【正文】 39。37.00469939。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 用 地 面 積 24889.00469939。 從位置上講， 該項(xiàng)目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開發(fā)，可以說開發(fā)前景相當(dāng)樂觀。 本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。 我們把該項(xiàng)目裙房部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過來，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約 1200 多萬元 ,并將會(huì)逐年遞增。 5 、 同 時(shí) ， 根 據(jù) 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 ， 還 將 圍 繞 高 層 住 宅 建 設(shè) 商 業(yè) 用 房00469939。 在項(xiàng)目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊 城改造項(xiàng)目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金地帶。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。3 萬元，工程拆遷面積約８萬平方米。 作為全市跨越式發(fā)展 2021 年的 20 個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程 —— 解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長(zhǎng) 1675 米。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨 著遷移的風(fēng)險(xiǎn)，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要 5~10 年的時(shí)間，對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近 00469939。西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。300 多戶，經(jīng)營(yíng)面積約14000 多平方米；每年為政府所提供財(cái)?shù)恼愂諏?huì)減少約 750多萬元。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng) 管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。這些都為啟動(dòng)住房市場(chǎng)帶來了巨大的動(dòng)力。 此外，按政府規(guī)劃，從 2021 年到 2020 年，河南的城市化要提高 20個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有 150 萬人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加1500 萬平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在 4500 萬平方米以上。350萬人，城市化水平提高到 600469939。 根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至２ 010 年，中心城區(qū)面積達(dá)到 00469939。 00469939。一是針對(duì)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況等方面的專題調(diào)查；二是會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）和《鄭州市 今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》（ 20212021）（征求意見稿）。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格長(zhǎng)勢(shì)平穩(wěn)。 鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。我國(guó)居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困 難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。 00469939。城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)。 深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展動(dòng)力。 從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件： 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 未來五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到 600469939。 鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一，是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。 市場(chǎng)分析 00469939。 我公司爭(zhēng)取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)，力求達(dá)到“三大效益”（經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。多年來，城市改造進(jìn)行了大量工作，城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來的落后狀態(tài)仍沒有根本改觀，不少破舊危房急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。 本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民 的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢(shì)在必行，相信 2021 年她將成為鄭州城市中心的一大亮點(diǎn)。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑 是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約 00469939。藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉 的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會(huì)提供 1479 套房源，又帶來了無限的商機(jī)，無論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無法估量的。例如鄭州市的市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心二期廣場(chǎng)的改造，鄭州工業(yè)西部的改造等。 舊城區(qū)改造將是鄭 州市今后幾年舊城改造的重點(diǎn)工作。舊城區(qū)改造因其復(fù)雜性，市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，同時(shí)在資金、稅收、政策上給予一定的照顧。 ?? 鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵(lì)舊城區(qū)改造，分別在 20000469939。 對(duì)這些區(qū)域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整體規(guī)劃，整體打造，這也是打造城市形象，政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)。這些區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足；與此同時(shí)，舊城區(qū)內(nèi)存在各種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，消防隱患大，治安計(jì)生問題突 出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。隨著城市發(fā)展，致使老功能區(qū)布局混亂，整體功能已不能滿足社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。 鄭州素有“綠城”、“省級(jí)園林城市”的美譽(yù)，隨著舊城改造工作的深入推進(jìn)，鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭，全面推進(jìn)城市建設(shè)與管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，日益呈現(xiàn)出“凈、綠、亮、美”的新面貌。 隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑，它的建設(shè)已納入政府為人民群眾辦好的“十件實(shí)事”。作為社會(huì)保障性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。 2021 年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對(duì)社會(huì)公布，政策性保障住房 140 萬平方米，其中廉租住房 4 萬平方米，周轉(zhuǎn)住房 10 萬平方米，國(guó)有困難 企業(yè)利用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房和房改危舊房改造 40 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房 86 萬平方米。 鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來 5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占 %，廉租房占 %，周轉(zhuǎn)住房占 %，其他（集資房、房改房）占 %。 同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過快，住宅建設(shè)存在著面 向高收入階層、利潤(rùn)最大化的開發(fā)傾向。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大的改善。3 號(hào)）出臺(tái)，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購(gòu)買經(jīng) 濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目背景 改革開放以來，我國(guó)住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場(chǎng)型發(fā)展方式的重大改變。 00469939。 建議 為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 該項(xiàng)目屬于舊城改造，在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)階段力爭(zhēng)取得政府在政策、金融等方面的支持，使小區(qū)建設(shè)有一個(gè)穩(wěn)定、積極的社會(huì)環(huán)境。 該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國(guó)家可持續(xù) 發(fā)展的戰(zhàn)略需求，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。項(xiàng)目是十分可行的。 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《鄭州市城市總體規(guī)劃》，該項(xiàng)目符合綜合市場(chǎng)發(fā)展需求。 此外，還將在地下修建兩層公共停車場(chǎng) 25995 平方米，可提供停車位 820個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力?？蔀樯鐣?huì)提供商品住宅 平方米，可解決 1500 戶拆遷安置用房，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的 居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力?？偨ㄖ娣e 218195.00469939。39 平方米，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。3 萬平方米，多層項(xiàng)目目前已經(jīng)主體封頂，一期市場(chǎng)銷售情況良好，二期高層、高層規(guī)劃方案正在審批中?！扒貛X公司雖然成立時(shí)間短，總的市場(chǎng)占有份額有限，但所開發(fā)的項(xiàng)目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一流而倍受市民的青睞。 商業(yè)用房售價(jià) 元 /平方米 10000 100469939。3 100469939。3649.00469939。3.00469939。35000469939。 100469939。 建設(shè)單位資本金 萬元 200469939。3 12 總投資 萬元 100469939。30 10 用水量 噸 /天 00469939。 4 道路廣場(chǎng)面積 平方米 5 綠化面積 平方米 6489 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 00469939。300 門衛(wèi)面積 平方米 40 00469939。3 公用建筑面積 平方米 150 地下車庫(kù)面積 平方米 25995 物業(yè)用房面積 平方米 150 幼兒園面積 平方米 1400469939。39 2 總建筑面積 平方米 218195.00469939。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目主要指標(biāo)