【正文】 。第一層是核心輻射區(qū)。. 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強(qiáng)調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營(yíng)銷(xiāo)”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運(yùn)作，并配備相應(yīng)的人、財(cái)、物；從微觀上講，這個(gè)“1”就是正確的定位。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊(cè)。國(guó)際商貿(mào)城是促進(jìn)地區(qū)間商貿(mào)往來(lái)、實(shí)現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競(jìng)爭(zhēng)力，這就是我們項(xiàng)目要給人形成的印象。由開(kāi)發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長(zhǎng)期作為物業(yè)的管理者進(jìn)行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開(kāi)發(fā)商控股或參資的有限責(zé)任公司。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來(lái)看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構(gòu)成還需不斷完善；市場(chǎng)需求量與供應(yīng)量不搭配，存在差異性；對(duì)于一個(gè)大型的項(xiàng)目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)又是其表現(xiàn)形式。當(dāng)然，任何一個(gè)新生事物都將經(jīng)歷一個(gè)曲折的過(guò)程，因此，選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效把控是該項(xiàng)目成功的必備條件之一。西平是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營(yíng)實(shí)鋪。 由于商鋪分割時(shí)遵循可分可合的原則，投資實(shí)力強(qiáng)，可以多購(gòu)買(mǎi)幾個(gè)單位的商鋪，因此本項(xiàng)目不以他們的投資能力來(lái)作為鋪位分割的控制標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實(shí)同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個(gè)體商家開(kāi)拓市場(chǎng)，達(dá)到隨時(shí)隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個(gè)人打造市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。二是政策導(dǎo)向。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會(huì)滿(mǎn)足大型綜合性的各類(lèi)專(zhuān)向市場(chǎng)對(duì)大人流、大車(chē)流、倉(cāng)儲(chǔ)銷(xiāo)售于一體的大物流的地理需求。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：西平城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計(jì)必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，存活下來(lái)。216。 投資意識(shí)：近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對(duì)商鋪市場(chǎng)的投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和居住標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)每平方米的裝修材料價(jià)格為300元/平方米，；※ 家裝市場(chǎng)主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營(yíng)主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場(chǎng)分散經(jīng)營(yíng)，缺乏集約化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間；※ 服裝批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，受到周邊城市同類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且自身在管理與規(guī)模上已無(wú)法再有突破，市場(chǎng)有很大的整合空間。 交通條件：臨107國(guó)道、距離火車(chē)站5分鐘車(chē)程，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；216。 西平首先針對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)提出項(xiàng)目需要解決的核心問(wèn)題，從問(wèn)題出發(fā)，帶著問(wèn)題上路，為問(wèn)題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。國(guó)際商貿(mào)城中國(guó) 定位的基準(zhǔn)原則市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過(guò)程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶(hù)；堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶(hù)利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。國(guó)際商貿(mào)城216。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點(diǎn)：價(jià)值極點(diǎn)、潛在需求、真實(shí)需求和客戶(hù)損失。%。庫(kù)茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費(fèi)水平將繼續(xù)在中低位上運(yùn)行。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)從“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變；252。缺乏集中式的大型綜合家具建材市場(chǎng)。其中項(xiàng)目的五大優(yōu)勢(shì)：一是權(quán)力吸引。建成后的西平國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括電子商務(wù)區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的“一站式”的消費(fèi)模式。 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員群體分析n 投資心態(tài)分析這部分目標(biāo)客戶(hù)，現(xiàn)實(shí)生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來(lái)源，在國(guó)債、股票等投資收益不理想的情況下，面對(duì)“一鋪養(yǎng)三代”的巨大誘惑力，希望為自己的退休和子女未來(lái)生活購(gòu)買(mǎi)一份額外的保險(xiǎn)。2：一次成功的新聞營(yíng)銷(xiāo)。（2）銷(xiāo)售模式對(duì)比直接銷(xiāo)售將商業(yè)物業(yè)劃分成小型獨(dú)立商鋪直接銷(xiāo)售，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。國(guó)際商貿(mào)城——彰顯城市客廳魅力，喜迎四方尊貴賓客；打造屬于豫中南地區(qū)人民的一站式購(gòu)物、餐飲、文化、休閑、娛樂(lè)的“城市客廳”。 由于本項(xiàng)目屬于一個(gè)大型的綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，對(duì)城市的影響力較大，因此，不能僅把她看為一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目去討論，必須放大到區(qū)域的發(fā)展、行業(yè)的引領(lǐng)、城市運(yùn)營(yíng)中去規(guī)劃、整合、運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目的成功必須滿(mǎn)足“大、準(zhǔn)、快、穩(wěn)、新”要訣：大——規(guī)模大、體量大、宣傳力度大、勢(shì)頭大，引起城市的轟動(dòng)效應(yīng)；準(zhǔn)——準(zhǔn)確定位，綜合考慮各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)板塊的布局，配套完善的物流體系、餐飲、住宿、商務(wù)等綜合需求，把握商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與比例；快——快速入市、資金快速回收；穩(wěn)——穩(wěn)定政府角色以及她在關(guān)鍵的點(diǎn)上給予的幫助；新——新概念、新產(chǎn)品、新功能、新組合引領(lǐng)市場(chǎng)。物業(yè)管理按普通的管理功能運(yùn)作，但須加強(qiáng)對(duì)商鋪營(yíng)銷(xiāo)和營(yíng)運(yùn)管理的服務(wù)，管理高層則須重視商業(yè)管理部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。 物業(yè)本體形象定位：西平首個(gè)超大型商業(yè)綜合體展示給西平乃至豫中南地區(qū)人民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑標(biāo)桿形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購(gòu)物環(huán)境形象、專(zhuān)業(yè)管理形象。 這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，是解決“臨門(mén)一腳”的問(wèn)題。這層包括60公里城市圈所覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群人數(shù)約550萬(wàn)人；第三層為次擴(kuò)散層是依托項(xiàng)目規(guī)模所形成的市場(chǎng)影響力，有可能對(duì)整個(gè)100公里范圍部分地區(qū)和周邊城市部分地區(qū)的目標(biāo)人群產(chǎn)生“磁場(chǎng)極”的吸引力，輻射目標(biāo)消費(fèi)群估計(jì)1000萬(wàn)人。其業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域，就不僅僅是西平一地，而且包含了周邊縣（市），預(yù)期銷(xiāo)售額也將出現(xiàn)大幅度攀升。各類(lèi)用戶(hù)通過(guò)波特集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的PT37平臺(tái)孵化屬于自己的電子商務(wù)信息化交易門(mén)戶(hù)網(wǎng)站后，可以在自己的管理后臺(tái)自由地進(jìn)行B2B、B2C、C2C、C2B等菜單選擇，自由選擇零售、批發(fā)、訂單、內(nèi)貿(mào)、外貿(mào)、連鎖、加盟等銷(xiāo)售方式。家電業(yè)基本已經(jīng)飽和，電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)相對(duì)比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)檔次不高，而且業(yè)態(tài)非?；靵y，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所硬件、軟件環(huán)境都很差。 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)與刺激消費(fèi)需求；178。其中洗衣機(jī)、電冰箱、電視機(jī)等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話(huà)、手機(jī)等更是普及迅速，電腦及私家車(chē)等也已進(jìn)入普通百姓家。 商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；252。 放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；252。小結(jié)：總體而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于其突出的前景優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商與波特集團(tuán)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合及政府鼎立支持的優(yōu)勢(shì)。建成后的西平國(guó)際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域。 項(xiàng)目功能及主題定位：通過(guò)我們對(duì)本地及周邊市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)，我們將其首期商業(yè)項(xiàng)目的功能定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用園八大功能于一體，項(xiàng)目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，屆時(shí)項(xiàng)目將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。216。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，參照第三代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求進(jìn)行建設(shè)，將打造成中原地區(qū)檔次最高、配套最全、經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)。107國(guó)道：連接各地的重要交通樞紐，比鄰汽車(chē)站，道路交通極為便利。 進(jìn)行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、招銷(xiāo)結(jié)合推向市場(chǎng)；178。252。人們對(duì)耐用消費(fèi)品的需求已完成了一個(gè)由低級(jí)講“實(shí)用”向高級(jí)講“享受”的發(fā)展過(guò)程。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位低端為主，少量中端為輔；178。n 家電業(yè)、PC、數(shù)