常州九洲舊城改造項目可行性方案-免費閱讀
【正文】 主要因為高社區(qū)品質(zhì)B、銀河灣星苑除地段優(yōu)勢外主要強調(diào)景觀資源，推出 5 棟實現(xiàn) 90%消化率二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設計容易形成亮點蘇錫常三市綠地情況對比綠化覆蓋面積 公園個數(shù)常州市區(qū) 3239 18蘇州市區(qū) 5543 106無錫市區(qū) 6510 32與蘇州和無錫相比，常州城市建設相對滯后；經(jīng)濟發(fā)展水平與城市建設水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽度和吸引力 客戶定位市場上樓盤客戶比較：項目 規(guī)模 物業(yè)類型 價格 主要客戶嘉宏盛世900多戶高層 一期均價 6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2 起價部分私營企業(yè)主，公務員、武進湖塘、戚墅堰客戶；居住升級型客戶銀河灣星苑銀河灣星苑 天安河濱天安河濱世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究16銀河灣星苑11 萬平方米高層 均價 6000 元 /m2 由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18 萬平方米高層 均價 5400 元 /m2 輻射全市，市區(qū)或武進湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園…… 高層 均價 4600 元 /m2 大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30 萬平方米聯(lián)排、高層均價 4400 元 /m2 翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主本項目客戶定位主流中高端客戶：A、本項目為市區(qū)大規(guī)模住宅項目，主要目標客戶群為全市主流的中高端客戶；B、主要置業(yè)目的是滿足居住升級需求C、客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務員，部分企業(yè)員工等……客戶特征：A、目標客戶多屬成熟型家庭B、置業(yè)目的為滿足居住升級需求C、客戶重視家庭生活D、對于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究17 項目 SWOT 分析項目 SWOT 分析及相應戰(zhàn)略項目優(yōu)勢：（S） 核心地段、片區(qū)成熟 體量巨大、認知度高 地塊方正、利于規(guī)劃項目劣勢：（W） 拆遷量大，周期變數(shù)大 入市較晚，區(qū)域總量大 部分回搬房，物業(yè)檔次參差不齊，不適合純高檔項目機會：（O） 近市中心，歸入中心版塊 價格實現(xiàn)有梯度，有上升空間 市場上以特色景觀為主打賣點的項目少發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會（SO）提升片區(qū)形象，形成產(chǎn)品差異，以園林景觀特色規(guī)劃吸引市場，占領市場空缺利用機會、克服劣勢（OW）先做一部分景觀，給客戶直觀感受，克服量大的劣勢。 。 近 2 年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 % 常州產(chǎn)業(yè)以機械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4 以上 常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級企業(yè)，促進常州企業(yè)技術和管理的升級 城市經(jīng)濟： 常州市各項經(jīng)濟指標已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間 上海作為長三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟輻射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況與上海的經(jīng)濟表現(xiàn)密切相關，上海經(jīng)濟是周邊各城市經(jīng)濟的標桿，受其輻射越強的城市，經(jīng)濟實力越強。開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持 原有產(chǎn)業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 常州人置業(yè)習慣 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習慣世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究12就地置業(yè) 常州房地產(chǎn)市場各板塊中高端核心消費群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向 由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點相關 常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進一步提高 老城區(qū)市場未來發(fā)展03～04 年常州住宅市場開發(fā)熱，05 年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%） 。 高層、小高層均價 5600 元
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