常州九洲舊城改造項(xiàng)目可行性方案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動(dòng)路附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近 10 萬(wàn)平米商業(yè)，本項(xiàng)目接近 10 萬(wàn)平米商業(yè)項(xiàng)目屬性地塊自然資源條件一般缺少稀缺性自然景觀資源由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究102. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與初步定位 片區(qū)劃分區(qū)域 價(jià)格 客戶市中心核心區(qū) 6000 以上 高端客戶及投資者次中心區(qū)域 5000 以上 周邊客戶、少量投資客中心外圍區(qū)域 4000 左右 二次置業(yè)者新北區(qū)，行政新區(qū) 30006500 公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客武進(jìn)區(qū) 3500 左右區(qū)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、教師、公務(wù)員世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究11 各區(qū)域特征老城區(qū) 武進(jìn)區(qū) 新北區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域成熟、優(yōu)勢(shì)明顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)成熟主力客戶全市范圍的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來(lái)小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)小業(yè)主居多，購(gòu)買力強(qiáng)，愛(ài)面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。 。 。主要因?yàn)楦呱鐓^(qū)品質(zhì)B、銀河灣星苑除地段優(yōu)勢(shì)外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源，推出 5 棟實(shí)現(xiàn) 90%消化率二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn)蘇錫常三市綠地情況對(duì)比綠化覆蓋面積 公園個(gè)數(shù)常州市區(qū) 3239 18蘇州市區(qū) 5543 106無(wú)錫市區(qū) 6510 32與蘇州和無(wú)錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力 客戶定位市場(chǎng)上樓盤(pán)客戶比較：項(xiàng)目 規(guī)模 物業(yè)類型 價(jià)格 主要客戶嘉宏盛世900多戶高層 一期均價(jià) 6000 多元/ m2 ；二期7000 元/ m2 起價(jià)部分私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級(jí)型客戶銀河灣星苑銀河灣星苑 天安河濱天安河濱世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究16銀河灣星苑11 萬(wàn)平方米高層 均價(jià) 6000 元 /m2 由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來(lái)自全市及外地乾盛蘭庭18 萬(wàn)平方米高層 均價(jià) 5400 元 /m2 輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園…… 高層 均價(jià) 4600 元 /m2 大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30 萬(wàn)平方米聯(lián)排、高層均價(jià) 4400 元 /m2 翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主本項(xiàng)目客戶定位主流中高端客戶：A、本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶；B、主要置業(yè)目的是滿足居住升級(jí)需求C、客戶類型主要包括：私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等……客戶特征：A、目標(biāo)客戶多屬成熟型家庭B、置業(yè)目的為滿足居住升級(jí)需求C、客戶重視家庭生活D、對(duì)于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究17 項(xiàng)目 SWOT 分析項(xiàng)目 SWOT 分析及相應(yīng)戰(zhàn)略項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：（S） 核心地段、片區(qū)成熟 體量巨大、認(rèn)知度高 地塊方正、利于規(guī)劃項(xiàng)目劣勢(shì)：（W） 拆遷量大，周期變數(shù)大 入市較晚，區(qū)域總量大 部分回搬房，物業(yè)檔次參差不齊，不適合純高檔項(xiàng)目機(jī)會(huì)：（O） 近市中心，歸入中心版塊 價(jià)格實(shí)現(xiàn)有梯度，有上升空間 市場(chǎng)上以特色景觀為主打賣點(diǎn)的項(xiàng)目少發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（SO）提升片區(qū)形象，形成產(chǎn)品差異，以園林景觀特色規(guī)劃吸引市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)空缺利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（OW）先做一部分景觀，給客戶直觀感受，克服量大的劣勢(shì)。
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