【正文】 　　3)兩次物業(yè)管理招投標的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為?！　?6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標辦隨機抽查評分。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。北京面向全國招標物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標活動。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應(yīng)在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。分析之后便可進行標價調(diào)整。制定資金計劃目的主要有二：一是復(fù)核投標可行性研究結(jié)果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。 　　(一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關(guān)系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。　　(4)財務(wù)管理優(yōu)勢。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。　　。　?、軛l件商議。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　　Ｍǔ?，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務(wù)咨詢。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當(dāng)事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址?！　拈_始評標到最后定標，一般要經(jīng)過3～6個月的定標期?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數(shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應(yīng)對招標項目制定出標底。　　(3)對招標程序的說明　　由于整個招標過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。招標人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點?！　τ陂_發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構(gòu)，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。　　招標人委托招標代理機構(gòu)進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。招標文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。標底是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)?！　　　“l(fā)布招標公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那?。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標人至少有45天(通常有60～90天)來準備投標和遞交標書。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天?！　?三)召開標前會議　　投標資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。在這段時間內(nèi)，招標人或招標機構(gòu)要多方面對各個投標人的標書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中標的物業(yè)管理企業(yè)。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。物業(yè)管理投標程序　　物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級：　?、僖患壩飿I(yè)管理公司的資質(zhì)標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向投標公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤伞⒔?jīng)濟情況；社會風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等?！　　Ｍ稑斯究赏ㄟ^詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓(xùn)計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項目的技術(shù)手段；資源的可利用性?！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。報紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對整個城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標價和服務(wù)質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支?！　?4)經(jīng)營方式差異?！　∈紫?，招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調(diào)查。資金計劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價?！　⊥稑朔綉?yīng)將保證金于投標截止之日前交至招標機構(gòu)指定處。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)?！　”敬翁禅櫦瘓F物業(yè)管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名，經(jīng)過專家復(fù)評，最后選擇了具有甲級資質(zhì)的北京天鴻集團房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術(shù)力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本?！　?7)評分類別及權(quán)重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務(wù)費確定：政府定價：別墅，3元／(月從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動?！　?8)招標執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經(jīng)驗?！　?5)評委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。北京天鴻集團公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出。　　通常，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。　　除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標準視察項目：　　①工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風(fēng)險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質(zhì)非常重要。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標競爭對手的情況。　　委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時提供代理人所需資料。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　、苈殬I(yè)獨立性。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　。　　當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機構(gòu)所在地等?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標項目的行為?！　　　⊥ㄟ^招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。這一時間應(yīng)從招標公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。　　(三)制定標底　　制定標底是招標的一項重要的準備工作。由于招標機構(gòu)在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。我國《招標投標法》對招標代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標代理機構(gòu)所具