【正文】 的大物流的地理需求。通過搭建平臺，增加了新的交易模式、納入新的交易對象、新的交易渠道、形成新的交易時空，與實體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成線上線下虛實同步營銷，提升項目的盈利模式、提高了項目及經(jīng)營投資者的盈利水平、促進項目的升值與保值。二是政策導(dǎo)向。五是先進的經(jīng)營理念。實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步并搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應(yīng)為：消費群體：政府機關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者、各類分銷商、城市及鄉(xiāng)村居民、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。由于商鋪分割時遵循可分可合的原則，投資實力強，可以多購買幾個單位的商鋪，因此本項目不以他們的投資能力來作為鋪位分割的控制標準。 　　5：一部有震撼力的電視宣傳片。是高收益高風(fēng)險的運作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營實鋪。216。西平管理公司收入主要是物業(yè)管理費、廣告推廣費和屋頂墻體廣告位租金收入，主要的支出是廣告推廣費、人員工資、其它管理費用（含保安、清潔、招商、機電設(shè)備管理等）。當然，任何一個新生事物都將經(jīng)歷一個曲折的過程，因此，選擇一個有經(jīng)驗的專業(yè)團隊進行有效把控是該項目成功的必備條件之一。將電子商務(wù)應(yīng)用平臺體系與實體商城有機融合，借勢展開營銷，打造虛實同步的經(jīng)營平臺新概念，吸引更多更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源產(chǎn)品的進駐來豐富商貿(mào)城的服務(wù)功能及功能組合，從而形成自身的綜合性市場優(yōu)勢。 從產(chǎn)品、功能、業(yè)態(tài)組合上來看，目前西平商業(yè)形態(tài)還比較單一；業(yè)態(tài)構(gòu)成還需不斷完善；市場需求量與供應(yīng)量不搭配，存在差異性；對于一個大型的項目，產(chǎn)品具有前瞻性是形成起可持續(xù)發(fā)展的動力源泉，產(chǎn)品功能、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)又是其表現(xiàn)形式。216。由開發(fā)商委托一家物業(yè)管理公司在交付商鋪后的三年內(nèi)甚至長期作為物業(yè)的管理者進行商業(yè)和物業(yè)雙功能的日常管理，該物業(yè)管理公司可由開發(fā)商控股或參資的有限責(zé)任公司。 針對投資者，采用網(wǎng)絡(luò)營銷及會議營銷模式（講座、論壇等形式），將產(chǎn)權(quán)商鋪投資新概念深入人心，推廣語：西平國際商貿(mào)城是促進地區(qū)間商貿(mào)往來、實現(xiàn)大商流、大物流、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)信息化格局，以此提升城市品位與競爭力，這就是我們項目要給人形成的印象。并可采用帶租約銷售的推鋪模式，實現(xiàn)“以招促銷”的目的。 　　 4：一本有殺傷力的招商手冊。 . 招商模式定位5 + 1 招商模式 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運作，并配備相應(yīng)的人、財、物；從微觀上講，這個“1”就是正確的定位。216。第一層是核心輻射區(qū)。西平國際商貿(mào)城將打造成中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺。四是地域交通優(yōu)勢。通過我們對鄭州市場、漯河、駐馬店、平頂山、許昌、周口等周邊市場的商業(yè)環(huán)境分析，結(jié)合項目具體特征，我們將其首期商業(yè)項目的功能定位為：集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和電子商務(wù)應(yīng)用服務(wù)區(qū)八大功能于一體，項目將涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包區(qū)、小商品區(qū)等十大主題，將成為豫中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心。 項目市場定位：西平n 家具、建材業(yè)：建材家居市場多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個建材市場同質(zhì)化嚴重。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類型的商業(yè)主要分布在經(jīng)貿(mào)路、柏城大道、護城河中段區(qū)域。 高端消費比例極?。?52。消費者分析結(jié)論：★ 西平經(jīng)濟發(fā)展水平還相對較低，經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，總體經(jīng)濟發(fā)展處于低速發(fā)展階段。 消費水平：西平縣本地居民的年人均收入水平還不高，普遍處于中等收入階層，高收入階層比例很小，本項目商業(yè)定位和檔次必須立足于本地收入和消費水平。 消費檔次由“普通型”向“中高端”轉(zhuǎn)變，特別是在住房和用品方面表現(xiàn)特別明顯。（3）西平經(jīng)濟高速發(fā)展，按照西蒙 打造綜合性的板塊獨立的專項市場，優(yōu)化專項市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品類的優(yōu)化，形成優(yōu)勢；178。 家居、建材、服裝2007年，西平縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成229985萬元，％。波特解決之道178。地產(chǎn)項目定位推導(dǎo)坐標軸（CCTI模式）：消費者分析（consumer）競爭者分析（petitor）態(tài)勢分析（trend）項目自身（itemself）CCTI研究內(nèi)容包括： 自身資源：項目地塊狀況、項目開發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況包括資金狀況、政府公共關(guān)系等企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結(jié)合項目自身資源的SWOT分析；競 爭 者：對市場同類競爭性項目進行調(diào)查研究，研究競爭者的企業(yè)品牌和項目品牌，采用相關(guān)系列的分析技術(shù)，對市場同類產(chǎn)品進行把握和測度； 態(tài) 勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，除了研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，還要研究本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨導(dǎo)性因素、城市化因素和必要的商業(yè)因素，在宏觀上找到足夠的信息支持； 消 費 者：要真正做到“以客為本”，對商家、投資客的研究非常重要。在駐馬店市、西平縣兩級政府鼎力支持下，本案以高標準、高起點、高品質(zhì)的項目建設(shè)，配以政府政策的傾斜，本案將有良好的的投資升值潛力；從項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)定位方面講，本項目占地面積大，業(yè)態(tài)功能齊全，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；同時本案與波特集團的強強聯(lián)合，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中首個融入PT37電子商務(wù)信息化交易平臺的一站式e購中心，將對整個項目的商業(yè)價值的提升及商業(yè)經(jīng)營提供巨大的增值空間和廣闊的商機，能有效提升經(jīng)營者與投資者的市場競爭力，并在供需方嫁接一道快捷、安全、高效的虛實交易平臺。 彰顯地域文化底蘊深圳市民中心廣場成都天府廣場西安大雁塔噴泉廣場西平商貿(mào)城廣場 ◆ 未來西平的“城市客廳”——西平2. 項目評價. 項目概況西平國際商貿(mào)城位于西平大道與107國道交匯處以東，占地面積約600畝，是西平縣規(guī)劃的重點招商引資項目，得到市、縣兩級政府的鼎力支持。本報告是我公司在進行綜合市場研判分析后確定的整體定位操作思路，旨在通過雙方溝通交流中完善優(yōu)化。216。西平 西平項目組 2009年11月10日 1中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241目 錄報告重點摘要 41. 定位原則 5 定位的基準原則 5 定位的邏輯結(jié)構(gòu) 62. 項目評價 7. 項目概況 7. 項目地塊商業(yè)價值分析 8. 項目周邊概況 10. 項目區(qū)域交通條件 10小結(jié)： 103. CCTI定位推導(dǎo) 11 項目自身（itemself） 12 競爭分析（petitor） 13 消費者分析（consumer） 14 市場態(tài)勢分析（trend） 164. 項目定位 18. 項目市場定位 18 19. 市場契機 19 19. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 20. 業(yè)態(tài)組合 20. 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局及占比 21 22. 經(jīng)營檔次定位 23. 項目目標客戶定位 24 24 25 25 25 26. 招商模式定位 27. 銷售模式定位 28．項目形象定位 29 30 項目運營建議 31 31 32 33報告重點摘要21