【正文】 行按揭保證、市政配套設(shè)施以及物業(yè)管理、價格折扣、廣告促銷協(xié)助等。 （ 4）新產(chǎn)品的銷售渠道應(yīng)該長 （ 1）實力大于對手，可針鋒相對； （ 2）實力大體相當(dāng)，可另辟蹊徑； （ 3）實力不及對手，要避其鋒芒。 —— 哪一類中間商能與本企業(yè)密切合作，就選擇哪一類中間商。 獨家代理 是指開發(fā)商對自己開發(fā)的項目，委托一家有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司，獨家負責(zé)項目的物業(yè)代理工作的方式。 一、單項選擇 ( )考核批準，且取得經(jīng)紀資格證書，方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。 2023年 1月 29日星期日 9時 56分 34秒 21:56:3429 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , January 29, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :56:3421:56:34January 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三、 房地產(chǎn)營銷渠道的管理與控制 1）開展促銷活動 2）資金資助 3）協(xié)助中間商搞好經(jīng)營管理，提高市場分銷效果 4）提供市場信息 5）與中間商結(jié)成長期的伙伴關(guān)系 三、 房地產(chǎn)營銷渠道的管理與控制 （ 1）契約約束與銷售配額 （ 2）測量中間商績效 ?主要方法 1）將每一中間商的銷售績效與上期的績效進行比較，并以整個群體的升降百分比作為評價標準 2）將各中間商的績效與該地區(qū)基于銷售潛量分析所設(shè)立的銷售額相比較 （ ） P166 、賣方代理和雙重代理 2.（ ）是指擁有物業(yè)商品的所有權(quán)和處置權(quán)的中間商。 第二節(jié) 物業(yè)營銷渠道的管理 ?居間：是指經(jīng)紀人為交易雙方提供信息及條件，撮合雙方交易成功的商業(yè)行為。 （ 2）一旦選定中間商代理銷售時，為防止失控現(xiàn)象發(fā)生，要留有一定的余地。 十一、 影響營銷渠道策略選擇的因素 （ 1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位價值越高，銷售渠道應(yīng)越短。中間商競爭會異常激烈；分銷，促銷不專一。 ?銷售渠道的設(shè)計主要包括：明確渠道 長度、寬度 和規(guī)定渠道成員彼此的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù) 3方面的內(nèi)容。 3 物業(yè)經(jīng)紀人：是指具備經(jīng)紀人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領(lǐng)取營銷執(zhí)照，從事物業(yè)經(jīng)紀活動的組織和個人 。 2）、直接渠道的主要形式有： ? (1)訂購銷售 ? 即由房地產(chǎn)生產(chǎn)者與購房者簽訂購房合同，按合同規(guī)定的時間提供商品房、交付款項。 基本能夠依據(jù)所依賴的環(huán)境、企業(yè)和產(chǎn)品特點選擇分銷渠道； 能夠結(jié)合實際制定分銷渠道策略。 （ 2）市場為賣方市場。 三、物業(yè)的間接營銷渠道 (一 ) 物業(yè)中間商的種類 物業(yè)中介商：其業(yè)務(wù)是針對散盤樓盤，其銷售主要是店鋪式營銷或上門推銷。 八、單渠道和多渠道 ? 按照房地產(chǎn)生產(chǎn)者采用的渠道類型的多少，分為 單渠道 和 多渠道 。③選擇型分銷策略。 ?（ 3）顧客的分布范圍和密度。 十一、 影響營銷渠道策略選擇的因素 （ 1）市場興旺時，可考慮與中間商協(xié)作，擴大銷售； （ 2）市場不景氣時，應(yīng)采用直接銷售渠道，減少費用，減低成本。其中，物業(yè)居間可分為物業(yè)買賣居間、物業(yè)投資居間、物業(yè)抵押居間、物業(yè)租賃居間等類型。 第二節(jié) 物業(yè)營銷渠道的管理 二、物業(yè)經(jīng)紀業(yè)務(wù) （三）物業(yè)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù) 物業(yè)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù) 是指物業(yè)交易登記及權(quán)證代辦（包括物業(yè)初始登記、物業(yè)變更登記、物業(yè)權(quán)利注銷登記、物業(yè)他項權(quán)利登記、物業(yè)文件登記備案等）、物業(yè)抵押貸款手續(xù)代辦以及物業(yè)信息咨詢、法律服務(wù)、物業(yè)價格評估等業(yè)務(wù)。 21:56:3421:56:3421:561/29/2023 9:56:34 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 下午 9時 56分 :56January 29, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 下午 9時 56分 :56January 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 21:56:3421:56:3421:561/29/2023 9:56:34 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。如果敗訴或者執(zhí)行不能，代理人將得不到任何回報，無法收回預(yù)先墊付的費用；如果債權(quán)一旦執(zhí)行到位，被代理人將按照約定的高額比例支付給代理人，對雙方來講都存在一定風(fēng)險，所以稱之為 風(fēng)險代理 。 雙方代理 ：物業(yè)代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理方式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。 （ 2）管理素質(zhì) —— 選擇管理素質(zhì)好的中間商。但力量較小的企業(yè)，則必須依賴中間商的服務(wù)。 十、 對物業(yè) 營銷渠道 的評估 十一、 影響營銷渠道策略選擇的因素 市場是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做營銷渠道決策時所要考慮的最重要的因素之一。 九、 物業(yè) 營銷渠道 設(shè)計的內(nèi)容 （ 2）確定代理商數(shù)目。 ?一階渠道 是房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)品項目轉(zhuǎn)銷給中間商，由中間商將房產(chǎn)銷給顧客。 （ 2） 滿足消費者的不同要求： 產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)發(fā)展商直接了解顧客的需求、購買特點及變化趨勢，縮短了發(fā)展商和顧客溝通的渠道，由此可以較