【正文】 ? ? 節(jié)能燈具、節(jié)能馬桶等?? —— 節(jié)能方式及策略具體體現(xiàn)！ 三 、 本案規(guī)劃等細部描述 ： ＂建筑的藝術在于 人類把外在本無精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精 神的一種創(chuàng)造． 黑格爾 生活是永不停息的輪盤，時空推移形態(tài)變遷。隨著家庭功能細化，住宅的內部功能也分成動靜及干濕兩個層次的對比。 第六章 項目銷售執(zhí)行策略 廣告策劃也好、 整體營銷策劃也罷，最終都要體現(xiàn)在銷售上，或者說，是銷售最終實現(xiàn)了房地產開發(fā)及策劃的價值。 六、最終，我們要確保開發(fā)商利潤最大化；如何做到這一點呢？ 一）、首先，市場定位要準確！ 二）、項目規(guī)劃要多考慮提升利潤點的產品（如：定做商業(yè)部分）； 三）、戶型設計 要考究：盡量做到購買者喜愛的戶型，確保暢銷； 四）、每期開發(fā)的產品要根據(jù)市場需求進行升級換代；因為購房者需求越來越高……而樓盤品質決定其價值。 市場比較原則 房地產物業(yè)的價格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則： 同質低價或 同質同價但選擇多 、 優(yōu)質優(yōu)價高附加值 ，是與競爭對手抗爭的最有力武器；所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值的概念亦由此而來。 六）、本案特殊時期： —— 商業(yè)部分開發(fā)及招商 【 時間安排 】：本案商業(yè)在整個項目開發(fā)中起到非常關鍵的作用，它既是整個項目的生活配套，又是項目利潤后期實現(xiàn)者；因此商業(yè)部分何時開發(fā)、如何開發(fā)就顯得十分關鍵；還有商業(yè)是自營還是招商的問題，就需盡快決定下來，擬定相應策略并盡快實施。 這個階段是項目開發(fā)方收回投資成本并過渡到項目盈利的關鍵時期，也是快速去化房源的關鍵時期。 單位團購優(yōu)惠： （ 針對小高層部分房源，在行銷中實現(xiàn)，具體策略從略 ） 二、項目定價策略 定價原則 價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進一步影響到整個項目的資金回籠和利潤指標。 三）、項目宣傳要大手筆，注重整合有效媒體，形成立體化全方 位推廣；同時，配合大型活動，制造事件熱點，為產品面市及銷售展開而造勢；充分做到項目知名度、美譽度、認同度皆佳，婦孺老少皆知，并樹立良好的口碑相傳效應。 二）、充分利用典型性事件及活動 的轟動效應，借勢造勢，進一步擴大并影響目標客源。本案采用大面積玻璃豎龍骨落地窗作法，由于技術的可能性使本案起居室的開窗達到近乎理想的狀態(tài)。 ? 下沉式水系中庭景觀 —— 進一步豐富了社區(qū)水系，將現(xiàn)有水資源發(fā)揮到極致；同時，也更好地體現(xiàn)了 “仁者愛山 *智者樂水”思辨哲學觀念。 二）、項目賣點歸納： 對樓盤進行全面分析研究，概括為八個方面的賣點構成： 1）、地理位置； 2）、結構規(guī)劃； 3）、建筑用料； 4）、戶型設計； 5）、社區(qū)配套； 6）、物業(yè)管理； 7）、發(fā)展前景 8）、業(yè)態(tài)組合與互補…… 突出明顯優(yōu)勢 ，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。 如何來營造生活氛圍呢？首先 就是要通過項目的開發(fā)規(guī)劃，來提供并完善生活所必備的硬件設施，其次才是項目個性化營銷與推廣…… 第二章 項目分析及定位 房地產項目定位基本內容 ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━ 市場 營銷（傳播） 目標客戶 功能 規(guī)劃設計 價格 形象 物管 主題概念定位 定位理念之所以發(fā)展成為一種戰(zhàn)略性的理念，關鍵在于其影響深遠： ? 定位是為了使產品獲得更大的 競爭優(yōu)勢而提出的； ? 定位所要展現(xiàn)的是本產品與競爭產品的不同之處； ? 定位確定的是產品在消費者心目中與眾不同的位置； ? 定位應該包含產品是什么、給誰用的基本內容； ? 產品的定位不一定是同類產品沒有的，而應該是競爭產品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的。 —— 分為多期開發(fā)，便于 與對方的后續(xù)開發(fā)形成時間差；首期開發(fā)體量不宜過大過小，以 5萬平米左右為宜，并將首期整個打造成于河岸邊的樣板生活區(qū)，以高品質低價位入市先行撬開市場。 ? 周邊配套尚不完善，生活居住尚不夠方便；且由于我項目的配套全部建設到位還需要一段時間 ，房價還在不斷上漲，這樣勢必造成部分急于購房的客群改變置業(yè)打算，轉而購買市區(qū)的或就近項目購買住房。 有足夠的人群關注我項目，這是項目能夠成功銷售的前提。 一、區(qū)域特征綜述： 山東濰城經濟開發(fā)區(qū)位于濰坊西北部，是連接山東半島與京津和華北地區(qū)的重要節(jié)點，是濰坊市區(qū)外擴的重要區(qū)域，也是濰坊發(fā)展物流業(yè)的基礎地帶，魯東最大的商貿物流中心即位于此間。 ☆ 該區(qū)域住宅類房地產開發(fā)尚處在啟動期，投資勢頭優(yōu)于其它區(qū)域。 四、目標客群分析： 一）、宏觀分析： 隨著諸多項目的紛紛推出，購買群 體在有了多種選擇外，更對樓盤品質有了更深的認識與更高的要求；而對于單一項目來說，隨著其推出產品類型的變化，相對應的客戶也隨之而變；而隨著項目形象的逐步建立，產品品質及品牌影響力對消費群體的影響也就逐步顯現(xiàn)出來。 四、物業(yè)管理： 建議與項目旁側之酒店達成合作，共享星級酒店物業(yè)管理。主入口形象包裝 當我們靜心梳理、細細品味親身歷經的點點滴滴時，記憶總是如此清晰，感受總是那么真切，渴望變得越發(fā)的濃烈…… 我們的年輪上章刻著 傳統(tǒng)東方生活的濃稠和綿長、烙印著西方生活的新鮮和變異，又在金融危機大背景下驟然黯然失色。保持起居室完整性；餐、廚、廁的“濕”區(qū)與起 居室的間接聯(lián)系也同樣尊重了業(yè)主自身和起居室的相對獨立性。 因此，本著認真負責、提供專業(yè)化服務的原則，我們特擬出本《銷售執(zhí)行策略》之章節(jié)，以資研討。 五）、提供良好的物業(yè)服務，以良好的物業(yè)服務贏取客戶的口碑與真誠回報，從而提升項目附加值。 就本案而言，對競爭個案做一定深度的價格定位分析 —— 尤其是魯發(fā)名城 —— 將對自身的價 格策略制定有相當大的幫助。 具體時間需要根據(jù)工程進度，并 配合住宅部分完工及銷售情況而具體擬定。 四）、開盤后強銷期（或說： 項目熱銷期） ： 【 時間界定 】：開盤期后的一個月內（ 根據(jù)市場情況，時間可適當延長 ） 【 工作任務 】：延續(xù)開盤期的旺銷勢頭，結合開盤后的促銷措施積極跟進，繼續(xù)快速回籠資金。 在項目進行到一定程度后，建議以合作的方式在濰城區(qū)設立第二分理處。 二）、售樓處設置要大手筆，裝修要有檔次與品位，與樓盤規(guī)模、產品調性相一致；并且要營造舒心的看房（實際也就是購房及今后生活的）環(huán)境。 第五章 活動促銷策略 一、活動促銷目的： 由于競爭性樓盤的增多、普通廣告宣傳形式被過渡重復使用，導致購房群體對硬性廣告宣傳，有一定抵觸或懷疑心理，不利于拉近產品與消費者之間的距離……鑒于此種情況，結合本案的主題定位，我們擬推出系列事件及活動，以促進項目房源快速去化，并達到以下目的： 一）、通過典型性事件及活動的推出，再加上媒體的宣傳造勢，來彰顯項目及產品特性，進一步加深目標消費群對項目的了解與認知，從而進一步促進銷售。 開窗方式決定起居室光線介入與視覺景觀。 ? 300 畝臨河景觀水系綠地廣場 —— 與社區(qū)綠化融為一體；多功能主題休閑水系綠地廣場，沉淀著對生 活的感悟，同時也是悠閑生活的開始，讓繁忙的都市人靜心低尋找現(xiàn)代生活情境下最質樸的情感歸宿。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展 /開發(fā)商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同……這 “八方面不同 ”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。 【分析小結】：