【正文】 玫瑰園一期由地塊南側(cè)的 6 幢小高層組成，地塊形狀方正，中間的一幢小高層前后為整個小區(qū)的中庭景觀，有較大的景觀優(yōu)勢，其它樓棟的棟距不理想。目前在濰坊學院北門附近有較多的小商業(yè)，但是不能完全滿足今后小區(qū)業(yè)主的生活所需。據(jù)統(tǒng)計，單價低于 3000 元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。 ? 大盤影響全市房價，中高檔住宅增多拉升房價 大型住宅項目的價格走勢在某種程度上決定著整個樓市的價格。其中高檔商品住房用地為 36 公頃，普通商品 住房用地 145 公頃，經(jīng)濟適用住房 19公頃。從投資額和所占的比重看，全市房地產(chǎn)投資仍以住宅投資為 主。良好的經(jīng)濟發(fā)展外部環(huán)境，從總體上為 全市的經(jīng)濟發(fā)展提供了機遇和市場。近年來，我市工業(yè)企業(yè)原材料、燃料、動力購進價格上漲幅度較大，但由于多種原因造成價格傳導(dǎo)不暢，工業(yè)品出廠價格并未能與原材料、燃料、動力購進價格一起“水漲船高”，同步上升，原材料、燃料、動力購進價格的漲幅遠大于工業(yè)品出廠價格的漲幅。 (7)對外經(jīng)貿(mào)增勢良好，民營經(jīng)濟快速發(fā)展 進出口繼續(xù)保持較快增長。城鎮(zhèn)投資完成 億元 ,增長 %；農(nóng)村投資完成 億元 ,增長 %。各項貸款余額達 億元 ,較年初增加 億元 ,增長 %,同比多增 億元 ,人民幣貸款增量居全省第 2 位。 20xx 年 ,全市規(guī)模以上工業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入 億元 ,增長 %；實現(xiàn)利潤 億元 ,增長 %,實現(xiàn)利稅 億元 ,增長 %；實交稅金 億元 ,增長 %。 加強村鎮(zhèn)建設(shè) ,推進新農(nóng)村建設(shè)。而 1999－ 20xx年，經(jīng)濟增長率為 10％，其投資率降至 43%左右，消費率提高到 45%左右。 （ 2）濰坊市投資率、消費率與全國、全省水平對比 ? 投資率。消費率，又稱最終消費 率，通常指一定時期內(nèi)最終消費額占國內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設(shè)各具風貌的特色城市。東城城墻在清咸豐以前是土城，咸豐后創(chuàng)建三合土城。還有無數(shù)的人在蠢蠢欲動，等待房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。 ? 品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢獲得更多的發(fā)展機遇和市場認可。良好的房地產(chǎn)銷售走勢使得 20xx 年度房地產(chǎn)投資的增速達到了歷史最高水平（較 20xx 年高 個百分點）。大量的資金在金融政策的導(dǎo)向下，在銀行、股市、樓市中游走。 2. 主要方向：繼續(xù)抑制投資需求 房價不斷攀升，屢創(chuàng)新高，刺激著普通購房者的神經(jīng)，也引起了政府對房地產(chǎn)市場的高度關(guān)注。 （四）商品房需求 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標增長速度高于供應(yīng)類指標增長速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。我們認為，政府和老 百姓都不愿看到也不會讓房價雪崩式的下降出現(xiàn)，因為房地產(chǎn)的根本功能屬性是居住和使用功能，所以必須保證老百姓“居者有其屋”；另一方面，房地產(chǎn)具有保值和增值性，具備投資功能。 匯嘉二者決不能獨當一面。在商品房銷售中，期房銷售增長速度明顯高于現(xiàn)房銷售增長速度，銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。在政府不斷加強宏觀調(diào)控的過程中，房價依然持續(xù)上漲。 20xx 年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊， 20xx 年從緊貨幣政策將在 3 月 25 日得以證明。土地購置面積 、施工面積和新開工面積的增長速度均處于 20xx 年以來同期最高水平，且施工面積增速較快（較 20xx 年高 ），因此，未來 12 年商品房供給將以更快的速度增加。 ? 房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。在房子這件事情上，人們的心思還在初級階段，擁有房子不單是為了居住，更多的是滿足虛榮心。東關(guān)城內(nèi)街巷繁多， 有九街十八巷之說。東邊高新區(qū)推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭取成為全省一流的高科技園區(qū)。 （ 1）濰坊市投資率和消費率演變過程 從九十年代以來濰坊市投資率和消費率變化軌跡看，濰坊市投資率由“八五”時期的 %下降到“九五”時期的 44%,又上升到“十五”時期的 %,1990－ 20xx 年平均為 ％；而消費率與投資率呈相反變化趨勢，由“八五”時期的 37%上升到“九五”時期的 %，又下降到“十五”時期的 %（見表一）， 1990－ 20xx 年平均為 ％。從發(fā)展趨勢看，濰坊市的投資率與全國平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的，與全省 趨勢略有不同。 表二 濰坊市主要指標增幅（％） 年份 GDP 增幅 投資率 消費率 消費品零售總額增幅 全社會投資增幅 國地兩稅收入增幅 財政總收入增幅 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計算 表三 全國、山東、濰坊投資、消費貢獻率 年 份 最終消費貢獻率 % 資本形成貢獻率 % 全國 山東 濰坊 全國 山東 濰坊 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東統(tǒng)計年鑒》、《濰坊統(tǒng)計年鑒》的相關(guān)數(shù)據(jù)計算 從對 GDP 增長的貢獻率（為最終消費、資本形成總額當年增量與 GDP 當年增量之比）分析， 1990－ 20xx 年濰坊市最終消 費貢獻率為 ％，低于全省的 ％和全國的 ％；濰坊市資本形成貢獻率為 ％，明顯高于全國的 ％，但低于全省的 ％。 20xx 年 ,全市 完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資 億元 ,其中小城鎮(zhèn)建設(shè)投資 億元 ,新建各類建筑 萬㎡。規(guī)模以上工業(yè)虧損面 %,提高 個百分點 ,虧損企業(yè)虧損額 億元 ,增長%。貨幣持續(xù)回籠 ,全年現(xiàn)金收支相抵 ,凈回籠 億元。 重點調(diào)控行業(yè)得到了有效控制，薄弱環(huán)節(jié)得到了逐步加強，促進了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，為全市加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、實現(xiàn)科學發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計 ,20xx 年全市進出口總額 億美元 ,比上年增長 %；其中出口 ,增長 %；進口 億美元 ,增長 %。 19 月份，全市原材料燃料動力購進價格漲幅高出同期工業(yè)品出廠價格漲幅 1 個百分點 ,比去年同期擴大 個百分點 , 兩種價格上漲幅度不同步的直接后果就是眾多生產(chǎn)企業(yè)在價格方面面臨著“高進低出”的局面，承受著兩種價格差異的巨大壓力，使得成本增加，企業(yè)利潤空間縮小，經(jīng)濟效益下滑。 （ 1）從國內(nèi)經(jīng)濟政策實施成效分析，隨著近年來國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化和落實，國家對經(jīng)濟的調(diào)控手段已日漸成熟和完善，同時企業(yè)已從最初的不適應(yīng)，開始向主動調(diào)整發(fā)展思路，積極適應(yīng)調(diào)控要求方向轉(zhuǎn)變，節(jié)能減排和科技創(chuàng)新已成為企業(yè)的自覺選擇，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品附加值，促進資源的循環(huán)利用已成為企業(yè)自然選擇的發(fā)展方向。 其中， 20xx 上半年全市 90 ㎡以下住房完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %；其它完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比下降 %；辦公樓完成投資 億元，占房地產(chǎn)投資完成額的 %，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，占投資完成額的 %，同比下降 %；從投資額和所占的比重看，辦公用房投資額與上年相比增長幅度較大，商業(yè)營業(yè)用房增長幅度有較大回落。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計、戶型設(shè)計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計、戶型設(shè)計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進而影響整個城市的居住水平。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態(tài) 勢 ，樓市需求呈上升態(tài)勢。位于福壽東街距離本案僅 300 米的沃爾瑪超市尚在建設(shè)中。社區(qū)內(nèi)部地坪高于市政道路地坪 2 米，局部樓棟底層架 空 米，完全人車分離設(shè)計。二期地塊方正，建筑錯落布局以協(xié)調(diào)彼此的棟距、景觀通道和日照系數(shù)。因此缺乏商業(yè) 氛圍。因此，價格優(yōu)惠、經(jīng)濟實用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn) 品、價格將出現(xiàn)差異化。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為 200 公頃。 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %050100150200房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 2 0 . 4 3 7 . 1 43 79 9 8 . 4 1 5 6 . 6住宅投資（億元） 1 3 . 9 26 3 3 . 5 50 6 4 . 1 1 1 8 . 3所占比例 6 8 . 1 4 % 7 0 . 0 8 % 7 7 . 9 1 % 6 3 . 2 9 % 6 5 . 1 4 % 7 5 . 5 4 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來源：濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)計算 20xx 年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成住宅開發(fā)投資 億元，比上年增長 85%，占全部房地產(chǎn)投資完成額的 %。 （五）經(jīng)濟走勢預(yù)測分析 從經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境看，當前國際、國內(nèi)的政治形勢總體穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的總體環(huán)境良好，改革、發(fā)展成為國內(nèi)外多數(shù)國家和地區(qū)的發(fā)展主題。 (3)部分工業(yè)行業(yè)盈利空間縮小，虧損面 擴大。地方財政收入中 ,增值稅完成 ,增長 %,營業(yè)稅完成 ,增長 %,企業(yè)所得稅完成 億元 ,增長 %,個 人所得稅 億元 ,增長 %。在規(guī)模以上投資中 ,一產(chǎn)投資完成 億元 ,增長 %；二產(chǎn)投資完成 億元 ,增長 %；三產(chǎn)投資完成 億元 ,增長%。儲蓄存款余額 億元 ,比年初增加 億元 ,同比多增 億元。 工業(yè)經(jīng)濟效益明顯提高。全年共完成機耕作業(yè)面積 千公頃、機播面積 千公頃、機收面積 千公頃。如， 1992－ 1993 年，濰坊市 GDP 增長處于 90 年代以來的第一個高峰頂，投資率達到近 50%，而消費率僅為由 37%左右。目前，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響 ,投資率開始出現(xiàn)下降趨勢 ,而隨著居民收入增長的加快 ,消費率呈現(xiàn)上升趨勢。投資率，又稱資本形成率，通常指一定時期內(nèi)資本形成總額占國內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。 ? “半小時都市圈” ： 濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時都市圈”，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和昌樂縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展。在城外形成了寬兩丈，深五尺的護城河（老百姓叫月河），到 1948 年許世友、譚震林率領(lǐng)的山東兵團解放濰縣時，東城城墻的高度是七、八米，西城城墻高十二、三米。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，金融手段已經(jīng)抑制了房地產(chǎn)市場價格的暴漲，購房者陷入一片觀望之中。如 果沒有重要的扶持政策，預(yù)計持續(xù)周期偏長。 1. 供給在近期增加較快，長期難以快速提高 短期來看， 20xx 年 1 月份以來，逐月累計銷售面積都為竣工面積的 倍以上，供求矛盾仍比較突出，商品房價格呈上升趨勢，尤其 6 月份以后速度加快。 2. 金融政策：主打流動性 20xx 年，控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰(zhàn)線，一年內(nèi)央行連續(xù) 6 次加息， 10 次上調(diào)存款準備金率。房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。 20xx 年 110 月，全國商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房新開工面積 7 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點；商品房竣工面積 萬㎡，同比增長 %，增幅比 20xx 年全年提高 個百分點。在承認政府住房保障責任的同時，不能否認房地產(chǎn)市場的作用。瑞景園 市場分析提案報告 送呈：中色陽光 提供： 同創(chuàng)策劃 — 濰坊項目組 日期： 20xx 年 6 月 6 日 目