【正文】 開發(fā)商注意。　　如公告中寫明“歡迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況?！　?2)特殊服務(wù)要求?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競爭對手的一些資料。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹?！　?2)接受資信審查?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證?！　　＝酉聛砦飿I(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細(xì)說明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標(biāo)公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益?！　　！　??！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。　?、揶k事處人員名單和任職證書。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的公司章程?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。一級(jí)企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)?！　、廴?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬～20萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬～5萬平方米以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)：　　①一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。履約保證金的金額通常為合同總金額的10％，且通常可由中標(biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行?！　　　『贤瑮l款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開答辯會(huì)，方能最后定標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人?！　?三)召開標(biāo)前會(huì)議　　投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時(shí)前來購買招標(biāo)文件。　　　　資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評(píng)標(biāo)費(fèi)用就會(huì)大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60～90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書?！　?shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。　　　　發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。其次，?biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)?！　∽詈笳勔徽勚贫ㄕ袠?biāo)文件的時(shí)間。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”?！　≌袠?biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”?！　τ陂_發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第78頁 共78頁一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段　　招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點(diǎn)?！　τ谡袠?biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)?！　∥飿I(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。　　(3)對招標(biāo)程序的說明　　由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度?！　】紤]到招標(biāo)文件的編制對整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。按照國際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5％以內(nèi)。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡介；項(xiàng)目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請的時(shí)間和地點(diǎn)。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會(huì)議，以便申請人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。“定項(xiàng)評(píng)分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。當(dāng)標(biāo)前會(huì)議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時(shí)，應(yīng)以會(huì)議文件為準(zhǔn)?！　拈_始評(píng)標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3～6個(gè)月的定標(biāo)期?！　∪?、招標(biāo)結(jié)束階段　　招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時(shí)，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同?！　≡谠摗对囆修k法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前，各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法?！　〗?jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動(dòng)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。值得注意的是，由于我國實(shí)行《公司法》時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國際慣例有較大差別?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：　　①業(yè)務(wù)咨詢。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾?！　　！　?。中介咨詢服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司。　?、軛l件商議。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。　　。公司所提交的文件包括申請書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說明、資金用途計(jì)劃等?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個(gè)方面：　　(1)報(bào)章雜志?！　?3)同行業(yè)公司。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。　　(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢。對于這些陌生的競爭者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對待。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。 　　(一)購買閱讀招標(biāo)文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購買，而取得招標(biāo)文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。在考察過程中，投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。　　(3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等?！　∽≌^(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜。制定資金計(jì)劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：　　(1)明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；　　(2)計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；　　(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。此時(shí)，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動(dòng)，避免在合同簽訂過程中利益受損?！　?3)報(bào)價(jià)策略失誤。北京面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標(biāo)活動(dòng)。此次向社會(huì)招投標(biāo)活動(dòng)是機(jī)關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財(cái)政開支、深化機(jī)關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實(shí)踐和嘗試。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來?！　?)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　?6)評(píng)標(biāo)方式：專家綜合評(píng)定，其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分?！　?3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為