【正文】 所準備?！　τ诖蠖鄶抵行∫?guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登?！　?2)投標人準備投標所需時間?！　?二)組織資格預審　　資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少?！　　　≠Y格預審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書?！　?3)評審?！　　　≌袠藛挝豢梢愿鶕约旱囊髞頉Q定資格預審的評審方法?！　饲皶h通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現(xiàn)場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。　　招標人或招標機構收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。值得注意的是，我國《招標投標法》規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權拒絕定標，從而取消招標。以下所說的合同，均是指雙方經過磋商后擬簽訂的正式合同。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術規(guī)格說明及補充修改文件等。本書在下一章還會作詳細介紹?！　∑浯问顷P于合同履行中的擔保。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理?！　‰m然，由于投標對象——物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程?！　、苜Y產負債表及損益表。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當地業(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當地物業(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性?！　、勖軈f(xié)調。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經過專業(yè)教育與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　　Ｎ蟹讲粦^多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　、鄯治鲱A選。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止?！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當地有關部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。投標公司可根據招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?？梢灶A見，網上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流?！　　　?1)物業(yè)性質?！　《鴮τ趯懽謽?，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。這是對招標文件的留意。因為物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽?！　?3)技術優(yōu)勢。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現(xiàn)虧損?！　∵@些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免?！　〈送猓袠斯具€應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量如下(見表321)。接上例,編制資金計劃如下(表322)?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價?！　?3)在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。　　(2)估價不準。 業(yè)管理招投標案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行。　　案例二　深圳市府物業(yè)找“管家”　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學化的第一步?！　「鶕?999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，元。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。　　(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　∥飿I(yè)類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。平方米)。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等?！　?5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。平方米)；高檔公寓，／(月設施基本齊全，維修基金基本落實。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標。　　對于以上分析得出的結果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務?！　∷型稑宋募急仨毎凑袠巳嗽谕稑搜垥幸?guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據招標文件的規(guī)定確定?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。通常物業(yè)管理公司經營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等?！　τ趯懽謽?，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　?4)當地的氣候、地質、地理條件。　　根據慣例，投標人應對現(xiàn)場條件考察結果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關的外在風險條件。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。如水災、地震等自然災不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。現(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數量與質量?！　?5)劣勢分析。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。　　(3)取得貸款擔保?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要?！　?，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍?！　、輰徍伺判?。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類?！　、萑≠M合理性?！　、圪Y源可靠性?！　　＿x擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據成本效益原則，綜合評價做出決策。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、跔I業(yè)執(zhí)照?！　?1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經程序?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定?！　∪藛T素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經營、獨立核算的法人機構，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經營資格。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。合同條款因招標項目的性質和類型而異?！　『贤瑑热菁春贤瑮l款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。緊接著，按照國際慣例，招標機構通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議。具體內容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表；公司組織機構情況，專業(yè)人員及管理人員的人數；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?2)出售資格預審文件。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經驗為基礎的，防止了一些素質較低的投標商以價格進行惡性競爭?！　　　≌袠斯鎽院喍?、明了和完整為宗旨。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網絡刊登招標公告。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的