【正文】 廣造勢(shì)區(qū)域重點(diǎn)以寒亭本區(qū)域?yàn)橹鞯那捌谕茝V思想的準(zhǔn)確性。但是經(jīng)過(guò)專案組深入調(diào)查了解到，寒亭區(qū)有一定的居民對(duì)高層有需求，有少部分需求強(qiáng)烈，但是苦于寒亭市場(chǎng)上尚無(wú)高層出售，因此只有持幣觀望。此外政府還將靠浞河西開(kāi)發(fā)一部分住宅小區(qū)。另外，從高端消費(fèi)市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，相對(duì)于市中心區(qū)來(lái)說(shuō)，客戶對(duì)本區(qū)尚未建立足夠的認(rèn)同印象。由 3 棟多層，一棟 17 層高層組成。但是同時(shí)也給本案帶來(lái)了不小的壓力。 ? 當(dāng)?shù)厝司?GDP 正在快速上漲，購(gòu)買力也有所提升，購(gòu)買商品房的需求正在擴(kuò)大。 而正因?yàn)楹^(qū)有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)。 6－10 % 1115萬(wàn) %1630萬(wàn) % 注：附圖 總價(jià)接受程度圖 戶型、面積 ： 寒亭地處濰坊北方，地屬寬廣，是濰坊市最大的一個(gè)區(qū)域，居民住房歷來(lái)寬敞，所以在人們的意識(shí)內(nèi)還是向往相對(duì)寬敞的住宅，這在此次的調(diào)杳中得到了明顯的顯現(xiàn)。鑒于此，本案必須有行之有效、環(huán)環(huán)相扣的營(yíng)銷手法，保證在高層銷售節(jié)點(diǎn)中，去化速度處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。 ② 活動(dòng)目的 此輪可售房源共計(jì) 100 套，多層住宅 32套，產(chǎn)權(quán)式酒店 68 套。 在具體的造勢(shì)中，利用各個(gè)銷售階段的特性，人為的加以 “截流蓄勢(shì)”，在銷售分段的 NO2只有當(dāng) 蓄勢(shì)到一定程度上方可進(jìn)入下一階段的行銷過(guò)程。 2）活動(dòng)期間為聯(lián)盟商家免費(fèi)刊（播）各種媒體廣告及本案的宣傳印刷品。錦江苑”商家聯(lián)盟 ① 活動(dòng)詮釋 “天潤(rùn)根據(jù)產(chǎn)品特性，提煉鮮明主訴求點(diǎn)，精選輔訴求點(diǎn)，達(dá)到推廣節(jié)奏及銷售節(jié)點(diǎn)的緊 密相連，保證本案來(lái)人、來(lái)電量的穩(wěn)步提升，完成銷售去化目標(biāo)。 來(lái)人區(qū)域圖84%8%6%1%1%寒亭區(qū)奎文區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)濰城其它區(qū)域來(lái)電區(qū)域圖85%9%6%0%0%寒亭區(qū)奎文區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)濰城其它區(qū)域來(lái)電量預(yù)估 來(lái)電量 =來(lái)人量 * =3600* =3960 通 ▲ 根據(jù) “區(qū)域客比例、媒體的投放、產(chǎn)品本身的特性” 來(lái)考量數(shù)值： ~2，根據(jù)綜合本案的綜合特性，數(shù)值擬訂 銷售各個(gè)階段的來(lái)人來(lái)電量略（按上述公式同理可依次計(jì)算出）。但是由于寒亭的建筑形態(tài)多為老的物業(yè)，不適合大型，社區(qū)配套入駐。 ? 當(dāng)?shù)貨](méi)有幾代同堂的居住習(xí)慣，因此 購(gòu)房偏好以中小戶型為主 ， 中等以上條件的購(gòu)房者喜好 120 ㎡左右的房型，中等偏下或事業(yè)剛起步的新婚夫婦則更偏好 80－ 89 ㎡的二房。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、寒亭人口快速增長(zhǎng)、土地政策、政府規(guī)劃的帶動(dòng)下，寒亭步入由供給拉動(dòng)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮期。濰坊寒亭天潤(rùn)錦江苑 20xx 年?duì)I銷策略報(bào)告 一、 市場(chǎng)及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目梗概： 天潤(rùn)錦江苑系山東濰坊天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的商住兩用項(xiàng)目。 20xx 年土地開(kāi)發(fā)量之高由下表就可以看出： 20xx 年 20xx 年 1－ 5 月 共計(jì)拍賣土地 4 宗 8 宗 共計(jì)拍賣平方 21204 ㎡ ㎡ 共計(jì)拍賣畝數(shù) 畝 畝 上表我們不難發(fā)現(xiàn) 20xx 年 1－ 5 月的土地拍賣量就是 20xx 年的近八倍。 ? 購(gòu)房者對(duì)房型的求不高， 總價(jià)是購(gòu)房考量的首要因素，總價(jià)控制在 30 萬(wàn)元以下 。因此才造成今 天這種情況。 客戶購(gòu)房需求 價(jià)格 ： 就目前寒亭市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格而言，一般小區(qū)樓房單價(jià)約在于 2200— 2600 元左右。 第一輪營(yíng)銷策略（ 20xx年 4月初－ 5月初） A、銷售目標(biāo) 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征，結(jié)合前期積累的意向客戶的實(shí)際需求，以迅速形成本案入市人氣，加快資金回籠速度，盡可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為銷售方針，本案于入市期首推 2樓多層以及高層?xùn)|單元，共計(jì) 97 套房源，其中多層 64 套，高層 33 套（扣除甲方和房管部門(mén)預(yù)留）。錦江苑”商家聯(lián)盟是由“天潤(rùn) 3）制作“天潤(rùn) 。 C、企劃配合 廣告策略 主定位： 將產(chǎn)品的投資優(yōu)勢(shì)通過(guò)廣告逐步展現(xiàn)，讓投資者堅(jiān)定信心 主口號(hào)： 天潤(rùn)錦江苑高層住宅 ，寒亭的驕傲！ 系列硬廣告主題： 主標(biāo)題： 天潤(rùn)錦江苑，時(shí)尚高層住宅、驚艷寒亭 強(qiáng)銷期及持續(xù)期廣告 主題一：針對(duì)目標(biāo)客戶，賦予產(chǎn)品身份象征和時(shí)代精神 主標(biāo)題： 天潤(rùn)錦江苑，寒亭上層菁英召集令 第三輪營(yíng)銷策略（ 20xx年 7月中－ 10月） A、銷售目標(biāo) 經(jīng)過(guò)兩輪的市場(chǎng)積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷售目標(biāo)主推多層 3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷售熱度。作為業(yè)主，只要出示會(huì)員卡便可享受到各種折扣和優(yōu)惠服務(wù)。本案的高層推出并未形成市場(chǎng)熱度、整體環(huán)境還不成熟。 在總價(jià)方面，約有 %的客戶可以接受價(jià)格在 16— 30 萬(wàn)的住房，約有 %客戶要求住房總價(jià)在職 1115 萬(wàn)之間。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)，因此對(duì)于酒店的特別是商務(wù)型酒店的需求強(qiáng)烈。 消費(fèi)需求變化分析 ? 從 20xx 年開(kāi)始，寒亭區(qū)開(kāi)始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開(kāi)發(fā)進(jìn)入大擴(kuò)容時(shí)期，大量的房屋建造加快了其城市化的進(jìn)程，千篇一律的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場(chǎng)所需求。 此外