常州九洲舊城改造項(xiàng)目可行性方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 /m2 售罄樓盤特征：主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品體系單一在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì)。凱旋城世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究19 項(xiàng)目初步定位城市中心 國(guó)際化 人文 景觀 城城市中心：位置、地段的不可復(fù)制性國(guó) 際 化：國(guó)際化的風(fēng)情，國(guó)際化品質(zhì)人 文：“龍城”歷史文化底蘊(yùn)景 觀：景觀園林規(guī)劃，超大樓間距城 ：60 萬(wàn)平方建筑群，超大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 戶型建議：建議本項(xiàng)目主力戶型主要確定為：普通 3 房與舒適型 3 房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房 本項(xiàng)目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價(jià)承受能力較高 同時(shí)，此類客戶追求舒適度同時(shí)追求性價(jià)比世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究20 參考周邊項(xiàng)目各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房比例嘉宏盛世戶型配比 戶型面積 戶型套數(shù)比例二房 8090 30%經(jīng)濟(jì)型 3 房 100110 0普通 3 房 110130 30%舒適型 3 房 130150 10%經(jīng)濟(jì)型四房 135150 15%舒適型四房（及以上）150 以上 15%周 邊 樓 盤 各 面 積 段 去 化 比 例33%22%4%29%10%2%一 房?jī)?房 ： 舒 適 型經(jīng) 濟(jì) 型 三 房 ：110以 下普 通 三 房 ： 110130舒 適 型 三 房 ：130以 上四 房 價(jià)格定位 住宅價(jià)格定位價(jià)格參考：周邊在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱均價(jià) 6700 5400 4600 5600世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究21開盤時(shí)間 1999 本項(xiàng)目開盤預(yù)計(jì)為 08 年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價(jià)格小幅平穩(wěn)上升 本項(xiàng)目位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤 考慮到本項(xiàng)目約為 50 萬(wàn)平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)：6200~6300 元/平方 住宅消化速度周邊在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園銀河灣星苑本項(xiàng)目總體量 18 萬(wàn) 16 萬(wàn) 9 萬(wàn) 11 萬(wàn) 50 萬(wàn)開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)20xx 年平均每月去化量（萬(wàn)平米） ~ ~ ~ ~？考慮到本項(xiàng)目是市中心區(qū)域的大盤，嘉宏盛世參考價(jià)值較高本片區(qū)城市改造，回搬住戶比較多預(yù)計(jì)月均理想的去化量為：6000~7000 平米世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究22 商業(yè)價(jià)格定位市場(chǎng)周邊商鋪價(jià)格參照：物業(yè)名稱 位置 租金 售價(jià) 租金反算 售價(jià) 備注電腦城臨街品牌店，臨勞動(dòng)路 元/平米? 天23 萬(wàn)元/平方米二樓商鋪（靠邊） 元/平米?天過(guò)戶費(fèi) 2萬(wàn)多萬(wàn)/平方米二樓樓梯口柜臺(tái) 過(guò)戶費(fèi)10 萬(wàn)多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2 元/平米?天 萬(wàn)/平方米電腦城一層其它區(qū)域 元/平米? 天 萬(wàn)/平方米電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過(guò)戶費(fèi)臨勞動(dòng)中路（使用面積）68 元/平米?天34 萬(wàn)/平方米九洲服裝城 內(nèi)鋪（使用面積） 56 元/平米?天 32 萬(wàn) 萬(wàn)/平方米經(jīng)營(yíng)好，物業(yè)檔次較低二樓（邊緣） 元/平米?天萬(wàn)/平方米一樓（邊緣） 元/平米?天 約 2 萬(wàn)/平方米南大街步行街二樓角中間部位 元/平米?天萬(wàn)/平方米世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項(xiàng)目可行性研究23周邊商業(yè)項(xiàng)目 嘉宏盛世 九洲服裝城 常州電腦城商業(yè)體量 10 萬(wàn) 2 萬(wàn) 3 萬(wàn)底層價(jià)格街鋪 46 萬(wàn)/平方內(nèi)鋪 34 萬(wàn)/平方反算售價(jià)
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