常州九洲舊城改造項目可行性方案-全文預覽
【正文】 街、沿街商鋪等，實現(xiàn)的價格不同建議步行街以及街鋪一層售價約 3 萬/平方米，二層售價約 2 萬/平方米整體實現(xiàn)均價 2 萬元/ 平方米；菜場及周邊商鋪實現(xiàn)均價 8000 元/平方。以物業(yè)檔次梯度，調(diào)整價格梯度項目威脅：（T） 附近幾塊土地出讓，今后競爭較大 容積率較高，宣傳賣點不多發(fā)揮優(yōu)勢、轉化威脅（ST）以大盤傲立于片區(qū)，與周遍小項目形成價格、消化速度的優(yōu)勢減小劣勢、避免威脅（TW）分期開發(fā)策略，減少量大壓力。 高層、小高層均價 5600 元/m2 售罄樓盤特征：主要價值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一在售（具備參考價值）項目主要賣點集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢。 。開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持 原有產(chǎn)業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 常州人置業(yè)習慣 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習慣世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究12就地置業(yè) 常州房地產(chǎn)市場各板塊中高端核心消費群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向 由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點相關 常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進一步提高 老城區(qū)市場未來發(fā)展03～04 年常州住宅市場開發(fā)熱，05 年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%） 。 外來人員層次兩級分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務的人員最多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 % 常州產(chǎn)業(yè)以機械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計占全市產(chǎn)業(yè)構成的 3/4 以上 常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級企業(yè)，促進常州企業(yè)技術和管理的升級 城市經(jīng)濟： 常州市各項經(jīng)濟指標已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間 上海作為長三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟輻射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況與上海的經(jīng)濟表現(xiàn)密切相關，上海經(jīng)濟是周邊各城市經(jīng)濟的標桿，受其輻射越強的城市，經(jīng)濟實力越強。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，全市總面積 4375 平方公里，全市總人口 萬人 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構成了蘇錫常都市圈 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時車程范圍內(nèi) 城市產(chǎn)業(yè)：常州以機械、紡織為主導產(chǎn)業(yè)，未來重點打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務業(yè)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究3 至 20xx 年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè) 萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達 3593 家企業(yè)，外商和港澳臺商投資企業(yè) 607 家，職工總數(shù) 萬 常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。 近 2 年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時間、所處地段的不同，形成了一定的價格梯度 項目位置本項目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項目最大的優(yōu)勢東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動路世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究8 項目界定——位于市中心的綜合大盤項目屬性 詮釋位于長三角的城市群經(jīng)濟基礎發(fā)達常州市經(jīng)濟基礎發(fā)達，整體水平較高常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分區(qū)域屬性居住氛圍較濃，高檔 位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究9住宅區(qū)較多周邊配套成熟，人口集中區(qū)域認知度高認知的高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項目市中心大規(guī)模的開發(fā)項目住宅＋商業(yè)用地占地約 300 畝，建面近 60 萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達性好、
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