常州九洲舊城改造項(xiàng)目可行性方案-全文預(yù)覽
【正文】 街、沿街商鋪等，實(shí)現(xiàn)的價(jià)格不同建議步行街以及街鋪一層售價(jià)約 3 萬/平方米，二層售價(jià)約 2 萬/平方米整體實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2 萬元/ 平方米；菜場(chǎng)及周邊商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8000 元/平方。以物業(yè)檔次梯度，調(diào)整價(jià)格梯度項(xiàng)目威脅：（T） 附近幾塊土地出讓，今后競(jìng)爭(zhēng)較大 容積率較高，宣傳賣點(diǎn)不多發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（ST）以大盤傲立于片區(qū)，與周遍小項(xiàng)目形成價(jià)格、消化速度的優(yōu)勢(shì)減小劣勢(shì)、避免威脅（TW）分期開發(fā)策略，減少量大壓力。 高層、小高層均價(jià) 5600 元/m2 售罄樓盤特征：主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品體系單一在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì)。 。開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待開發(fā)土地，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持 原有產(chǎn)業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 常州人置業(yè)習(xí)慣 全市各區(qū)置業(yè)人口除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究12就地置業(yè) 常州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中高端核心消費(fèi)群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對(duì)全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向 由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點(diǎn)相關(guān) 常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高 老城區(qū)市場(chǎng)未來發(fā)展03～04 年常州住宅市場(chǎng)開發(fā)熱，05 年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%） 。 外來人員層次兩級(jí)分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務(wù)的人員最多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 % 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的 3/4 以上 常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級(jí) 城市經(jīng)濟(jì)： 常州市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間 上海作為長(zhǎng)三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟(jì)輻射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與上海的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，上海經(jīng)濟(jì)是周邊各城市經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿，受其輻射越強(qiáng)的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積 4375 平方公里，全市總?cè)丝? 萬人 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時(shí)車程范圍內(nèi) 城市產(chǎn)業(yè)：常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點(diǎn)打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究3 至 20xx 年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè) 萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 3593 家企業(yè)，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè) 607 家，職工總數(shù) 萬 常州是中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。 近 2 年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時(shí)間、所處地段的不同，形成了一定的價(jià)格梯度 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動(dòng)路世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究8 項(xiàng)目界定——位于市中心的綜合大盤項(xiàng)目屬性 詮釋位于長(zhǎng)三角的城市群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長(zhǎng)三角都市群中的重要組成部分區(qū)域?qū)傩跃幼》諊^濃，高檔 位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究9住宅區(qū)較多周邊配套成熟，人口集中區(qū)域認(rèn)知度高認(rèn)知的高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項(xiàng)目市中心大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目住宅＋商業(yè)用地占地約 300 畝，建面近 60 萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達(dá)性好、
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