【正文】 備的兩個條件：一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡等其他媒體。　　　　招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨?！　?2)出售資格預審文件。緊接著，按照國際慣例，招標機構通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準?！　『贤瑑热菁春贤瑮l款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。　?、跔I業(yè)執(zhí)照。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一?！　?。　?、萑≠M合理性?！　、輰徍伺判?。　　(二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。　　(5)劣勢分析?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行?！　?4)當?shù)氐臍夂?、地質、地理條件。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等。　　(七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經(jīng)濟損失。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定。　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。平方米)；高檔公寓，／(月物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。平方米)?！　?4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，元。 業(yè)管理招投標案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經(jīng)濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量如下(見表321)。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議?！　∵@些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度?！　?3)技術優(yōu)勢。這是對招標文件的留意?！　　　?1)物業(yè)性質。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。　?、鄯治鲱A選?！　　＜粗薪樽稍児居心芰闃I(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理。本書在下一章還會作詳細介紹。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同?！　≌袠巳嘶蛘袠藱C構收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望?！　　　≌袠藛挝豢梢愿鶕?jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。　　　　資格預審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書?！　?2)投標人準備投標所需時間。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性?！　?2)對投標文件的要求　　如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求?！　∑浯?，招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。　　成立招標機構主要有兩種途徑。考慮到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據(jù)自己的實際情況，量力而行?！　?二)編制招標文件　　編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了?！　∫话銇碚f，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。通常情況下應包括以下內容：　?、僬袠藛挝?業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧椖棵Q；　?、垌椖康攸c；　?、茼椖抠Y金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)；　?、菡袠四康?邀請資格預審還是邀請投標)；　?、揄椖恳蟾攀?項目性質、規(guī)格及管理要求)；　　⑦購買招標文件的時間、地點和價格；　　⑧接受標書的最后日期和地點；　?、衢_標日期、時間和地點；　?、馊绻枰?，規(guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時規(guī)定投標保證金的金額；　　B12招標單位的地址、電話等聯(lián)系方法。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等?！　≌匍_標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題?！　≡u標工作結束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。下一章將對其進行詳細介紹。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式?！　∪藛T素質要求：企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。未經(jīng)主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。國內投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)?！　、跇I(yè)務代理?！　、诠芾砟芰ΑＭ稑斯九袛嘀薪楣救≠M標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審?！　?2)網(wǎng)絡傳輸。其物業(yè)管理具體內容也應圍繞這一目標安排?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應呈現(xiàn)差異。因此，投標企業(yè)在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復”和“計人索賠項目”兩類。這些條件與接管后的服務密切相關。　　(2)接管期間費用支出。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標?！　?二)未中標的總結　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。　　目前全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分?！　「剑耗暇﹥纱挝飿I(yè)管理招投標活動效果分析。平方米)。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。平方米)，／(月　　(3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。　　三、定標后的工作　　(一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　?2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質及所要求服務的內容，制定和規(guī)劃管理服務內容及工作量。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調，有利于其接管后的管理?！　〈送?，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險?！　?3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系?！　?3)物業(yè)招標背景。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進