【導(dǎo)讀】公房≤20平方米20--30平方米30--50平方米50-70平方米70-90平方米≥90平方米合計(jì)。集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、亂、差的根源地。不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無奈退出。平方米；每年為政府所提供的財(cái)政稅收將會(huì)銳減約750多萬元。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是。度之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。題，為社會(huì)提供1479套房源，約760間商鋪；無論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看，站地區(qū)的交通壓力。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。理難，一直是社會(huì)的“老大難”問題。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的

　　

【正文】 然生態(tài)系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會(huì)隨著施工活動(dòng)的結(jié)束而消失 。工程全面施后，項(xiàng)目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。 節(jié)能、節(jié)水必要性 能源和水資源是社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消費(fèi)指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。所以，建議本項(xiàng)目采用新設(shè)計(jì)技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源的消耗。 節(jié)能措施 采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照 明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。 給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)能的目的。 建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。 在建筑設(shè)計(jì)中。適當(dāng)降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其維護(hù)結(jié)構(gòu)也考慮保溫。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。 建筑設(shè)計(jì)中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可 能采用太陽能，雨水應(yīng)回收利用等。 采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1987 和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695）的規(guī)定。 采用節(jié)能型設(shè)備。合理選擇用電設(shè)備的型號(hào)和臺(tái)數(shù)，布置合理，力求匹 配。對(duì)負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，節(jié)約能源。 節(jié)水措施 應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用自閉式?jīng)_水閥 等，減低水資源的無效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。 供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。 能源管理 建立單位能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目在建設(shè)期應(yīng)由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項(xiàng)目部，確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 實(shí)行工程質(zhì)量量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。 實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計(jì)劃、審計(jì)等部門和社會(huì)輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專帳管理、專款專用，嚴(yán)禁挪用和擠占。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序進(jìn)行，待項(xiàng)目規(guī)劃方案批 復(fù)后，可著手進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，著手施工圖設(shè)計(jì)；建委辦理招投標(biāo)手續(xù)；為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。本項(xiàng)目建設(shè)期安排為 30 個(gè)月。 項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下六個(gè)部分： 前期工作：可研編制及批復(fù)、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案。 施工圖設(shè)計(jì)：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及相關(guān)工作等。 施工準(zhǔn)備：土地招牌掛、拆遷、項(xiàng)目招投標(biāo)、 土建施工： 裝飾工程： 竣工驗(yàn)收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍 包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費(fèi)用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及城區(qū)拆除費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用、及基本預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）等。 編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào) 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》咨經(jīng) [1998]11 號(hào) 《河南省建筑和裝飾工程綜合基價(jià)（ 2021）》 《河南省安裝工程綜合基價(jià)（ 2021）》 《鄭州市建設(shè)工程材料基準(zhǔn)價(jià)格信息》 估算方法 估算指標(biāo)、數(shù)字是在規(guī)劃草圖、戶型構(gòu)思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚 不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿足需要，提高生活環(huán)境和生活質(zhì)量為主體進(jìn)行框算，只能做為開發(fā)項(xiàng)目前期工作的參考。 工程費(fèi)用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場(chǎng)材料價(jià)格和鄭州市工程造價(jià)指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計(jì)入。 機(jī)電設(shè)備價(jià)格按生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)及產(chǎn)品樣本價(jià)格計(jì)入。 建筑材料價(jià)格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況進(jìn)行估算。 其它費(fèi)用按照有關(guān)工程項(xiàng)目其他費(fèi)用的計(jì)算規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 投資估算 本項(xiàng)目總投資，投資構(gòu)成如下： 總投資估算匯總表 （萬元） 項(xiàng)目 建筑 安裝 設(shè)備 其它 稅金 合計(jì) 投資額 占總投資 (%) 100 詳見“投資估算表”。 有關(guān)問題說明： 墻改費(fèi)，如使用節(jié)能材料磚，該費(fèi)用退回，可不列入成本。 景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計(jì)、建管監(jiān)理、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等在實(shí)際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。 部分費(fèi)用可根據(jù)舊 城改造相關(guān)政策進(jìn)行減免。 資金籌措 及運(yùn)作 按規(guī)劃容積率計(jì)算，本項(xiàng)目總投入資金 萬元，資金籌措及運(yùn)作可采用以下兩種方式進(jìn)行。 公司如對(duì)該項(xiàng)目投入拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及舊城區(qū)的拆除所需啟動(dòng)資金20210萬元。資金 16000萬元作為起動(dòng)資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來的銷售經(jīng)驗(yàn)。加上 VIP 預(yù)售房款收入約 4000萬元 [按預(yù)售 7%每平米降 100 元計(jì)算：（ 5000 元 /平方米 **7%= 萬元 ]整個(gè)項(xiàng)目可全面啟動(dòng)。 由于公司 2021 年 6 月與二七區(qū)解放路、二 道街社區(qū)聯(lián)合進(jìn)行了入戶調(diào)查，該區(qū)居民 8090%要求回遷，根據(jù)政府拆遷條例一次性可以用 2021萬元自有資金先得到該地塊的土地使用權(quán)，以該地的土地使用權(quán)加上公司近幾年的銀行信用做抵押貸款，以貸款資金并結(jié)合公司現(xiàn)有資本金可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售分析 “舊城改造”作為一項(xiàng)“解困工程”，國家及地方政府給予了一系列優(yōu)惠政策，減免了多種常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目所應(yīng)交納的稅費(fèi)，其目的為了盡可能地降低建設(shè)成本。按照國家有關(guān)規(guī)定，舊城改造用房超出回遷面積部分 以微利價(jià)格向拆遷戶出售。 微利價(jià)格構(gòu)成包括經(jīng)下 8 項(xiàng)因素： 住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）； 以上四項(xiàng)之和為基數(shù)的 13%的管理費(fèi)； 貸款利息； 稅金； 3%以下的利潤(rùn)。 根據(jù)文件要求，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，稅金主要包括企業(yè)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營(yíng)業(yè)稅按銷售收的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%，土地增值稅按銷售收的 %,企業(yè)所得稅按《河南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計(jì)算。 在項(xiàng)目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金地帶，具有較高的升值潛力。 該項(xiàng)目按總住房建筑面積 ㎡ 扣減回遷面積（ *= ㎡ ）計(jì)算，余 ㎡ 可作為商品房銷售。其余商場(chǎng)部分租賃作為公司的長(zhǎng)期回報(bào)。 從市場(chǎng)的整體情況分析，由于今后幾 年市區(qū)面積的擴(kuò)大和城市人口的大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較大，而市場(chǎng)供應(yīng)能力相對(duì)偏低，銷售前景較好。 項(xiàng)目利潤(rùn)分析 （ 拆遷以貨幣置換方式計(jì)算 ） 銷售收入、成本、稅金及利潤(rùn)估算表 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /平方米 ) 面積（平方米） 金額（萬元） 備注 一、銷售收入 住宅 商場(chǎng) 合計(jì) 二、銷售成本 土地成本 建筑安裝成本 1900 綜合費(fèi)用 550 合計(jì) 三、營(yíng)業(yè)稅金附加 四、利潤(rùn)總額 項(xiàng)目稅收分析 若該項(xiàng)目按回遷安置測(cè)算銷售稅金約可達(dá) 4600 萬元，建設(shè)工程屬地納稅約700 萬元，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅附加約 1200 萬元 /年，并有逐年增加潛力。 綜合上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)投資利潤(rùn)較好，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 第十一章 社會(huì)效益 “舊城改造”是改變城市面貌，改善居民居住環(huán)境必要途徑，是作為推進(jìn)城市建設(shè)與管理，《鄭州市城市總體規(guī)劃》實(shí)施的重要組成部分，建設(shè)的目的是結(jié)合城鎮(zhèn)住房制度改革，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，在這一前提下，使得該項(xiàng)目發(fā)建設(shè)有著很好的社會(huì)效益。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí) 為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。 該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。 因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢(shì)在必行，相信 2021年她將成為鄭州市城市中心的一大亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。 本項(xiàng)目建成后可以在一定 程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。 從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 刺激內(nèi)需，增加居民消費(fèi)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要措施。隨著該項(xiàng)目的逐步實(shí)施，可以加快鄭州市的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大了居民的住房消費(fèi)，有效地提高資金的利用率，帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 因此該項(xiàng)目的建設(shè)有著十分顯著的社會(huì)效益。 附表一 投 資 估 算 表 序號(hào) 名稱 依據(jù) 數(shù)量 單價(jià) 總金額（元） 1 拆遷結(jié)算 2 拆遷補(bǔ)償 3 房層拆除費(fèi) 4 三通一平 5 小區(qū)道路 6 小區(qū)供水 7 小區(qū)供電 12412911 8 小區(qū)排污 9 小區(qū)綠化 10 監(jiān)控設(shè)施 13 文 /地探設(shè)計(jì) 5319819 14 抗震、檢測(cè)費(fèi)用 15 人防費(fèi)用高層 16 人防費(fèi)用商場(chǎng) 764446 17 招標(biāo)代理費(fèi) 18 建管部 門報(bào)建 19 房管部門收費(fèi) 20 建管監(jiān)督費(fèi)用 1773273 21 代收費(fèi)用（規(guī)劃報(bào)建） 22 建安成本 高層 23 稅金 24 銷售費(fèi)用 25 貸款利息 26 管理費(fèi) 27 不 可預(yù)見費(fèi) 28 工程總支出 29 總建筑面積 30 每平方米單價(jià) 3787 31 銷售成本價(jià)格 (元 ) 住宅 商場(chǎng) 地下室 32 銷售成本合計(jì) 33 利潤(rùn)