【正文】 ............................................ 62 開發(fā)收入測(cè)算 ................................................. 62 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 報(bào)表 ................................................. 71 盈利能力分析 ................................................. 71 貸款償還能力分析 ............................................. 71 不確定性分析 ................................................. 72 評(píng)價(jià)結(jié)論 .................................................. 73 14 社會(huì)評(píng)價(jià) ....................................... 75 社會(huì)影響分析 ................................................. 75 互適性分析 ................................................... 76 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................. 77 評(píng)價(jià)結(jié)論 ..................................................... 77 15 風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................... 79 主要風(fēng)險(xiǎn)因素 ................................................. 79 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 ......................................... 79 16 結(jié)論與建議 ..................................... 81 結(jié)論 ......................................................... 81 建議 ......................................................... 82 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 1 1 總論 基本情況 項(xiàng)目名稱： 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造 建設(shè)地址：九龍坡區(qū) 荒溝 － 石坪橋 －水碾片區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主：重慶 市九龍坡區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心 注冊(cè)地點(diǎn)：九龍坡區(qū)直港大道 17 號(hào) 注冊(cè)資金： 23550 萬(wàn)元 法定代表人：陳德源 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容： 根據(jù)重慶市人民政府渝府地［ 2020］ 15 號(hào)文關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行土地整治儲(chǔ)備的批復(fù)，本項(xiàng)目涉及的舊城改造區(qū)域包括荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) N29 N30－ N31－ N31 F9 F9F9 F9 F96 和 F98 十個(gè) 地塊 。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，成立九龍坡區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心的目的是：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務(wù)，有利于加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進(jìn)企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場(chǎng)的統(tǒng)一管理，加快舊城改造步伐，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，加強(qiáng)政府對(duì)土地利用和供應(yīng)的有效調(diào)控能力。 負(fù)責(zé)區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。區(qū)域內(nèi) 有 長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭九龍坡港 —每日吞吐量達(dá) 5 千多噸 ， 成渝和川黔鐵路，李家沱長(zhǎng)江大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋 ， 成渝高速公路從 九龍坡區(qū) 入口橫跨東西，構(gòu)成了 區(qū)域內(nèi) 的水陸交通網(wǎng)。地方財(cái)政收入 億元，同口徑增長(zhǎng) 31%（其中一般預(yù)算 億元，增長(zhǎng) 29%）。 —— 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 —— 社會(huì)發(fā)展。 —— 楊謝石黃都市區(qū)。 充分利用國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新資源，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府引導(dǎo)，著力提高區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，重點(diǎn)發(fā)展具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和具有發(fā)展前景的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)對(duì)全區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動(dòng)作用。 改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 按照“建設(shè)新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實(shí)抓好九龍坡區(qū)的市、區(qū)級(jí)新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)，努力建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng) 文明、村容整潔、管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村。 優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。 —— 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 —— 重視做強(qiáng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 配合新農(nóng)村建設(shè)試 點(diǎn)，全力推進(jìn)“兩城”建設(shè)，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。 配合重慶市“半小時(shí)主城”的快速路、主干道等重大交通項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)實(shí)施水碾立交、袁茄路改造，啟動(dòng)建設(shè)長(zhǎng)江濱江路，力爭(zhēng)南北干道實(shí)施，打通楊、謝、石、黃地區(qū)二環(huán)線和啟動(dòng)建設(shè)三環(huán)線，完成華福大道主體工程向 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 16 北延伸與主城干道、二郎立交形成有機(jī)連接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交 通系統(tǒng)；配合外環(huán)高速公路西段、渝滇高速公路、西部中縱線等市級(jí)重點(diǎn)工程建設(shè)，加快西部新城縱向、橫向城市主干道骨架建設(shè)，同時(shí)根據(jù)需要建設(shè)城市次干道，啟動(dòng)高速立交接口路段及連接線路的建設(shè)，完善中梁山隧道、華福路隧道西出口橫向干道與聯(lián)絡(luò)道的路網(wǎng)，加快完善西部鎮(zhèn)村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三縱六橫”主骨架布局。配合西部新城建設(shè)，全面啟動(dòng)西部供排水系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)三級(jí)供水管網(wǎng)，加快水廠建設(shè)，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 17 放管網(wǎng)系統(tǒng)，推進(jìn)污水處理廠建設(shè)。 強(qiáng)化信息基礎(chǔ)建設(shè)。盡管目前試驗(yàn)區(qū)方案尚未報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，但國(guó)家將給予試驗(yàn)區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是可以預(yù)期的，毫無(wú)疑問(wèn)這將給重慶發(fā)展注入新的動(dòng)力。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域分析，重慶在土地改革、金融改革和行政管理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)發(fā)展構(gòu)造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無(wú)形中將增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)期未來(lái)隨重慶城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 21 相對(duì)于中西部同類大城市，重慶的資產(chǎn)價(jià)格將有不小的“補(bǔ)漲”空間。到 2020 年， 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的 GDP 要 在2020 年基礎(chǔ)上翻三番，人均 GDP 達(dá)到 77300 元，常住人口達(dá)到 2200萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率提高到 80%，主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展人均指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長(zhǎng)極的核心區(qū) 域、長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的主要載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的戰(zhàn)略平臺(tái)。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，人類生產(chǎn)和生活方式變化，城市在不斷地發(fā)展變化以適應(yīng)社會(huì)發(fā) 展的需要。目前的各種類型的開發(fā)新區(qū)星羅密布，有大有小。八三年作為綜合體制改造的試點(diǎn)城市后，城市建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，特別是九七年成立直轄市以來(lái)，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 24 城市發(fā)展速度進(jìn)一步 加快。由于城市住宅問(wèn)題關(guān)系到城市居民的生活大事，又關(guān)系到社會(huì)安定的特殊性，所以城市舊商業(yè)區(qū)和城市設(shè)施改造通常是與居住區(qū)改造結(jié)合起來(lái)的。世紀(jì)門、駿逸新視界等樓盤的熱銷，進(jìn)一步帶動(dòng)了楊家坪中心及周邊地區(qū)商圈繁榮，土地也將進(jìn)一步增值，隨著袁茄路改造工程的實(shí)施和水碾立交工程的開工建設(shè)，荒溝片區(qū)升值潛力巨大，必然被廣大房地產(chǎn)開發(fā)商看好。拓寬改造完成后，袁茄路將設(shè)具有 11 條公交線路的停車港，直接使建設(shè)村片區(qū)連通至主城各區(qū)，并與輕軌平安站相連，實(shí)現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路交互換乘。做大做強(qiáng)“都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈”，形成全市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，是我市實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。搬遷企業(yè)劃撥土地使用權(quán)出讓后，其土地出讓金可以作為國(guó)家資本金注入企業(yè)。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 29 4 土地市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 主要政策影響 近年來(lái)，針對(duì)一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快， 空置房大量增加的情況，國(guó)家從宏觀上采取一系列強(qiáng)有力的措施對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了十分有效的調(diào)控。 2020 年全市商品房成交情況 從 2020 年月度成交可以明顯看出 2020 年政策對(duì)于 重慶樓市的重大影響， 9 月重慶樓市成交火爆，正是因?yàn)?6 月新特區(qū)政策的出臺(tái)；而 9 月底為限制房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的房貸政策一出，成交量立刻萎縮， 10 月和 12 月成交量跌落到今年最低水平。 成交均價(jià)： 07 年重慶主城區(qū)商品房均價(jià)整體上漲幅度較大， 12 月成交均價(jià)相比上半年上漲 27%左右。 商品房交易活躍。二手房方面，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 34 2020 年全年九龍坡區(qū)二手房均價(jià)為 2840 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，二手住宅均價(jià) 2687 元 /平 方米，同比增長(zhǎng) %。 重慶山水樓盤的價(jià)值越來(lái)越被人們重視。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我市計(jì)劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的 600 平方公里擴(kuò)展到本輪規(guī)劃的 2737 平方公里。 重慶市主城區(qū)土地市場(chǎng)預(yù)測(cè) 城市人口 根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》， 2020 年重慶市都市區(qū)城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 980 萬(wàn)人， 2020 年都市區(qū)常住人口為 萬(wàn)人 。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 38 項(xiàng)目土地開發(fā)的優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū)區(qū)舊城改造項(xiàng)目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。 本項(xiàng)目總供應(yīng)居住用地為 21ha 左 右，約占新增居住用地總需求的2‰左右?！笆濉逼陂g，我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速，“ 8 小時(shí)重慶”通達(dá)工程、“半小時(shí)主城”暢通工程順利完成，機(jī)場(chǎng)、鐵路、港口、軌道、橋梁的建設(shè)從水、陸、空搭建了與市外地區(qū)的直接聯(lián) 系通道，降低了市內(nèi)交通成本，城市擴(kuò)展提速，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 城市化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇 重慶作為一個(gè)城市化水平還比較低的直轄市，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，提高城市化率將是一項(xiàng)重要任務(wù)。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣勢(shì)磅礴，整個(gè)渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。 12 月商品房交易均價(jià)下降的主要原因?yàn)槲髋淼容^邊遠(yuǎn)的外圍區(qū)域的成交放量以及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成交量增加，拉低了整體成交價(jià)格，如位于西彭的帝景豪園，本月成交 萬(wàn)平方米，成交價(jià)格僅為 1416 元 /平方米。 商品房供應(yīng)穩(wěn)定。 成交量： 2020 年重慶式成交量較大，遠(yuǎn)高于之前各年的水平。 根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)國(guó)慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知，貸款購(gòu)買第二套 (含）以上的住房首付款將提高至 40%以上，利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。同時(shí)通過(guò)舊城拆遷，采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，舊城改造開發(fā) 后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。把企業(yè)的“退二”與國(guó)有企業(yè)改革、職工下崗分流、企業(yè)技術(shù)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，配套相應(yīng)的國(guó)企改革政策、職工安置政策、企業(yè)技改資金，調(diào)動(dòng)工業(yè)企業(yè)退出的積極性。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 實(shí)施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 根據(jù)《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，國(guó)家實(shí)施的西部大開發(fā)將作為我市重點(diǎn)實(shí)施的五大戰(zhàn)略之一。改造路段起點(diǎn)為水碾轉(zhuǎn)盤，終點(diǎn)為大渡口育才小學(xué)門口，全長(zhǎng) 3 公里左右，預(yù)計(jì)工期為 6個(gè)月。西城天街、斌鑫在舊城區(qū)對(duì)土地、住宅、交通、 環(huán)境等問(wèn)題進(jìn)行研究。這些都是舊城改造與新區(qū)開發(fā)的典范。可以說(shuō)舊城改造是以城市土地的合理利用，改善城市環(huán)境質(zhì)量、強(qiáng)化城市整體功能為主要目的的，在城市老化地區(qū)有計(jì)劃地實(shí)施再開發(fā)、修復(fù)和保護(hù)為一體的綜合性城市改造建設(shè)。 舊城改造與新區(qū)開發(fā) 城市的發(fā)展與人類社會(huì)生產(chǎn)和生活方式的進(jìn)步有著密切的關(guān)系?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”指 以重慶主城為核心，一小時(shí)車程半徑范圍內(nèi)的 23 個(gè)區(qū)縣，面積 萬(wàn)平方公里，占全市 %。 盡管股價(jià)與房?jī)r(jià)上漲有一些非理性的因素 ，但也顯示出投資重慶的潛力，畢竟，適當(dāng)?shù)呐菽瓕?duì)投資和消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生正向的刺激作用。此前國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的上海浦東新區(qū)、 天津?yàn)I海新區(qū)在開放、金融、行政管理體制等方式得到的先行試點(diǎn)機(jī)遇亦為我們提供了鏡鑒，重慶打綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)這張牌，在中央可以得到支持的。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 19 3 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 重慶加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 2020 年 3 月 8 日，在參加十屆全國(guó)人大五次會(huì)議重慶代表團(tuán)審議時(shí)，胡錦濤總書記對(duì)重慶未來(lái)發(fā)展作了“ 314”定向?qū)Ш?，寄語(yǔ)重慶要“加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”，“在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)”。配合電力公司提高東部都市區(qū)電網(wǎng)的供電能力，力爭(zhēng)形成全覆蓋，支持燃?xì)夤静粩嗤晟戚敋夤芫W(wǎng)，加大儲(chǔ)備能力，保證居