【正文】 ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 21:56:3421:56:3421:56Sunday, January 29, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 29日星期日 下午 9時 56分 34秒 21:56: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 9時 56分 :56January 29, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 Thank You! ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 的時候，不包括 ( )這一項。特殊情況下，開發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，此時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金按照各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配 。 ?經(jīng)紀(jì)人收入： P169 第二節(jié) 物業(yè)營銷渠道的管理 物業(yè)代理的形式： P166 ?1）聯(lián)合代理與獨家代理 聯(lián)合代理 是指開發(fā)商對自己開發(fā)的項目，委托兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司，共同承擔(dān)項目的物業(yè)代理工作的方式。物業(yè)營銷渠道管理是保證所選的分銷渠道有效運行的重要條件。 （ 2）一旦選定中間商代理銷售時，為防止失控現(xiàn)象發(fā)生，要留有一定的余地。 ?（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的服務(wù)。產(chǎn)品供不應(yīng)求者，銷售渠道應(yīng)該短。 ?（ 2）顧客的購買習(xí)慣。 選擇型分銷策略 ?房地產(chǎn)所有者 在某一地區(qū)僅僅通過少數(shù)幾個精心挑選的，最合適的中間商租售其產(chǎn)品 ?主要的好處有：產(chǎn)品有足夠的市場覆蓋面，又可以比密集分銷更易控制和節(jié)省成本 ，容易與中間商建立良好的合作關(guān)系，可以使企業(yè)增強對營銷渠道的控制力 ?采用選擇分銷所帶來的問題主要有分銷商競爭較激烈，選擇中間商難 ， （ 3）明確渠道成員的權(quán)力和義務(wù)。企業(yè)在確定渠道寬度時，通常有以下 3種策略可以選擇： ①開放型分銷策略。開發(fā)商銷售渠道設(shè)計應(yīng)該以顧客的需求為目標(biāo)、以確定開發(fā)商所要達到的市場為起點。 (長渠道 ) 六 物業(yè)分銷渠道的層級結(jié)構(gòu) P162 七 物業(yè)分銷渠道的寬度 P163 ?分銷渠道的寬度 是指銷售渠道的同一層次中使用中間商數(shù)目的多少 。 （ 2）有利于發(fā)展商集中精力，緩解人力、物力和財力的不足，重點進行物業(yè)項目的開發(fā)和工程方面的工作。間接營銷渠道根據(jù)層次的不同，又可以細(xì)分為一層渠道、二層渠道、三層渠道 三、物業(yè)的間接營銷渠道 (一 ) 物業(yè)中間商的種類 P165 物業(yè)經(jīng)銷商：是指擁有物業(yè)商品的所有權(quán)和處置權(quán)的中間商 1 2 物業(yè)代理商：是指接受物業(yè)開發(fā)商或經(jīng)銷商的委托，從事銷售業(yè)務(wù)但不擁有物業(yè)商品所有權(quán)的中間商。銷售門市部就設(shè)在商品房的銷售現(xiàn)場，以便于消費者選購。 4）、具有信息渠道的作用 營銷渠道能夠幫助房地產(chǎn)商收集、傳遞消費者的需求，以便開發(fā)商對進一步的開發(fā)建設(shè)做出修正。銷售渠道作為企業(yè)了解消費者、溝 通消費者和掌握消費者的核心手段 .已成為企業(yè)的重要資源，構(gòu)建高效、穩(wěn)定的銷售網(wǎng)絡(luò)對增強企業(yè)競爭能力也愈發(fā)重要。在這種情 況下 .拓寬營銷渠道 .通過全方位、多樣化 的營銷渠道建設(shè)突破銷售瓶頸 .快速實現(xiàn) 產(chǎn)品銷售和資金回籠已成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的決策之一。 3）、有利于提高企業(yè)的市場效率 房地產(chǎn)在流通中停留的時間越短，銷售越快，資金周轉(zhuǎn)越快，企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益越高。 ? (2)自設(shè)門市銷售 ? 即房地產(chǎn)企業(yè)自設(shè)銷售門市部，銷售已建好的商品房。常用的間接分銷渠道主要是通過代理商和經(jīng)銷商承擔(dān)商品的流通職能。物業(yè)中間商（代理商）往往集中了市場調(diào)研、廣告文案設(shè)計、現(xiàn)場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業(yè)上保證發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)商品銷售成功。這種類型的渠道包括兩級中間商，故也被稱為 間接渠道 。所謂渠道長度是指產(chǎn)品從開發(fā)商到消費者所經(jīng)過的環(huán)節(jié)的多少，即銷售渠道層次的多少。同一層次中使用代理商的數(shù)目多，稱為寬渠道；反之，同一層次中使用代理商的數(shù)目少，就稱之為窄渠道。 ?缺點是：市場覆蓋面?。活櫩徒佑|率低；過分依賴中間商 ,對企業(yè)的風(fēng)險較大。如潛在的顧客比較少，則開發(fā)商企業(yè)可以利用自己的營銷力量，直接向顧客銷售。 （ 3）產(chǎn)品供求。許多房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)方面及其內(nèi)行，但在營銷方面卻稍遜一籌，需要借助房地產(chǎn)中間商的配合。 （ 1）哪一種銷售渠道策略能充分實施有效控制作用的，就選擇哪一條渠道。 所謂 物業(yè)營銷渠道管理， 是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)而對分銷渠道進行的計劃、實施、協(xié)調(diào)和控制，以確保渠道成員間、企業(yè)和渠道成員間相互協(xié)調(diào)和通力合作的一切活動。 ?代理：是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。有時，分代理的委托還必須得到開發(fā)商或業(yè)主的同意。 C .二級 一、單項選擇 一房地產(chǎn)項目的所有代理工作，即為（ ）。 為你選定的樓盤確定合適的價格策略并說明這些價格策略的依據(jù)。 。 :56:3421:56:34January 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :56:3421:56Jan2329Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別