【正文】 備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體?！　　　≌袠?biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨?！　?2)出售資格預(yù)審文件。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。在評選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費報價、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！　『贤瑑?nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務(wù)條款和法律條款三類條款。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標(biāo)面積超過50％?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。　　?！　、萑≠M合理性?！　、輰徍伺判??！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等?！　?5)劣勢分析?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內(nèi)部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這些錯誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理條件。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　?七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟損失。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標(biāo)。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。平方米)；高檔公寓，／(月物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。平方米)?！　?4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級，元。 業(yè)管理招投標(biāo)案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標(biāo) 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設(shè)的全國最大的經(jīng)濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動在北京舉行。中標(biāo)公司則可自接到通知之時做好準(zhǔn)備，進入合同的簽訂階段。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷。　　(3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結(jié)果，取平均值確定最終報價。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表321)。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機會，認真準(zhǔn)備、仔細查看，參與業(yè)主的設(shè)計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計建議。　　這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢。這是對招標(biāo)文件的留意?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　、鄯治鲱A(yù)選?！　?。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁獭４送?，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。招標(biāo)活動是一項十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。本書在下一章還會作詳細介紹。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同?！　≌袠?biāo)人或招標(biāo)機構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預(yù)定的時間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間)、地點(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點)當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費高低均有中標(biāo)希望?！　　　≌袠?biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法?！　　　≠Y格預(yù)審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書?！　?2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性?！　?2)對投標(biāo)文件的要求　　如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求?！　∑浯危袠?biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)?！　〕闪⒄袠?biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行?！　?二)編制招標(biāo)文件　　編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。　　一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：　?、僬袠?biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧椖棵Q；　?、垌椖康攸c；　?、茼椖抠Y金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預(yù)付等)；　?、菡袠?biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo))；　?、揄椖恳蟾攀?項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；　?、哔徺I招標(biāo)文件的時間、地點和價格；　?、嘟邮軜?biāo)書的最后日期和地點；　?、衢_標(biāo)日期、時間和地點；　?、馊绻枰?，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；　　B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿殻鐚θ舾晌飿I(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等?！　≌匍_標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！　≡u標(biāo)工作結(jié)束時，評標(biāo)委員會通常最后會向招標(biāo)人篩選出幾個最有競爭力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。下一章將對其進行詳細介紹。②履行合同時，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當(dāng)。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)?！　、跇I(yè)務(wù)代理?！　、诠芾砟芰ΑＭ稑?biāo)公司判斷中介公司取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標(biāo)準(zhǔn)。投標(biāo)公司應(yīng)詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。　　這些細枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計人索賠項目”兩類。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)?！　?2)接管期間費用支出。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)?！　?二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。　　目前全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設(shè)的重要組成部分?！　「剑耗暇﹥纱挝飿I(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。平方米)。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。平方米)，／(月　　(3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運作。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對招標(biāo)文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤同招標(biāo)方的來往信件；⑥其他重要文件資料。　　三、定標(biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時發(fā)函通知中標(biāo)公司。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動失效。　　(2)風(fēng)險等不可預(yù)見費用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。　　此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時，還可能面臨政治風(fēng)險?！　?3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。　　(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進