【正文】 招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業(yè)性期刊以及信息網絡等其他媒體。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構制定標底。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現。根據這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：　　　　投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。根據國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據?！　?三)制定標底　　制定標底是招標的一項重要的準備工作。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算?！　≠Y格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行評審。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的事。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效?！　　　⊥ㄟ^招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內容；合同結尾。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交”。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件。　　一、投標前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格?！　∪藛T素質要求：具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。　　以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準?！　≌畬ξ飿I(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經營體制做出充分說明，其主要內容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經營管理水平?！　‘斎?，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當地業(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現摩擦和爭議在所難免。投標公司的判斷可根據以下資料分析作出：　　?！　??！　、苈殬I(yè)獨立性。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。物業(yè)管理公司可根據中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據?！　∥腥丝赡軕男械穆氊熤饕校合虼砣酥Ц洞碣M；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料?！　∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。網絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。故其管理內容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯系等方面。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質量的調查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質量，也便于其日后管理。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。當地的物業(yè)管理公司可以利用其對當地文化、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務。　　(2)經營風險。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)?！　?二)考察現場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。　　(2)若物業(yè)已經竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：　　①工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求；　?、诩夹g經檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；　　③竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；　　④設備調試、試運轉達到設計要求；　　⑤確保外在質量無重大問題；　?、拗車迷O施分布情況。　　(三)制定管理服務方法及工作量　　通常投標公司可根據招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。 　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。　　現行標價的評估內容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。　　如果投標人違反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出。　　主持招投標的深圳市機關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標的方式讓專業(yè)公司進行管理。在上限已經很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程?！　?5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人?！　?2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證?！　?8)招標執(zhí)行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗?！　×硪环矫?，隨著住房制度。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動?！　?4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人?！　?7)評分類別及權重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元／(月　　物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。江蘇愛濤置業(yè)的總經理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經營成本?！薄　“咐∧暇?000“高知”戶聘“管家”　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”?！　”敬翁禅櫦瘓F物業(yè)管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名，經過專家復評，最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產經營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。　　投標方應將保證金于投標截止之日前交至招標機構指定處。　　通常辦理投標保函應經過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價。　　通常，在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。資金計劃應以資金流量為根據進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。為突出其居住、服務、經濟功能，物業(yè)管理內容應包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應是日常維護、修繕。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調查。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產生法律約束力?！　∈紫?，招標文件可能會由于篇幅較長而出現前后文不一致、某些內容不清晰的情況?！　?3)自然條件?！　?4)經營方式差異。這實際上又從另一方面強調了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經驗，這在競標中極易引起