鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 該地塊位于鄭州市淮河路與秦嶺路交叉口。位于城市的西南上風(fēng)口。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是中端 市場(chǎng) 。 總套 (間 )數(shù)： 1101 套 總面積： 123539m2 已售房屋平均價(jià)： 3455 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 405 套 當(dāng)前可售面積 45943m2 已售房屋套數(shù)： 696 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 54 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤名稱： 金源第一城 開(kāi)發(fā)商： 河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1738 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1910 號(hào) 銷售電話： 6768666 67689999 項(xiàng)目地址： 秦嶺路西、建設(shè)路北 樓盤介紹 位于西城改造 “L”型規(guī)劃核心點(diǎn)，耗資 10 億元，精心打造逾 42 萬(wàn)平方米超大規(guī)模，其中有超過(guò)數(shù)萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。 總套 (間 )數(shù)： 1682 套 總面積： 145800m2 已售房屋平均價(jià)： 3585 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 58 套 當(dāng)前可售面積 8222m2 已售房屋套數(shù)： 1624 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 64 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 表 1， 07 年 某 宗地商業(yè)用房開(kāi)發(fā)及銷售成本 商業(yè)用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝? 元 /平方米 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注 ：住宅建造期間的費(fèi)用為銷售單價(jià)的 8%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)銷售單價(jià)的 40% 表 2， 07 年宗地商品住宅 開(kāi)發(fā)及銷售成本 居住用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝辉科椒矫? 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注：住 宅建造期間的費(fèi)用為銷售單價(jià)的 6%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)為銷售單價(jià)的 30% 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為 4700 元 / m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為 8500 元 / m2 。 九、地塊 附圖 。 具體到競(jìng)拍宗地，如下表： 規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國(guó)際級(jí)、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、 VIP 會(huì)所、水景園林于一體的國(guó)際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲 2020 中國(guó)最佳實(shí)用戶型大 獎(jiǎng)。 總套 (間 )數(shù)： 423 套 總面積： 36915m2 已售房屋平均價(jià)： 4027 元 /m2 當(dāng)前可售套 (間 )數(shù)： 59 套 當(dāng)前可售面積 5693m2 已售房屋套 (間 )數(shù)： 364 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 129 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤名稱： 永威鑫城 開(kāi)發(fā)商： 鄭州市永威置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1781 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1877 號(hào) 銷售電話： 63369666 63369888 項(xiàng)目地址： 淮河路南、伏牛路東 樓盤介紹 該項(xiàng)目由 1722樓組成； 1 22樓 12 層為商業(yè)服務(wù)； 17樓頂層為躍層；19樓頂層?xùn)|南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。建筑產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。 (祥見(jiàn)總平面規(guī)劃附圖 ) 地塊不利因素的解決 該地塊上空由于高壓線的限制，使整個(gè)高壓線以下區(qū)域發(fā)展滯后，目前除了一些低矮的臨時(shí)建筑被作為臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)以外，該地塊可用程度較高，開(kāi)發(fā)商針對(duì)此問(wèn)題已經(jīng)協(xié)調(diào)過(guò)有關(guān)部分，將采取高壓線入地的解決辦法，這將意味著該地塊將有良好開(kāi)發(fā)條件。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)鄭州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)鄭州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足鄭州市城市居民新的河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而 且有豐厚的利潤(rùn)。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場(chǎng)發(fā)展很可能止步于長(zhǎng)江路附近。 項(xiàng)目規(guī)劃有 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。 開(kāi)發(fā)次序： 項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入主，現(xiàn)在銷售的是三期 —— 帝湖王府。 ■ 專業(yè)市場(chǎng)分散分布 西南板塊也有一定的專業(yè)市場(chǎng)分布，中原西路沿線是其中的汽車交易市場(chǎng)，南三環(huán)以中陸為中心的物流、鞋業(yè)市場(chǎng)等，還有西環(huán)外的中國(guó)元通紡織城、中原路 .水岸花木城，是西南板塊商業(yè)的有效輔助 寫字樓市場(chǎng) 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場(chǎng)分布不均。造成此主要因素是開(kāi)發(fā)用地的相繼 減少，土地得以越來(lái)越充分的利用。 2020 年以來(lái)，市場(chǎng)成交量、成交金額、成交價(jià)格的增長(zhǎng)幅度都是在快速走高。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等?？茖W(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 等。板塊內(nèi)的道路雖然有一定的等級(jí)陳舊，但是經(jīng)過(guò)市政道路的新建與改造，西南板塊形成了五橫（建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路、長(zhǎng)江路）五縱（京廣 路、大學(xué)路、嵩山路、桐柏路、秦嶺 華山路）便利的交通格局，還有規(guī)整的市政次干道為輔，板塊內(nèi)交
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