【正文】 宅部分。道路路面結(jié)構(gòu)為水泥砼路面。 消防工程 消防是建筑設(shè)計(jì)的重要部分，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水源等。高層建筑采用臨時高壓給水系統(tǒng)，是將消防用水經(jīng)高層建筑消防水泵房內(nèi)加壓送至屋頂高位消防水箱，以保證消防用水量。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿足流量和壓力的要求。 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照 明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。 采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1987 和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695）的規(guī)定。 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目在建設(shè)期應(yīng)由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項(xiàng)目部，確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序進(jìn)行，待項(xiàng)目規(guī)劃方案批 復(fù)后，可著手進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，著手施工圖設(shè)計(jì)；建委辦理招投標(biāo)手續(xù)；為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。 建筑材料價格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場情況進(jìn)行估算。資金 16000萬元作為起動資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來的銷售經(jīng)驗(yàn)。 該項(xiàng)目按總住房建筑面積 ㎡ 扣減回遷面積（ *= ㎡ ）計(jì)算，余 ㎡ 可作為商品房銷售。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對整個城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著該項(xiàng)目的逐步實(shí)施，可以加快鄭州市的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大了居民的住房消費(fèi)，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時 為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。 根據(jù)文件要求，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，稅金主要包括企業(yè)應(yīng)交營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營業(yè)稅按銷售收的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%，土地增值稅按銷售收的 %,企業(yè)所得稅按《河南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計(jì)算。 資金籌措 及運(yùn)作 按規(guī)劃容積率計(jì)算，本項(xiàng)目總投入資金 萬元，資金籌措及運(yùn)作可采用以下兩種方式進(jìn)行。 工程費(fèi)用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價格和鄭州市工程造價指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計(jì)入。 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。 供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。 弱電 可根據(jù)使用數(shù)量及需要在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號引自市網(wǎng)。本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。 本項(xiàng)目的消防用水從城市市政供水管網(wǎng)直接供給，消防用水采用雙水源。在入口處設(shè)置居住區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置有雕塑等，營造舒適的生活氛圍與文化品位。在小區(qū)地下設(shè)置停車位，體現(xiàn)可操作性，方便居民停車，小區(qū)共設(shè)置停車位 820個。 小區(qū)均為 32 層的高層建筑，采用框剪結(jié)構(gòu)，結(jié)合電梯井道設(shè)置剪力墻，以協(xié)助抵抗水平地震力及風(fēng)力，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的抗側(cè)移剛度；樓屋面采用大開間現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板，結(jié)合建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)。 同時應(yīng)盡可能做到：內(nèi)部居住戶可按自己的意愿自由分離：空間利用率高；設(shè)計(jì)好屋頂，豐富屋面造型，巧妙、充分利用屋頂空間，提高屋頂 空間使用質(zhì)量。設(shè)計(jì)時充分考慮與住宅的協(xié)調(diào)，橫縱交通網(wǎng)與住宅樓交通系統(tǒng)分離，縱向交通部分以自動扶梯及人行樓梯連接 13 層，每梯段凈寬不應(yīng)小于 ，踏步高度不應(yīng)大于 ，橫向以各商鋪回廊相連通，橫縱交通網(wǎng)獨(dú)立使用，使之不影響住戶的日常生活，并能保證住戶的居住安全。戶型設(shè)計(jì)要做到明廚、明廁、明廳，每種戶型均有良好的采光、通風(fēng)，動靜區(qū)分明確。在建筑布局方面，考慮利用行列式朝向好、通風(fēng)暢通的優(yōu)點(diǎn)，并盡可能擴(kuò)大綠地，符合園林式或花園式小區(qū)規(guī)劃的原則。建筑物立面外觀要新穎、美觀。 弱電 區(qū)內(nèi)各住戶內(nèi)均預(yù)留兩條電話接口和有線電視接口，并與有關(guān)公司合作預(yù)鋪設(shè)有線寬帶網(wǎng)，以滿足住房上網(wǎng)及家庭辦公等多方面的需求。 本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。區(qū)內(nèi)地下水位埋藏較淺，其穩(wěn)定水位埋深約為 23 米，對砼無侵 蝕性。項(xiàng)目所在地位于市區(qū)內(nèi)，總的地勢平坦，略有坡度，平均地形坡度約 %左右。 公共建筑部分建 筑面積為 1920 平方米，其中：物業(yè)用房面積 150平方米，幼兒園面積 1430平方米， 會所面積 300 平方米， 門衛(wèi)管理用房面積 40 平方米。 總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價值。 社會環(huán)境： 該區(qū)域臨近二馬路人力市場、火車站、汽車站，流動人口多，社會治安管理難，一直是社會的“老大難”問題。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場也面臨著遷移的風(fēng)險，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場，對商戶來將，將是一個更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 2021 年至今，我公司通過對鄭州市機(jī)電市場，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場的調(diào)查，分析結(jié)論如 下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場是 鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。 2021 年以來，市房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 住房是居民的基本生活需求。 鄭州市的國民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個角度來講，對拉動經(jīng)濟(jì)增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的消費(fèi)需求。要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會作貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民 的住房條件，盡心盡力為社會打造質(zhì)優(yōu)、價廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。舊城區(qū)改造因其復(fù)雜性，市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，同時在資金、稅收、政策上給予一定的照顧。 但由于歷史原因，建國初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針，城市建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心，缺乏合理的功能分區(qū)，造成工業(yè)、居住、文教等各種用地混雜，相互影響。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問題的決心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目背景 改革開放以來，我國住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場型發(fā)展方式的重大改變。通過對 “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 項(xiàng)目規(guī)劃方案綜合評價分析，結(jié)論是： “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 具有科學(xué)的定位，一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)和堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。 “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”總占地面積 平方米，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本 項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排30 個月。在取得經(jīng)營成果的同時，公司不忘回報社會與民眾，始終追求經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。 公司成立以來，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、 高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個 集住宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū) ，對社會環(huán)境將會有一個很大的改觀。 多年來，我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競爭力。 設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車 場、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。 該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場情況調(diào)查分析 2021 年 7 月，我公司通過對鄭州市機(jī)電市場，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場的調(diào)查，分析結(jié)論如下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場是 鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。 如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場，對商戶來將，將是一個更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 我公司經(jīng)過分析提出該項(xiàng)目的建設(shè) ,其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 地理優(yōu)勢： 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。 我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺 尤其是公司投資 2 億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉庫南，總建筑面積 11萬平方米，由 18 棟多層、 4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù) ，為業(yè)主著想，替業(yè)主把關(guān)，最終以其極高的性價比、卓越的品質(zhì)成為廣大購房者的首選銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。 該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個金三角地帶，場地地形平整，屬于舊城區(qū)，需要整體拆遷改造。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目主要指標(biāo) 序 指標(biāo)名稱 單位（平方米） 數(shù) 據(jù) 備注 1 總占地面積 : . 城市道路面積 平方米 / 建 設(shè)用地 面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 . 高層住宅面積 平方米 商場面積 平方米 公用建筑面積 平方米 150 地下車庫面積 平方米 25995 物業(yè)用房面積 平方米 150 幼兒園面積 平方米 1430 會所面積 平方米 300 門衛(wèi)面積 平方米 40 3 建筑物占地面積 平方米 4 道路廣場面積 平方米 5 綠化面積 平方米 6489 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 30 9 總戶數(shù) 戶 2030 10 用水量 噸 /天 11 用電量 KW 12 總投資 萬元 13 資金籌措 萬元 建設(shè)單位資本金 萬元 建設(shè)單 位自籌 萬元 銀行貸款 萬元 改造住宅售價 元 /平方米 5000 商業(yè)用房售價 元 /平方米 10000 地下車庫售價 元 /平方米 / 結(jié)論及建議 結(jié) 論 鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)商住面積 40 萬平方米，完成投資 46000 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 52021 萬元?？蔀樯鐣峁┥唐纷≌? 平方米，可解決 1500 戶拆遷安置用房 ，將會為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會提供了良好的居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力。 該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求，在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大的推進(jìn)。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動，居民住房條件有了較大的改善。作為社會保障性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn) 生活息息相 關(guān)。這些區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足；與此同時，舊城區(qū)內(nèi)存在各 種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，消防隱患大，治安計(jì)生問題突出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。作為一個新興城市，原有老城區(qū)面積相對較小，經(jīng)過前些年的改造，現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密度大、居民收入低、拆遷難度大 的地區(qū)，為盡快實(shí)現(xiàn)這些地區(qū)的開發(fā)，徹底改變城市面貌，市政府也出臺了相應(yīng)的政策，比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率，減免相關(guān)稅費(fèi)