【正文】 管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。 具體通過主題事件營銷、廣告營銷、價格營銷、渠道營銷、公共關(guān)系營銷、大眾活動營銷、品牌營銷、文化營銷等營銷活動進(jìn)行炒作宣傳，包括公益、慈善事業(yè)、峰會論壇、民眾喜聞樂見的大眾文化節(jié)目、商業(yè)參觀等，制造新聞，以達(dá)成效。國際商貿(mào)城——豫中南地區(qū)規(guī)模最大、功能更全的現(xiàn)代化商貿(mào)集散中心首創(chuàng)商貿(mào)城虛實同步電子商務(wù)交易門戶 西平分步、分期、分目標(biāo)投資人群、分規(guī)劃區(qū)域推出，先次后好的推鋪策略。搭建屬于自己的溝通平臺，通過策劃一次有影響力的公關(guān)活動建立暢通無阻的溝通機(jī)制，加深雙方了解，最終達(dá)到吸引經(jīng)銷商并促使他們下決心簽訂合約。有目共睹的樣板市場的成功操作對強(qiáng)化經(jīng)銷商的信心最具鼓舞性，而企業(yè)通過操作樣板市場，總結(jié)得失成敗，往往也為以后操作全國市場省下了許多成本。 投資經(jīng)歷分析約70%具備一定投資經(jīng)歷，在選擇鋪位時考慮因素較多；約30%為初次投資人士，將會選擇總值較小鋪位作為投資，用于嘗試。主群體：公務(wù)員、生意人（個體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等；次群體：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外地投資客等；分析說明：客戶職業(yè)特征如下政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員（具有一定資歷、在工商、稅務(wù)、銀行、公安等政府部門的工齡較長的公務(wù)人員）；個體和私營企業(yè)主、職業(yè)投資者； 事業(yè)、機(jī)關(guān)單位的中層以上管理干部；部分買商鋪自己經(jīng)營的生意人士；經(jīng)營戶（欲在此長期經(jīng)營的商戶）；部分外地專業(yè)投資客。功能分區(qū)經(jīng)營檔次配套商業(yè)（餐飲、快捷酒店、休閑娛樂、便利店等）大眾型服裝區(qū)抵擋為主、中檔為輔小商品區(qū)低檔鞋區(qū)低檔箱包皮具區(qū)低檔家具區(qū)高、中、低檔搭配建材區(qū)高、中、低搭配五金機(jī)電區(qū)——燈飾區(qū)中低檔. 項目目標(biāo)客戶定位第三商圈100公里范圍內(nèi)第二商圈60公里范圍內(nèi)第一商圈30公里范圍輻射范圍可分為三個層次。. 業(yè)態(tài)規(guī)劃. 業(yè)態(tài)組合西平國際商貿(mào)城的商業(yè)規(guī)劃，代表了未來西平地區(qū)的商業(yè)走向。西平市場之所以對鄭州的依賴性強(qiáng)，對周邊的輻射性差，一個很重要的原因是規(guī)模太小、品種不全，如果有一定經(jīng)濟(jì)實力和相當(dāng)營業(yè)規(guī)模的專業(yè)市場，實施倉儲式低價位策略和“一站式”全方位服務(wù)，很快就可以占領(lǐng)西平市場，并且立足西平，輻射周邊縣（市）乃至豫中南地區(qū)。項目總體設(shè)計目標(biāo)是十大主題，八大功能結(jié)合于一體的功能定位，因此商業(yè)項目的功能定位要以滿足項目總體規(guī)劃為大前提，既要形成自己獨特的商業(yè)特點又要形成與配套商業(yè)以及住宅項目互相促進(jìn)，互相填補(bǔ)，共同發(fā)展。如總建筑面積達(dá)32萬平方米的鄭州銀基商貿(mào)城，定位于中高檔的全國一級服裝批發(fā)專業(yè)市場；鄭州世貿(mào)商城，總建面達(dá)20萬平方米，定位中原最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝批發(fā)基地；項目的定位傳達(dá)的是項目的精髓，項目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。n 餐飲、娛樂休閑業(yè)：缺乏多樣化、特色化、集中和規(guī)?；?，尤其是缺乏集餐飲、娛樂、休閑于一體的項目。216。 區(qū)域消費較為明顯；252。不同的經(jīng)營者所需要的商鋪均有所差異，根據(jù)經(jīng)營的需要選擇面積、開間、進(jìn)深、層高、臨街面等適合經(jīng)營要求的商鋪。216。216。 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：近年來，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：（1）城市GDP高速發(fā)展，連續(xù)5年超過11%快速增長；（2）固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點，西平邁入超常規(guī)發(fā)展道路?！?項目在招商過程中應(yīng)采用股本吸遠(yuǎn)相結(jié)合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的進(jìn)駐，共同培育市場；波特解決之道：178。 開發(fā)體量龐大 競爭分析（petitor）216。 項目整體開發(fā)量龐大：由于整體商業(yè)體量龐大，首期商業(yè)總量將達(dá)到二十多萬平方米，如此龐大的商業(yè)量入市，將會遇到較大的招商與銷售難度。3. CCTI定位推導(dǎo)根據(jù)市場定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項目的定位推導(dǎo)主要通過如下四個因素層面進(jìn) 行分析：即消費者、競爭者、態(tài)勢、自身資源。國際商貿(mào)城是將來西平城市的標(biāo)桿商業(yè)中心 ◆ 2002—2020年西平縣城區(qū)規(guī)劃總圖本 案傳統(tǒng)商圈城市新商圈城市行政中心本案位于西平大道與107國道交匯段，處于規(guī)劃中的未來新城區(qū)核心區(qū)域。 展示城市的發(fā)展水平216。整個定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要區(qū)域功能將會滿足大型綜合性的各類專向市場對大人流、大車流、倉儲銷售于一體的大物流的地理需求。 西平城鄉(xiāng)商業(yè)發(fā)展趨勢：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域的主導(dǎo)功能將會越來越明顯，主城區(qū)將是滿足居民日常隨機(jī)性購物的主體零售區(qū)域。本報告是在項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上對項目的系統(tǒng)定位提出相應(yīng)的建議。最后把切入點即項目主題落實至項目營銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價格等幾個方面，從不同方面落實項目定位的中心思想。 代表城市的生活形態(tài)216。 西平以下市場定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機(jī)會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的方案。216。 市場競爭激烈252。服裝市場有很大的整合空間，小商品市場基本屬于空白。 小商品、小百貨分布零散沒有集約化的經(jīng)營場地； 消費者分析（consumer）216。 居民消費特點：消費水平由“溫飽型”向“寬裕型”轉(zhuǎn)變，人們的生活質(zhì)量越變越好。隨著收入水平的大幅度提高，西平市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯，消費心態(tài)更開放。 經(jīng)營戶選鋪特點：經(jīng)營戶根據(jù)自己經(jīng)營的產(chǎn)品的特點、所經(jīng)營的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。 西平整體經(jīng)濟(jì)增長較為緩慢；252。隨著西平地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和專業(yè)化開發(fā)水平的提高，未來行業(yè)競爭將日益激烈。n 酒店賓館業(yè)：近年來發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況良好，快捷酒店及星級酒店市場空間較大。市場定位是項目前期工作的重點，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。商業(yè)地產(chǎn)市場勢必會迎來重新洗牌的局面，隨著西平國際商貿(mào)城商業(yè)綜合體的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。三是規(guī)模效應(yīng)。為中國中小企業(yè)和個人快速發(fā)展，實現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下虛實同步搭建互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，極大地幫助和支持中小企業(yè)和個體商家開拓市場，達(dá)到隨時隨地、隨心隨意完成交易的理想效果，幫助企業(yè)/個人打造市場核心競爭力。結(jié)合以上分析來看，本項目經(jīng)營檔次定位為：低檔為主，中高檔為輔。主群體：本地經(jīng)營者為主次群體：準(zhǔn)備初次創(chuàng)業(yè)群體、外地經(jīng)營者及新進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營者。216。 眼見為實，樣板市場對于招商的重要性是毋庸置疑的。 借勢整合各種社會資源為我所用，廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費者的言行來影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多。 . 銷售模式定位（1）整體銷售策略：按銷售單位和實際經(jīng)營單位同比分割商鋪形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。．項目形象定位西平國際商貿(mào)城”，通過“文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲”以社區(qū)文化與企業(yè)互動文化及軟性文章報道為主，以硬廣告為輔（以點帶面，以面蓋全，文化穿線），展示管理公司綜合實力、發(fā)展商綜合實力、產(chǎn)品綜合實力、投資機(jī)遇等，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者、消費者信心。國際商貿(mào)城——實體商城與電子商務(wù)有機(jī)融合的虛實同步的交易門戶 項目運營建議招商管理市場營銷行政人事保安清潔工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能物業(yè)管理功能營運管理業(yè)主服務(wù)財務(wù)管理大型商業(yè)物業(yè)的管理特點是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營，針對這一特點，我們建議采用如下的管理模式。招商管理市場營銷行政部保安清潔工程管理總經(jīng)理商業(yè)管理部物業(yè)管理部營運管理業(yè)主服務(wù)財務(wù)部業(yè)主約束：任何業(yè)主都必須在合作或購買商業(yè)物業(yè)時簽訂商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議，以保證商業(yè)運營公司的營業(yè)收入，從而為整個商業(yè)項目的成功經(jīng)營創(chuàng)造條件。 從政策資源上看，對于一個大型的商業(yè)項目，政府在其中起著重要的作用，直接影響項目的成