常州九洲舊城改造項(xiàng)目可行性方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 主要因?yàn)楦呱鐓^(qū)品質(zhì)B、銀河灣星苑除地段優(yōu)勢(shì)外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源，推出 5 棟實(shí)現(xiàn) 90%消化率二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn)蘇錫常三市綠地情況對(duì)比綠化覆蓋面積 公園個(gè)數(shù)常州市區(qū) 3239 18蘇州市區(qū) 5543 106無(wú)錫市區(qū) 6510 32與蘇州和無(wú)錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力 客戶定位市場(chǎng)上樓盤客戶比較：項(xiàng)目 規(guī)模 物業(yè)類型 價(jià)格 主要客戶嘉宏盛世900多戶高層 一期均價(jià) 6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2 起價(jià)部分私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級(jí)型客戶銀河灣星苑銀河灣星苑 天安河濱天安河濱世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究16銀河灣星苑11 萬(wàn)平方米高層 均價(jià) 6000 元 /m2 由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來(lái)自全市及外地乾盛蘭庭18 萬(wàn)平方米高層 均價(jià) 5400 元 /m2 輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園…… 高層 均價(jià) 4600 元 /m2 大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30 萬(wàn)平方米聯(lián)排、高層均價(jià) 4400 元 /m2 翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主本項(xiàng)目客戶定位主流中高端客戶：A、本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶；B、主要置業(yè)目的是滿足居住升級(jí)需求C、客戶類型主要包括：私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等……客戶特征：A、目標(biāo)客戶多屬成熟型家庭B、置業(yè)目的為滿足居住升級(jí)需求C、客戶重視家庭生活D、對(duì)于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究17 項(xiàng)目 SWOT 分析項(xiàng)目 SWOT 分析及相應(yīng)戰(zhàn)略項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：（S） 核心地段、片區(qū)成熟 體量巨大、認(rèn)知度高 地塊方正、利于規(guī)劃項(xiàng)目劣勢(shì)：（W） 拆遷量大，周期變數(shù)大 入市較晚，區(qū)域總量大 部分回搬房，物業(yè)檔次參差不齊，不適合純高檔項(xiàng)目機(jī)會(huì)：（O） 近市中心，歸入中心版塊 價(jià)格實(shí)現(xiàn)有梯度，有上升空間 市場(chǎng)上以特色景觀為主打賣點(diǎn)的項(xiàng)目少發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（SO）提升片區(qū)形象，形成產(chǎn)品差異，以園林景觀特色規(guī)劃吸引市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)空缺利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（OW）先做一部分景觀，給客戶直觀感受，克服量大的劣勢(shì)。 。 近 2 年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 % 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4 以上 常州政府通過(guò)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級(jí) 城市經(jīng)濟(jì)： 常州市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間 上海作為長(zhǎng)三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟(jì)輻射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與上海的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，上海經(jīng)濟(jì)是周邊各城市經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿，受其輻射越強(qiáng)的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)。開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待開發(fā)土地，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持 原有產(chǎn)業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 常州人置業(yè)習(xí)慣 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究12就地置業(yè) 常州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中高端核心消費(fèi)群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對(duì)全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向 由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的其他外來(lái)人口，外來(lái)暫住人口置業(yè)沒(méi)有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點(diǎn)相關(guān) 常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高 老城區(qū)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展03～04 年常州住宅市場(chǎng)開發(fā)熱，05 年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%） 。 高層、小高層均價(jià) 5600 元
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