【正文】 開發(fā)商注意?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況?！　?2)特殊服務要求?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料。報紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹。　　(2)接受資信審查?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。　　。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術(shù)手段；資源的可利用性。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術(shù)與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益?！　??！　??！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩髦剡x擇滿足條件的代理人。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向投標公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當?shù)胤?、?jīng)濟情況；社會風俗習慣；勞務雇用管理等?！　、揶k事處人員名單和任職證書。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標，應根據(jù)招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。　?、廴壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。　　　　物業(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。物業(yè)管理投標程序　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通常可由中標人此前遞交的投標保證金轉(zhuǎn)入，充當履約保證金的一部分。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行?！　　　『贤瑮l款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。甲方當事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)。這一階段最大的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。在這段時間內(nèi)，招標人或招標機構(gòu)要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。我國《招標投標法》規(guī)定，招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標文件收受人?！　?三)召開標前會議　　投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。　　　　資格預審的重點在于投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設備能力；投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應不得少于45天。因為投標人數(shù)量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有60～90天)來準備投標和遞交標書?！　嶋H上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則?！　　　“l(fā)布招標公告應根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當?shù)那?。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。標底是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)?！　∽詈笳勔徽勚贫ㄕ袠宋募臅r間。招標文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”?！　≌袠巳宋姓袠舜頇C構(gòu)進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)”?！　τ陂_發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構(gòu)，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第78頁 共78頁一、招標準備階段　　招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點?！　τ谡袠巳宋姓袠舜頇C構(gòu)招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。招標人應根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標?！　∥飿I(yè)管理招標文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。　　(3)對招標程序的說明　　由于整個招標過程應體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度?！　】紤]到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內(nèi)。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的費用。資格預審通告的主要內(nèi)容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數(shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。　　從開始評標到最后定標，一般要經(jīng)過3～6個月的定標期?！　∪⒄袠私Y(jié)束階段　　招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結(jié)束階段?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。根據(jù)國際慣例，招標文件中通常應規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標人應按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證金合同。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務時，要習慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質(zhì)量等。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務咨詢。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾?！　　！　　Ｖ薪樽稍兎兆鳛橐环N獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內(nèi)容的復雜性與重要性來確定代理公司?！　、軛l件商議。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務?！　　９舅峤坏奈募ㄉ暾垥?、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志?！　?3)同行業(yè)公司。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗?！　?4)財務管理優(yōu)勢。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務所形成的與當?shù)貙I(yè)性服務公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務，導致虧損甚至遭業(yè)主辭退。 　　(一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關(guān)投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等?！　∽≌^(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復雜。制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結(jié)果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。分析之后便可進行標價調(diào)整。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損?！　?3)報價策略失誤。北京面向全國招標物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標活動。此次向社會招投標活動是機關(guān)事務管理局為節(jié)省財政開支、深化機關(guān)后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務水平的一次實踐和嘗試。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來?！　?)百花湖花園住宅區(qū)招標概況　　(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　?6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標辦隨機抽查評分?！　?3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?)兩次物業(yè)管理招投標的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為