【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉 的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約 00469939。37 畝，從居民居住情況調(diào)查中可以看出，該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，還有部分自建的民房，普遍戶型較小，低矮擁擠，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī)劃，布局混亂。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過(guò)局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑 是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢(shì)在必行，相信 2021 年她將成為鄭州城市中心的一大亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國(guó)家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。 本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民 的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。 00469939。本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。 鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái) 5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占 %，廉租房占 %，周轉(zhuǎn)住房占 %，其他占 %。 我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。在市中心區(qū)域，將成為二七商圈 “獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額，將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 我公司對(duì)舊城改造的理念： 首先，舊城改造是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。多年來(lái)，城市改造進(jìn)行了大量工作，城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來(lái)的落后狀態(tài)仍沒(méi)有根本改觀，不少破舊危房急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。 其次，舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。 在舊城改造過(guò)程中，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)，均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長(zhǎng)過(guò)程。 我公司爭(zhēng)取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)，力求達(dá)到“三大效益”（經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。 第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè) 00469939。 市場(chǎng)分析 00469939。 市場(chǎng)環(huán)境條件分析 加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市，對(duì)鄭州及至河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。 鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一，是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。 鄭州的城市構(gòu)造體系 —— 從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營(yíng)建不同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景觀特色，爭(zhēng)取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城 市”、“綠色商都”。 未來(lái)五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到 600469939。3%，若將城市中占有比例較大的商業(yè)流動(dòng)人口計(jì)算在內(nèi)，對(duì)鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。 從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件： 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 鄭州市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等 ）的消費(fèi)需求。 深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。 鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在建立的階段。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)。 2021 年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。 00469939。城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。 近年來(lái)，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè) ，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力的支持和保證。 00469939。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 住房是居民的基本生活需求。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。 “十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困 難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺(tái)了不少的措施，如：加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；提高居民收入水平；強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施和政策必將促使住房消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)的形成。 鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來(lái)，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場(chǎng)管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格長(zhǎng)勢(shì)平穩(wěn)。 2021 年以來(lái)，市房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。一是針對(duì)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況等方面的專題調(diào)查；二是會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）和《鄭州市 今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》（ 20212021）（征求意見稿）。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局，在下一步具體實(shí)施過(guò)程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。 00469939。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 改革開放以來(lái)，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會(huì)城市，近年來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域 性中心城市。 根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至２ 010 年，中心城區(qū)面積達(dá)到 00469939。300萬(wàn)平方公里，鄭州市人口規(guī)模將達(dá)到 800 萬(wàn)人，中心城區(qū)人口達(dá) 00469939。350萬(wàn)人，城市化水平提高到 600469939。3%左右。 此外，按政府規(guī)劃，從 2021 年到 2020 年，河南的城市化要提高 20個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有 150 萬(wàn)人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加1500 萬(wàn)平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在 4500 萬(wàn)平方米以上。 城市 化進(jìn)程的加快必將帶來(lái)城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對(duì)于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動(dòng)住房市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。 2021 年至今，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng) 管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。 隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無(wú)奈退出。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約 00469939。300 多戶，經(jīng)營(yíng)面積約14000 多平方米；每年為政府所提供財(cái)?shù)恼愂諏?huì)減少約 750多萬(wàn)元。 00469939。西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。 2021 年，科隆國(guó)際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長(zhǎng)潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要 5~10 年的時(shí)間，對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近 00469939。35年都無(wú)法收回的損失。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨 著遷移的風(fēng)險(xiǎn)，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來(lái)將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 我公司經(jīng)過(guò)分析提出該項(xiàng)目的建設(shè) ,其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 地理優(yōu)勢(shì)：依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。 作為全市跨越式發(fā)展 2021 年的 20 個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程 —— 解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長(zhǎng) 1675 米。工程概算總額 40651.00469939。3 萬(wàn)元，工程拆遷面積約８萬(wàn)平方米。 解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車站地區(qū)的交通壓力。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 社會(huì)環(huán)境： 該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社 會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問(wèn)題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。 00469939。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。 如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。 在項(xiàng)目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊 城改造項(xiàng)目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金地帶。項(xiàng)目建成后，可為社會(huì)提供商品住宅 平方米，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境。 5 、 同 時(shí) ， 根 據(jù) 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 ， 還 將 圍 繞 高 層 住 宅 建 設(shè) 商 業(yè) 用 房00469939。 平方米（可提供 760 間商鋪），必將給該區(qū)域帶來(lái)豐厚的商業(yè)回報(bào)；此外，還將在地下修建 2 層公共停車場(chǎng) 25995 平方米，可提供 停車位820 個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。 我們把該項(xiàng)目裙房部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無(wú)以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過(guò)來(lái)，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約 1200 多萬(wàn)元 ,并將會(huì)逐年遞增。 總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。 本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。 從位置上講