【正文】 九洲項目可行性研究15一、部分項目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實現(xiàn)了良好的市場反應(yīng)A、天安河濱 1999 年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂椖?，高認知的住宅小區(qū)。以物業(yè)檔次梯度，調(diào)整價格梯度項目威脅：（T） 附近幾塊土地出讓，今后競爭較大 容積率較高，宣傳賣點不多發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅（ST）以大盤傲立于片區(qū)，與周遍小項目形成價格、消化速度的優(yōu)勢減小劣勢、避免威脅（TW）分期開發(fā)策略，減少量大壓力。 。 外來人員層次兩級分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務(wù)的人員最多。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積 4375 平方公里，全市總?cè)丝? 萬人 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時車程范圍內(nèi) 城市產(chǎn)業(yè)：常州以機械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究3 至 20xx 年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè) 萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達 3593 家企業(yè)，外商和港澳臺商投資企業(yè) 607 家，職工總數(shù) 萬 常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時間、所處地段的不同，形成了一定的價格梯度 項目位置本項目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項目最大的優(yōu)勢東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動路世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究8 項目界定——位于市中心的綜合大盤項目屬性 詮釋位于長三角的城市群經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達常州市經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達，整體水平較高常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分區(qū)域?qū)傩跃幼》諊^濃，高檔 位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究9住宅區(qū)較多周邊配套成熟，人口集中區(qū)域認知度高認知的高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項目市中心大規(guī)模的開發(fā)項目住宅＋商業(yè)用地占地約 300 畝，建面近 60 萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達性好、交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動路附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近 10 萬平米商業(yè)，本項目接近 10 萬平米商業(yè)項目屬性地塊自然資源條件一般缺少稀缺性自然景觀資源由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究102. 市場競爭與初步定位 片區(qū)劃分區(qū)域 價格 客戶市中心核心區(qū) 6000 以上 高端客戶及投資者次中心區(qū)域 5000 以上 周邊客戶、少量投資客中心外圍區(qū)域 4000 左右 二次置業(yè)者新北區(qū)，行政新區(qū) 30006500 公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客武進區(qū) 3500 左右區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、教師、公務(wù)員世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究11 各區(qū)域特征老城區(qū) 武進區(qū) 新北區(qū)核心競爭力區(qū)域成熟、優(yōu)勢明顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級中高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動，發(fā)展時間較長，相對成熟主力客戶全市范圍的公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對于高端物業(yè)接受能力強小業(yè)主居多，購買力強，愛面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。 。