【正文】 附表一 投 資 估 算 表 序號(hào) 名稱 依據(jù) 數(shù)量 單價(jià) 總金額（元） 1 拆遷結(jié)算 2 拆遷補(bǔ)償 3 房層拆除費(fèi) 4 三通一平 5 小區(qū)道路 6 小區(qū)供水 7 小區(qū)供電 12412911 8 小區(qū)排污 9 小區(qū)綠化 10 監(jiān)控設(shè)施 13 文 /地探設(shè)計(jì) 5319819 14 抗震、檢測(cè)費(fèi)用 15 人防費(fèi)用高層 16 人防費(fèi)用商場(chǎng) 764446 17 招標(biāo)代理費(fèi) 18 建管部 門報(bào)建 19 房管部門收費(fèi) 20 建管監(jiān)督費(fèi)用 1773273 21 代收費(fèi)用（規(guī)劃報(bào)建） 22 建安成本 高層 23 稅金 24 銷售費(fèi)用 25 貸款利息 26 管理費(fèi) 27 不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28 工程總支出 29 總建筑面積 30 每平方米單價(jià) 3787 31 銷售成本價(jià)格 (元 ) 住宅 商場(chǎng) 地下室 32 銷售成本合計(jì) 33 利潤(rùn) 。隨著該項(xiàng)目的逐步實(shí)施，可以加快鄭州市的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大了居民的住房消費(fèi)，有效地提高資金的利用率，帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。 本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國(guó)家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí) 為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。 綜合上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)投資利潤(rùn)較好，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 從市場(chǎng)的整體情況分析，由于今后幾 年市區(qū)面積的擴(kuò)大和城市人口的大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較大，而市場(chǎng)供應(yīng)能力相對(duì)偏低，銷售前景較好。 該項(xiàng)目按總住房建筑面積 ㎡ 扣減回遷面積（ *= ㎡ ）計(jì)算，余 ㎡ 可作為商品房銷售。 根據(jù)文件要求，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，稅金主要包括企業(yè)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營(yíng)業(yè)稅按銷售收的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%，土地增值稅按銷售收的 %,企業(yè)所得稅按《河南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計(jì)算。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，舊城改造用房超出回遷面積部分 以微利價(jià)格向拆遷戶出售。 由于公司 2021 年 6 月與二七區(qū)解放路、二 道街社區(qū)聯(lián)合進(jìn)行了入戶調(diào)查，該區(qū)居民 8090%要求回遷，根據(jù)政府拆遷條例一次性可以用 2021萬(wàn)元自有資金先得到該地塊的土地使用權(quán)，以該地的土地使用權(quán)加上公司近幾年的銀行信用做抵押貸款，以貸款資金并結(jié)合公司現(xiàn)有資本金可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。資金 16000萬(wàn)元作為起動(dòng)資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來(lái)的銷售經(jīng)驗(yàn)。 資金籌措 及運(yùn)作 按規(guī)劃容積率計(jì)算，本項(xiàng)目總投入資金 萬(wàn)元，資金籌措及運(yùn)作可采用以下兩種方式進(jìn)行。 景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計(jì)、建管監(jiān)理、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等在實(shí)際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。 投資估算 本項(xiàng)目總投資，投資構(gòu)成如下： 總投資估算匯總表 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目 建筑 安裝 設(shè)備 其它 稅金 合計(jì) 投資額 占總投資 (%) 100 詳見(jiàn)“投資估算表”。 建筑材料價(jià)格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況進(jìn)行估算。 工程費(fèi)用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場(chǎng)材料價(jià)格和鄭州市工程造價(jià)指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計(jì)入。 施工準(zhǔn)備：土地招牌掛、拆遷、項(xiàng)目招投標(biāo)、 土建施工： 裝飾工程： 竣工驗(yàn)收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍 包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費(fèi)用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及城區(qū)拆除費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用、及基本預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）等。 項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下六個(gè)部分： 前期工作：可研編制及批復(fù)、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序進(jìn)行，待項(xiàng)目規(guī)劃方案批 復(fù)后，可著手進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，著手施工圖設(shè)計(jì)；建委辦理招投標(biāo)手續(xù)；為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目在建設(shè)期應(yīng)由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項(xiàng)目部，確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。 節(jié)水措施 應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。合理選擇用電設(shè)備的型號(hào)和臺(tái)數(shù)，布置合理，力求匹 配。 采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1987 和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695）的規(guī)定。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。適當(dāng)降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。 建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照 明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國(guó)能源政策的重要組成部分。節(jié)約能源和水資源是我國(guó)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)。工程全面施后，項(xiàng)目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿足流量和壓力的要求。 弱電 可根據(jù)使用數(shù)量及需要在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號(hào)引自市網(wǎng)。 采暖、空調(diào)及通風(fēng) 保衛(wèi)內(nèi)項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有熱力交換站，能夠滿足本項(xiàng)目的供熱需求。 供電 本項(xiàng)目供電有市政 10KV 供電線路接至小區(qū)開(kāi)閉所內(nèi)，再通過(guò)箱式變壓器對(duì)小區(qū)進(jìn)行供電，供電為二類負(fù)荷，供電電壓 380V/220V，三相， 50HZ。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活用水管道室外可考慮采用 PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用 PPR 管。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次 供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶。高層建筑采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，是將消防用水經(jīng)高層建筑消防水泵房?jī)?nèi)加壓送至屋頂高位消防水箱，以保證消防用水量。 本項(xiàng)目的消防用水從城市市政供水管網(wǎng)直接供給，消防用水采用雙水源。室內(nèi)消防水壓需 。 場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)設(shè)置便捷的道路系統(tǒng)，可以方便、快捷的通向小區(qū)內(nèi)部及城市道路，該道路系統(tǒng)同時(shí)滿足消防規(guī)范的要求，使消防車能夠便捷地到達(dá)小區(qū)內(nèi) 的每個(gè)角落。 消防工程 消防是建筑設(shè)計(jì)的重要部分，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水源等。在入口處設(shè)置居住區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置有雕塑等，營(yíng)造舒適的生活氛圍與文化品位。其間設(shè)置人工景觀，將人工景觀與自然景觀巧妙結(jié)合，互為補(bǔ)充點(diǎn)綴，交相輝映，形成小區(qū)完整的景觀體系。 綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)以住宅間綠化地為主要景觀結(jié)點(diǎn)，并在建筑之間點(diǎn)綴景觀雕塑，從而突出小區(qū)將優(yōu)美自然環(huán)境與現(xiàn)代人工景觀相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念，使得小區(qū)的整體風(fēng)格和諧統(tǒng)一。道路路面結(jié)構(gòu)為水泥砼路面。在小區(qū)地下設(shè)置停車位，體現(xiàn)可操作性，方便居民停車，小區(qū)共設(shè)置停車位 820個(gè)。入口廣場(chǎng)為綠化和鋪裝組成的交通廣場(chǎng)，主要為緩解人流、車流及消防安 全考慮。 道路廣場(chǎng)及場(chǎng)地排雨水設(shè)計(jì) 道路系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以加強(qiáng)建筑組團(tuán)功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，有效地實(shí)施人車分流。 幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均建在高層建筑底部，結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)形式同住宅部分。 小區(qū)均為 32 層的高層建筑，采用框剪結(jié)構(gòu)，結(jié)合電梯井道設(shè)置剪力墻，以協(xié)助抵抗水平地震力及風(fēng)力，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的抗側(cè)移剛度；樓屋面采用大開(kāi)間現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板，結(jié)合建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力及選擇適宜的基礎(chǔ)形式。 高層住宅選擇鋼筋砼框架剪力結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)考慮房屋內(nèi)部的空間要求和所受載荷的性質(zhì)及大小，豎向載荷要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗壓能力，水平載荷則要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗彎抗剪強(qiáng)度及剛度；框架結(jié)構(gòu)由梁、柱等線形桿件組成，其各平面框架通過(guò)連系梁和板連成空間體系，以承受豎向和水平荷載。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力。 同時(shí)應(yīng)盡可能做到：內(nèi)部居住戶可按自己的意愿自由分離：空間利用率高；設(shè)計(jì)好屋頂，豐富屋面造型，巧妙、充分利用屋頂空間，提高屋頂 空間使用質(zhì)量。 ③平面緊湊有效是套型設(shè)計(jì)的基本要求，在有限的套型面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，盡可能擴(kuò)大起居，適當(dāng)放寬廚衛(wèi)，在保證睡眠、學(xué)習(xí)功能條件下，盡量縮小臥室面積，以利有效組織空間。 從居民生活行為模式考慮，住宅單元設(shè)計(jì)應(yīng)注意細(xì)部，如： ①在戶門處設(shè)有小過(guò)廳，方便更衣?lián)Q鞋，形成室內(nèi)外的過(guò)渡空間。 住宅設(shè)計(jì)平面布局的合理性體現(xiàn)在戶型面積標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定下的配套合理性，即設(shè)計(jì)有較大的起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間和貯藏空間，并體現(xiàn)開(kāi)敞與私密分離，飲食與起居分離的原則。設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮與住宅的協(xié)調(diào)，橫縱交通網(wǎng)與住宅樓交通系統(tǒng)分離，縱向交通部分以自動(dòng)扶梯及人行樓梯連接 13 層，每梯段凈寬不應(yīng)小于 ，踏步高度不應(yīng)大于 ，橫向以各商鋪回廊相連通，橫縱交通網(wǎng)獨(dú)立使用，使之不影響住戶的日常生活，并能保證住戶的居住安全。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置在小區(qū)高層裙房 13 層。 公建設(shè)計(jì) 公建設(shè)施主要包括幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房、門衛(wèi)管理用房開(kāi)閉所、熱力交換站等。 建筑形態(tài)的塑造采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)，以開(kāi)敞變化的住 宅建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑語(yǔ)匯，追求建筑形象簡(jiǎn)約、大方。戶型設(shè)計(jì)要做到明廚、明廁、明廳，每種戶型均有良好的采光、通風(fēng)，動(dòng)靜區(qū)分明確。 區(qū)域內(nèi)在每棟樓設(shè)封閉的垃圾車，垃圾集中、定點(diǎn)投放，以 便于快速、干凈、衛(wèi)生地處理居民垃圾。 為方便居民生活，小區(qū)內(nèi)設(shè)置會(huì)所，建立幼兒園、醫(yī)療室、小商店等，設(shè)封閉的自行車棚，建地下停車庫(kù)，可滿足居民日常生活及車輛安全存放的要求。場(chǎng)地內(nèi)的布局依照中原地區(qū)傳統(tǒng)的住宅布局 原則，為開(kāi)敞的行列式。在建筑布局方面，考慮利用行列式朝向好、通風(fēng)暢通的優(yōu)點(diǎn)，并盡可能擴(kuò)大綠地，符合園林式或花園式小區(qū)規(guī)劃的原則。 整體規(guī)劃 總體布局 應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，結(jié)合工程特點(diǎn)與場(chǎng)地的具體情況進(jìn)行安排。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部“硬設(shè)施與軟管理”的有機(jī)結(jié)合，緩解小區(qū)組團(tuán)之間和內(nèi)部的人車分流，營(yíng)造安全寧?kù)o的院落居住環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹“以人為本”的原則，使居民區(qū)達(dá)到“舒適、便利、衛(wèi)生、安全”的要求，優(yōu)化居住環(huán)境和居住質(zhì)量，展現(xiàn)新穎的平面布局、空間形態(tài)、組團(tuán)模式，創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全的居住環(huán)境，營(yíng)造祥和 、寧?kù)o的居住氛圍。建筑物立面外觀要新穎、美觀。 規(guī)劃原則 建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)合理，注重經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保。因?qū)儆诶铣菂^(qū)，市政管 網(wǎng)基本到位，需要重新申請(qǐng)暖氣入網(wǎng)，或者增大主管道規(guī)格，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)熱交換站、泵房及二次管網(wǎng)，暖氣供應(yīng)到戶內(nèi)，確保冬季使用。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿足流量 和壓力的要求。 弱電 區(qū)內(nèi)各住戶內(nèi)均預(yù)留兩條電