市場營銷第10章物業(yè)營銷渠道策略-預(yù)覽頁
【正文】 消費者 房地產(chǎn)開發(fā)商 代理商 消費者 房地產(chǎn)開發(fā)商 經(jīng)銷商 代理商 消費者 第一節(jié) 物業(yè)營銷渠道的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)商 消費者 房地產(chǎn)開發(fā)商 經(jīng)銷商 消費者 房地產(chǎn)開發(fā)商 代理商 消費者 ? 零階渠道 是房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)品直接銷售給最終消費者，中間不經(jīng)過任何中間商的分銷渠道類型，又稱為 直接渠道 。這種類型的渠道包括兩級中間商，故也被稱為 間接渠道 。 ? 單渠道是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者只采用一種類型的銷售渠道銷售其產(chǎn)品。所謂渠道長度是指產(chǎn)品從開發(fā)商到消費者所經(jīng)過的環(huán)節(jié)的多少，即銷售渠道層次的多少。從開發(fā)商的觀點來看，渠道層次越多，利潤就越少，控制渠道所需要解決的問題也就越多。同一層次中使用代理商的數(shù)目多，稱為寬渠道；反之，同一層次中使用代理商的數(shù)目少，就稱之為窄渠道。 九、 物業(yè) 營銷渠道 設(shè)計的內(nèi)容 開放型分銷策略 ?在房地產(chǎn)營銷中指房地產(chǎn)所有者選擇盡可能多的中間商幫助租售房地產(chǎn) . ?優(yōu)點主要有：市場覆蓋面大，擴展市場迅速；顧客接觸率高，提升銷售業(yè)績；分銷支持度強，充分利用中間商。 ?缺點是：市場覆蓋面?。活櫩徒佑|率低；過分依賴中間商 ,對企業(yè)的風(fēng)險較大。評估主要從 3個方面來進行： 一是渠道的經(jīng)濟效益；二是企業(yè)對渠道的控制能力；三是渠道對市場的適應(yīng)性。如潛在的顧客比較少，則開發(fā)商企業(yè)可以利用自己的營銷力量，直接向顧客銷售。 如顧客分布范圍廣而且密度小，可以選擇長而寬的分銷渠道；如果顧客分布范圍集中且密度大，則可選擇短而寬的分銷渠道。 （ 3）產(chǎn)品供求。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模大、資金雄厚、實力強，并有長遠發(fā)展的要求，則選擇營銷的自由度要相對大一些，可以不依賴中間商的服務(wù)，建立自己的營銷網(wǎng)絡(luò)。許多房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)方面及其內(nèi)行，但在營銷方面卻稍遜一籌，需要借助房地產(chǎn)中間商的配合。 十一、 影響營銷渠道策略選擇的因素 十二、 房地產(chǎn)營銷渠道策略選擇的原則 以最小的投入，獲取最大的產(chǎn)出 哪一類中間商能與本企業(yè)密切合作，就選擇哪一類中間商。 （ 1）哪一種銷售渠道策略能充分實施有效控制作用的，就選擇哪一條渠道。 十二、 房地產(chǎn)營銷渠道策略選擇的原則 （ 1）實力素質(zhì) —— 選擇實力強大的中間商。 所謂 物業(yè)營銷渠道管理， 是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)而對分銷渠道進行的計劃、實施、協(xié)調(diào)和控制，以確保渠道成員間、企業(yè)和渠道成員間相互協(xié)調(diào)和通力合作的一切活動。 居間 ，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的一種制度。 ?代理：是指經(jīng)紀人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。 賣方代理 是指 開發(fā)商 委托物業(yè)代理公司，承擔(dān)項目的物業(yè)代理工作的方式，物業(yè)代理只能從 賣方方面 收取傭金。有時，分代理的委托還必須得到開發(fā)商或業(yè)主的同意。 第二節(jié) 物業(yè)營銷渠道的管理 三、 房地產(chǎn)營銷渠道的管理與控制 P171 （ 1）中間商的市場范圍 （ 2）中間商的產(chǎn)品政策 （ 3）中間商的地理區(qū)位優(yōu)勢 （ 4）中間商的產(chǎn)品知識 （ 5）預(yù)期合作程度 （ 6）中間商的財務(wù)狀況及管理水平 （ 7）中間商的促銷政策和技術(shù) （ 8）中間商的綜合服務(wù)能力 三、 房地產(chǎn)營銷渠道的管理與控制 知名度較高的企業(yè)，往往使用自己的商標(biāo)； 知名度較低的企業(yè)，往往借助中間商的商標(biāo)。 C .二級 一、單項選擇 一房地產(chǎn)項目的所有代理工作，即為（ ）。 P166 式？（ ） A．委托代理銷售 B．包銷 C．風(fēng)險代理 D．自行銷售 一、單項選擇 風(fēng)險代理 ? 風(fēng)險代理 是指委托代理人與當(dāng)事人之間的一種特殊委托訴訟代理，委托人先不預(yù)支付代理費，費用先由代理人預(yù)先墊付，案件執(zhí)行后委托人按照執(zhí)行到位債權(quán)的一定比例付給代理人作為報酬。 為你選定的樓盤確定合適的價格策略并說明這些價格策略的依據(jù)。 :56:3421:56Jan2329Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , January 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :56:3421:56:34January 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 29日星期日 9時 56分 34秒 21:56:3429 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :56:3421:56Jan2329Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 29日星期日 下午 9時 56分 34秒 21:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于
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