常州九洲舊城改造項目可行性方案(存儲版)
【正文】 /m2 售罄樓盤特征：主要價值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一在售（具備參考價值）項目主要賣點集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢。凱旋城世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究19 項目初步定位城市中心 國際化 人文 景觀 城城市中心：位置、地段的不可復(fù)制性國 際 化：國際化的風(fēng)情，國際化品質(zhì)人 文：“龍城”歷史文化底蘊景 觀：景觀園林規(guī)劃，超大樓間距城 ：60 萬平方建筑群，超大規(guī)模社區(qū)項目核心競爭力：本項目最大的優(yōu)勢在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 戶型建議：建議本項目主力戶型主要確定為：普通 3 房與舒適型 3 房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房 本項目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價承受能力較高 同時，此類客戶追求舒適度同時追求性價比世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究20 參考周邊項目各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房比例嘉宏盛世戶型配比 戶型面積 戶型套數(shù)比例二房 8090 30%經(jīng)濟(jì)型 3 房 100110 0普通 3 房 110130 30%舒適型 3 房 130150 10%經(jīng)濟(jì)型四房 135150 15%舒適型四房（及以上）150 以上 15%周 邊 樓 盤 各 面 積 段 去 化 比 例33%22%4%29%10%2%一 房兩 房 ： 舒 適 型經(jīng) 濟(jì) 型 三 房 ：110以 下普 通 三 房 ： 110130舒 適 型 三 房 ：130以 上四 房 價格定位 住宅價格定位價格參考：周邊在售項目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱均價 6700 5400 4600 5600世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究21開盤時間 1999 本項目開盤預(yù)計為 08 年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價格小幅平穩(wěn)上升 本項目位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤 考慮到本項目約為 50 萬平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢 項目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢保守預(yù)計項目實收均價：6200~6300 元/平方 住宅消化速度周邊在售項目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園銀河灣星苑本項目總體量 18 萬 16 萬 9 萬 11 萬 50 萬開盤時間 預(yù)計20xx 年平均每月去化量（萬平米） ~ ~ ~ ~？考慮到本項目是市中心區(qū)域的大盤，嘉宏盛世參考價值較高本片區(qū)城市改造，回搬住戶比較多預(yù)計月均理想的去化量為：6000~7000 平米世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究22 商業(yè)價格定位市場周邊商鋪價格參照：物業(yè)名稱 位置 租金 售價 租金反算 售價 備注電腦城臨街品牌店，臨勞動路 元/平米? 天23 萬元/平方米二樓商鋪（靠邊） 元/平米?天過戶費 2萬多萬/平方米二樓樓梯口柜臺 過戶費10 萬多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2 元/平米?天 萬/平方米電腦城一層其它區(qū)域 元/平米? 天 萬/平方米電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過戶費臨勞動中路（使用面積）68 元/平米?天34 萬/平方米九洲服裝城 內(nèi)鋪（使用面積） 56 元/平米?天 32 萬 萬/平方米經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低二樓（邊緣） 元/平米?天萬/平方米一樓（邊緣） 元/平米?天 約 2 萬/平方米南大街步行街二樓角中間部位 元/平米?天萬/平方米世聯(lián)地產(chǎn) 九洲項目可行性研究23周邊商業(yè)項目 嘉宏盛世 九洲服裝城 常州電腦城商業(yè)體量 10 萬 2 萬 3 萬底層價格街鋪 46 萬/平方內(nèi)鋪 34 萬/平方反算售價
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