【正文】 話接口和有線電視接口，并與有關(guān)公司合作預(yù)鋪設(shè)有線寬帶網(wǎng)，以滿足住房上網(wǎng)及家庭辦公等多方面的需求。 采暖、空調(diào)及通風(fēng) 保衛(wèi)內(nèi)項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有熱力交換站，能夠滿足本項(xiàng)目的供熱需求。 供電 本項(xiàng)目供電有市政 10KV 供電線路接至小區(qū)開閉所內(nèi)，再通過箱式變壓器對(duì)小區(qū)進(jìn)行供電，供電為二類負(fù)荷，供電電壓 380V/220V，三相， 50HZ。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。 本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活用水管道室外可考慮采用 PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用 PPR管。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶。 地震 鄭州市抗震設(shè)防烈度為Ⅶ度，地震加速度為 ，本 項(xiàng)目具體的地震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由地震安全性評(píng)價(jià)確定。區(qū)內(nèi)地下水位埋藏較淺，其穩(wěn)定水位埋深約為 23 米，對(duì)砼無侵 蝕性。最大風(fēng)速為 1822米 /秒，以春季最大，秋季最小，風(fēng)頻較大的有 NE、 EES、 WNW。無霜期 205235天。根據(jù)鄭州氣象站建國后的資料統(tǒng)計(jì)，年平均降水量為 ，各年的降水量很不均衡 .由于強(qiáng)盛的季風(fēng)控制 ,降水多集中在汛期 9 三個(gè)月，其降水量占全年 5056%。項(xiàng)目所在地位于市區(qū)內(nèi)，總的地勢(shì)平坦，略有坡度，平均地形坡度約 %左右。 項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占 據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。并依托擬建的解放路立交橋，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 選址依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第十三條 《建設(shè)項(xiàng)目選址管理辦法》 《鄭州市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目位置 鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。 公共建筑部分建 筑面積為 1920 平方米，其中：物業(yè)用房面積 150平方米，幼兒園面積 1430平方米， 會(huì)所面積 300 平方米， 門衛(wèi)管理用房面積 40 平方米。 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，場(chǎng)地內(nèi)可建五棟點(diǎn)式高層住宅（ 32F）、局部裙樓（ 3F）商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)，并有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 結(jié)合《鄭州市城市建設(shè)規(guī)劃》，鄭州榮成置業(yè)有限公司擬在鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。 總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。 同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還將圍繞高層住 宅建設(shè)商業(yè)用房 （可提供 760間商鋪），必將給該區(qū)域帶來豐厚的商業(yè)回報(bào)；此外，還將在地下 修建 2 層公共停車場(chǎng) 25995 平方米，可提供停車位 820 個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。 在項(xiàng)目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金地帶。 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。 社會(huì)環(huán)境： 該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問題。 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站。 解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車站地區(qū)的交通壓力。 作為全市跨越式發(fā)展 2021 年的 20 個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨 線橋工程 —— 解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長 1675米 。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨著遷移的風(fēng)險(xiǎn)，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 2021 年，科隆國際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約 300多戶，經(jīng)營面積約 14000多平方米； 每年為政府所提供財(cái)?shù)恼愂諏?huì)減少約 750多萬元。 隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無奈退出。 2021 年至今，我公司通過對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如 下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是 鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。 城市化進(jìn)程的加快必將帶來城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對(duì)于住房也將有大量的需求群體。 根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至２ 010 年，中心城區(qū)面積達(dá)到 300 萬平方公 里，鄭州市人口規(guī)模將達(dá)到 800 萬人，中心城區(qū)人口達(dá) 350 萬人，城市化水平提高到 63%左右。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布 局，在下一步具體實(shí)施過程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。 2021 年以來，市房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場(chǎng)管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。同時(shí)，國家為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺(tái)了不少的措施，如：加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；提高居民收入水 平；強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施和政策必將促使住房消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)的形成。 “十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 住房是居民的基本生活需求。 城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。 2021 年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。 鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在 建立的階段。 鄭州市的國民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的消費(fèi)需求。 未來五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到 63%，若將城市中占有比例較 大的商業(yè)流動(dòng)人口計(jì)算在內(nèi)，對(duì)鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。 鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一，是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。 我公司爭取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)，力求達(dá)到 “ 三大效益 ” （經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。多年來，城市改造進(jìn)行了大量工作，城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來的落后狀態(tài)仍沒有根本改觀，不少破舊危房急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 位于 二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西， 緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。 本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。 本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約 37 畝，從居民居住情況調(diào)查中可以看出，該區(qū)域 房 屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，還有部分自建的民房，普遍戶型較小，低矮擁擠，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī)劃，布局混亂。藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民 的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會(huì)提供 1479套房源，又帶來了無限的商機(jī)，無論是近期，還是長遠(yuǎn)利益來看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無法估量的。例如鄭州市的市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心二期廣場(chǎng)的改造，鄭州工業(yè)西部的改造等。 舊城區(qū)改造將是鄭州市今后幾年舊城改造的重點(diǎn)工作。舊城區(qū)改造因其復(fù)雜性，市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，同時(shí)在資金、稅收、政策上給予一定的照顧。對(duì)舊城區(qū)中破爛不堪、安全隱患嚴(yán)重的棚戶區(qū)建筑， 結(jié)合《鄭州市城市危險(xiǎn)房屋管理辦法》， 采取拆除重建的方式。有些社會(huì)學(xué)家曾經(jīng)指出，村莊、舊城區(qū)已經(jīng)成為中心城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)“塌陷帶”。 另外隨著城市的快速擴(kuò)張，原來的舊城區(qū)沒有來得及進(jìn)行改造，已經(jīng)被城市建設(shè)用地包圍，形成了大量繼續(xù)保留和實(shí)行集體所有制的舊城區(qū)和私房。 但由于歷史原因，建國初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針，城市建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心，缺乏合理的功能分區(qū)，造成工業(yè)、居住、文教等各種用地混雜，相互影響。多年來，我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭力。舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。和 2021 年相比， 2021 年政策性保障住房多規(guī)劃 20萬平方米 從以上數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，在城市居民居住用房的供給渠道上，除了占主要份額的商品住宅外，廉租住房、周轉(zhuǎn)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危改房、舊城改造項(xiàng)目已逐漸成為政府工作的重點(diǎn)。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問題的決心。 2021年５月份，控制房價(jià)的“國六條”出臺(tái)后，鄭州市房管局制定了《鄭州市十一五住房建設(shè)規(guī)劃和今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。 近年來，各地政府按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署，停止了實(shí)物住房分配，逐步實(shí)行住房貨幣化，職工直接進(jìn)入市場(chǎng)解決住房問題，市場(chǎng)在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用正在形成。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目背景 改革開放以來，我國住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場(chǎng)型發(fā)展方式的重大改變。 應(yīng)積極籌措建設(shè)資金，保證項(xiàng)目順利建設(shè)；努力加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善小區(qū)配套條件。我們堅(jiān)信這一項(xiàng)目無論從城市發(fā)展或開發(fā)價(jià)值上一定能獲得政府及各位領(lǐng)導(dǎo)和同行門的大力支持，我們相信該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須將獲得前所未有的成功。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作 為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，打造一個(gè)全新的高檔社區(qū)。通過對(duì) “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 項(xiàng)目規(guī)劃方案綜合評(píng)價(jià)分析，結(jié)論是： “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 具有科學(xué)的定位，一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)和堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。 總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。 同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還將圍繞高層住宅建設(shè) 商業(yè)用房 ，可提供約 760間商鋪，同時(shí)可解決 1500多個(gè)就業(yè)崗位 ；我們把該商業(yè)部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過來， 每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約 1200 多萬元，并將會(huì)逐年遞增。 總建筑面積，項(xiàng)目建成后，可給企業(yè)新增銷售收入 ，利潤 萬元，實(shí)現(xiàn)稅收 萬元。 “二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”總占地面積 平方米，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域?！扒貛X公司雖然成立時(shí)間短，總的市場(chǎng)占有份額有限，但所開發(fā)的項(xiàng)目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一