 日得以證明。 20xx 年初始，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場不斷傳出趨冷的信號，全國大中城市房地產(chǎn)交易量和價格都在下滑，一線城市房地產(chǎn)項目全線打折降 價銷售。在政府不斷加強宏觀調(diào)控的過程中，房價依然持續(xù)上漲。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲幅。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠高于 GDP 增速。二者決不能獨當一面。 20xx 年以后，從嚴政策的實施，市場土地與住房供量會增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房將出現(xiàn)“三足鼎立”的市場局面，這種結構上的改變，有 利于形成梯級消費。 匯嘉總體上來看， 20xx 年中央針對金融以及房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至更長時期我國房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明確的政策取向。我們認為，政府和老 百姓都不愿看到也不會讓房價雪崩式的下降出現(xiàn)，因為房地產(chǎn)的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產(chǎn)具有保值和增值性，具備投資功能。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高，開發(fā)投資結構有所改善。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標增長速度高于供應類指標增長速度，商品房供不應求矛盾仍然較為突出。 110 月份，全國商品房累計銷售均價為 3974 元 /㎡，比去年同期增長了 %。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房價不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購房者的神經(jīng)，也引起了政府對房地產(chǎn)市場的高度關注。繼而給企業(yè)提出了品牌優(yōu)化和整合營銷的新要求。大量的資金在金融政策的導向下，在銀行、股市、樓市中游走。 4. 政策落實：全面強化 執(zhí)行力度 近年來，一些地方政府由于過多過深地介入房地產(chǎn)業(yè)，為了自身利益和眼前利益，往往置中央調(diào)控措施和要求于不顧，變相化解或抵制調(diào)控政策，導致調(diào)控政策遲遲不能發(fā)揮應有的作用。良好的房地產(chǎn)銷售走勢使得 20xx 年度房地產(chǎn)投資的增速達到了歷史最高水平（較 20xx 年高 個百分點）。 其次，目前在我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在 3044 歲，這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍；而隨著我國 1998 年以來高校的連續(xù)擴招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。 ? 品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢獲得更多的發(fā)展機遇和市場認可。在中檔住房上， ? 建筑設計抗震級別的提升，預計成為主流。還有無數(shù)的人在蠢蠢欲動，等待房地產(chǎn)市場的復蘇。 濰坊在唐朝乾德三年設濰州，明洪武九年改為濰縣，老濰縣城跟別的縣城不一樣，它是被白浪河一分為二，是少有的雙城，白浪河西叫做城里，河東叫做東關，河西城里的城堡形狀像龜（中間高四周低），河東東關的城內(nèi)形狀像蛇，龜蛇應玄武之意。東城城墻在清咸豐以前是土城，咸豐后創(chuàng)建三合土城。 半島城市群是我省的經(jīng)濟核心區(qū)，濰坊又處于這一核心的地理中心。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設各具風貌的特色城市。 ? 東部高新技術舞動產(chǎn)業(yè)龍頭 東部的濰坊高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為全市高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍 頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟指標去年增幅居全國第 2 位，排名也由第 48 位上升到第 23 位。消費率，又稱最終消費 率，通常指一定時期內(nèi)最終消費額占國內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。從 1992 年開始，全國又掀起了一個經(jīng) 濟建設的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長，到 1995 年投資率基本在 50％左右，消費率也基本在 37％左右。 （ 2）濰坊市投資率、消費率與全國、全省水平對比 ? 投資率。 ? 消費率。而 1999－ 20xx年，經(jīng)濟增長率為 10％，其投資率降至 43%左右，消費率提高到 45%左右。對外開放成果豐碩，五年累計利用外商直接投資 25 億美元，有 18 家世界 500 強企業(yè)落戶濰坊。 加強村鎮(zhèn)建設 ,推進新農(nóng)村建設。截至 20xx 年底 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到 4312 家 ,比上年增加 141 家；實現(xiàn)增加值 億元 ,同比 增長 %。 20xx 年 ,全市規(guī)模以上工業(yè)完成主營業(yè)務收入 億元 ,增長 %；實現(xiàn)利潤 億元 ,增長 %,實現(xiàn)利稅 億元 ,增長 %；實交稅金 億元 ,增長 %。 20xx 年 ,全市完成郵政業(yè)務總量 億元 ,增長 %。各項貸款余額達 億元 ,較年初增加 億元 ,增長 %,同比多增 億元 ,人民幣貸款增量居全省第 2 位。全年商品房銷售額 億元 ,比上年增長 %。城鎮(zhèn)投資完成 億元 ,增長 %；農(nóng)村投資完成 億元 ,增長 %。三是私有經(jīng)濟零售額份額最大。 (7)對外經(jīng)貿(mào)增勢良好，民營經(jīng)濟快速發(fā)展 進出口繼續(xù)保持較快增長。 (1)投資結構仍需進一步調(diào)整優(yōu)化。近年來，我市工業(yè)企業(yè)原材料、燃料、動力購進價格上漲幅度較大，但由于多種原因造成價格傳導不暢，工業(yè)品出廠價格并未能與原材料、燃料、動力購進價格一起“水漲船高”，同步上升，原材料、燃料、動力購進價格的漲幅遠大于工業(yè)品出廠價格的漲幅。隨著去年下半年基數(shù)的提高，全年完成提高 3 個百分點的目標存在一定的難度，還需進一步加大措施。良好的經(jīng)濟發(fā)展外部環(huán)境，從總體上為 全市的經(jīng)濟發(fā)展提供了機遇和市場。 20xx 年以來，全市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了幾年宏觀調(diào)控的基礎上朝著更為健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，地位更加突出、規(guī)模更加擴大、市場更加廣闊。從投資額和所占的比重看，全市房地產(chǎn)投資仍以住宅投資為 主。 商品房銷售活躍、價格平穩(wěn)增長。其中高檔商品住房用地為 36 公頃，普通商品 住房用地 145 公頃，經(jīng)濟適用住房 19公頃。全市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 ? 大盤影響全市房價，中高檔住宅增多拉升房價 大型住宅項目的價格走勢在某種程度上決定著整個樓市的價格。一般來說，樓盤的價格大致包括了四個方面 ：一是建安費用；二是地價；三是房地產(chǎn)稅費及管理費用 ；四是利潤 。據(jù)統(tǒng)計，單價低于 3000 元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。瑞景園 區(qū)位情況 地理位置 交通條件 項目地處新華路與東風東街交匯處，兩條道路均為交通主干線，無論自駕出行，還是周邊的公交設施都較完備。目前在濰坊學院北門附近有較多的小商業(yè)，但是不能完全滿足今后小區(qū)業(yè)主的生活所需。 地處濰坊高新區(qū)的東北角，地塊形制方正，四周為整潔干凈的市政道路圍合，周圍全都是新建的小區(qū)和商品住宅，大區(qū)位的市政環(huán)境非常理想 結論： 經(jīng)過上述“區(qū)位情況”的綜合對比分析后，丹桂里綜合優(yōu)勢最明顯，其次是玫瑰園，雖然目前本案在區(qū)位綜合評分上尚處劣勢，但本案還是有明顯優(yōu)勢的，例如：整個小區(qū)四周被寬闊的市政馬路圍繞，而且周邊全是在建的中、高檔商品房小區(qū)，保證了本案的獨立性和高端樓盤的區(qū)位形象要求；玫瑰園陷于老城區(qū)的建筑之 中，而丹桂里更是整體被老建筑所包圍，小區(qū)的外圍形象很差。 玫瑰園一期由地塊南側的 6 幢小高層組成，地塊形狀方正，中間的一幢小高層前后為整個小區(qū)的中庭景觀，有較大的景觀優(yōu)勢，其它樓棟的棟距不