【正文】 　　(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用?！　?7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節(jié)價相結合，元／(月　　(9)招標執(zhí)行依據：借鑒其他省市經驗?！　?2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。　　1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。龍江高校公寓委托管理期限為3年。開發(fā)商——北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發(fā)增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進物業(yè)管理市場化進程。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息?！　⊥稑吮：闹饕獌热莅ǎ簱Ｈ?、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。　　投標保函所承擔的主要擔保責任有：　　(1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函?！　?六)標價評估與調整　　對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整。　　(3)接管期間收入?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風與綠化，相應其物業(yè)管理也更應注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：　　(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發(fā)商商議?！　∑浯?，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務，而使物業(yè)管理公司遭受經濟乃至信譽損失等。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權宜從事。此外，公司現有的正在接管的物業(yè)數量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。　　　　(1)潛在競爭者?！　?2)人力資源優(yōu)勢?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標?！　∨c之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色?！　?四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。在時間就是速度的信息時代，隨著網絡技術的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網迅速通暢地完成。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等?！　⊥稑似髽I(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款?！　　！　、藿忧⒄勁?。　?、谫Y格預審。　?、迗?zhí)業(yè)誠實性。資源可靠性的評價可參照以下標準：　　。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當地合作伙伴，提供投標所需單價、費率等。公證之后，諸文件便可生效?！　、坳P于分公司的證明?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。　　再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　〗洜I實力要求：企業(yè)經營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經有關部門核準頒發(fā)的資質證書。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大?！　?三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標志著招標工作已經結束，招標人和投標人(這時為中標人)進入一對一的長期契約合同關系。如我國《招標投標法》規(guī)定：“中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓”。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改?！　『贤Y尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。另外，參加會議的費用應由各投標人自理。《投標人須知》中一般要注明標前會議的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人?！　?3)經驗和過去的表現：過去5年內申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或對外資物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等?！　∪粽袠宋飿I(yè)預計投標公司的數目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標機構已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審?！　≌袠斯娴木唧w內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯合國出版的《發(fā)展商務報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標?！　∮捎跇说资呛饬客稑藞髢r競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。“超前招標”在我國即為在項目立項階段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。特別是國有房地產開發(fā)商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗?！　?一)發(fā)布招標公告或投標邀請書　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。至于投標邀請書的內容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數、時間和地點及文件所使用的語言等?！　τ谏鲜鲈陬A審中申請人必須提交的重要內容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議?！　?四)開標、評標與定標　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。經過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標。在招標與投標中，合同的格式、條款、內容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同?！　⊥ǔＧ闆r下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分。除非預先合同有約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非?，F實和迫切的。物業(yè)管理企業(yè)資質證書式樣見圖322?！　、诙壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。　　(2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本?！　、偌夹g勝任能力。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。　　，及其對自己應承擔義務的了解。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。投標公司可先邀請排