【正文】 目可行性研究13 項(xiàng)目范圍界定跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范疇——以老城區(qū)的土地稀缺性來(lái)提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值 考慮到核心老城區(qū)土地資源的稀缺性 本項(xiàng)目納入核心老城區(qū)的范圍以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 典型樓盤掃描項(xiàng)目 規(guī)模 物業(yè)類型價(jià)格 銷售情況嘉宏盛世 10 萬(wàn)商業(yè)，900 多戶住宅高層、商業(yè)一期均價(jià)6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2起價(jià)一期 日開(kāi)盤，兩幢，二期11 月開(kāi)盤，推出一棟半萊蒙都會(huì) 58 萬(wàn)平方米高層、商業(yè)均價(jià) 8500 元/m2（含150020xx 的精裝修）06 年 9 月 23 日開(kāi)盤，推出一棟，售完鵬欣做好項(xiàng)目營(yíng)銷包裝，在策略和推廣上先行于周邊未建樓盤世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究18 成功案例一、呼和浩特東岸國(guó)際社區(qū)二、深圳金泓 外來(lái)人員的增加將刺激常州房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，間接的激發(fā)當(dāng)?shù)厝?多次置業(yè)熱情。 城市規(guī)劃城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北” ，項(xiàng)目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開(kāi)發(fā)優(yōu)化區(qū)域 項(xiàng)目位于市中心，北靠勞動(dòng)中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路 項(xiàng)目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時(shí)間較長(zhǎng)久，故對(duì)舊區(qū)進(jìn)行改造世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究7 附近片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較多、體量也較大。凱旋城世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究19 項(xiàng)目初步定位城市中心 國(guó)際化 人文 景觀 城城市中心：位置、地段的不可復(fù)制性國(guó) 際 化：國(guó)際化的風(fēng)情，國(guó)際化品質(zhì)人 文：“龍城”歷史文化底蘊(yùn)景 觀：景觀園林規(guī)劃，超大樓間距城 ：60 萬(wàn)平方建筑群，超大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 戶型建議：建議本項(xiàng)目主力戶型主要確定為：普通 3 房與舒適型 3 房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房 本項(xiàng)目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價(jià)承受能力較高 同時(shí)，此類客戶追求舒適度同時(shí)追求性價(jià)比世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究20 參考周邊項(xiàng)目各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房比例嘉宏盛世戶型配比 戶型面積 戶型套數(shù)比例二房 8090 30%經(jīng)濟(jì)型 3 房 100110 0普通 3 房 110130 30%舒適型 3 房 130150 10%經(jīng)濟(jì)型四房 135150 15%舒適型四房（及以上）150 以上 15%周 邊 樓 盤 各 面 積 段 去 化 比 例33%22%4%29%10%2%一 房?jī)?房 ： 舒 適 型經(jīng) 濟(jì) 型 三 房 ：110以 下普 通 三 房 ： 110130舒 適 型 三 房 ：130以 上四 房 價(jià)格定位 住宅價(jià)格定位價(jià)格參考：周邊在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱均價(jià) 6700 5400 4600 5600世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究21開(kāi)盤時(shí)間 1999 本項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)計(jì)為 08 年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價(jià)格小幅平穩(wěn)上升 本項(xiàng)目位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤 考慮到本項(xiàng)目約為 50 萬(wàn)平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)：6200~6300 元/平方 住宅消化速度周邊在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園銀河灣星苑本項(xiàng)目總體量 18 萬(wàn) 16 萬(wàn) 9 萬(wàn) 11 萬(wàn) 50 萬(wàn)開(kāi)盤時(shí)間 預(yù)計(jì)20xx 年平均每月去化量（萬(wàn)平米） ~ ~ ~ ~？考慮到本項(xiàng)目是市中心區(qū)域的大盤，嘉宏盛世參考價(jià)值較高本片區(qū)城市改造，回搬住戶比較多預(yù)計(jì)月均理想的去化量為：6