【正文】 牌）能不能，臨時車位夠不夠，通訊設備是否暢達，甚至郵局、銀行等服務設施是否配套等等，這些都是應該細致考慮的 。同時廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個理由 小戶型之所以火爆，從負面上講，一方面是因為同類產品匱乏 ,當潛在的年輕人購房群體凸現時，供求關系產生了失衡；另一方面是房價普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇了小戶型；再有一方面是個人投資渠道還不夠寬泛，選擇房產是盤活閑置資金的一種方式。 二是經濟適用房有效供給不足。與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價 比，顯得比較務實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動 明明白白小戶型（五） ——————————————————————————————————————— 小戶型的缺憾 市場上的小戶型，有些是滯銷的大戶型改裝而成，有些是迎合市場的需要，匆匆而就，也有些是在大戶型為主的樓層中，充當著“填縫”的角色，因而導致了種種先天的不足 。由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時年輕人又充滿青春活力，因而各種設施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。但目前市場上現有的超小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，基本都在 70008000 元以上。 投資型看區(qū)域，自住型看配套 住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動人口，而租房者選擇的核心是位置，即離 工作地點近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。他們一般都是低年齡、高學歷的“ 新生代”。對小戶型單價的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價在７０００元以上的小戶型需求極少。在物業(yè)服務方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。 三是后現代城的“梯戶比”，早期的小戶型項目一層有二三十套房子，而后現代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個小戶型的舒展程度很好，通風采光各方面 自然比較出色，它的“梯戶比”實際在按照大戶型的模式做。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區(qū)，當然是投資的好目標。作為一個白領來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛??后現代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。 第八關鍵詞：風險配套是否也精簡 小戶型存在哪些風險？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風險在于社區(qū)日后的管理中會面臨經常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應著這些質疑。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。 在保持生活質量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 除了這些“標房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。 盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質的物業(yè)服務提供給業(yè)主。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。復合木地板顏色不錯，地板本身的質量我現在還不得而知，但工程質量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現了地板起鼓的現象；不過每當我怒氣沖沖地質 問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。短短一年多時間，小戶型已然憑借其低總價、低首付、低月供成為市場的寵兒，不斷擴充著市場領地。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。 購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？ 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結果。 病癥四：免疫力降低 病因：居住人群復雜，動蕩性大 癥 狀： 一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大，多少會對鄰居產生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。局促的空間沒有獨立的廚房 ，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。我們還為精裝修專門聘請了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進行監(jiān)理。另外中關村的社區(qū)還有一個特別突出的優(yōu)勢，就是教育配套相當完善，這種優(yōu)勢得天獨厚。在后現代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數只有５到８戶，從這點看后現代城也不渡過度性產品。“鳳蝶獨立”的特點則決定它是以居住為主，投資為輔。“鳳蝶獨立”的設計思路是絕不能把小戶型作成一個簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨立”當作終身住宅，因為它的功能性很全。 上周五，本報與焦點房地產網前市場上比較有代表性的小戶型項目代表，在焦點房地產網與網友就小戶型的若干敏感話題進行了兩小時的網上直播。 從調查結果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關村、亞運村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價格、交通和周邊環(huán)境綜合條件 的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關注。 特點之四： 低總價最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經濟壓力。除此之外，本報記者還 專門采訪了業(yè)內人士和購房人，以此作為專題的結束，一方面希望為市場發(fā)展提供一些可靠的依據，另一方面，作為市場研究的起點，也希望此“需求篇”能使小戶型的討論得以延續(xù)，從而推動市場的健康發(fā)展。因此，要把這種投資放 在一個相對長的時間來考慮，不管是自住、轉租，還是放在二手房市場上轉賣，都要使其能銜接的緊密，以求獲得效益最大化。 北京擁有眾多的商務流動人口，為小戶型市場提供了充足的客源，而其中一些人對小戶型只是要求能像酒店、賓館那樣滿足睡眠需求即可。一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對困難，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有 1 人居住，每天數百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知。 “投資者”留意商務高回報 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產 領域。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。 該戶型采用國際流行的 LDK設計，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。 實例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細致：衛(wèi)生間外放置洗衣機的部位，在解決了交通通道的同時，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機和柜子。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉讓 。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設施到房間的布線，樣樣都不少，同時與大戶型在公用設施上共享，物業(yè)費卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設施實際單位面積成本增加； 設計難度增加 。在進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對于在面積上斤斤計較的小戶型來說，顯得尤為重要 。至于陽臺、儲藏間、玄關等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會居室的品質有所提高。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設施的環(huán)境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。當然，公共設施的增加也使得公攤加大，導致居室使用率降低，這也是商務型公寓的共同特點。這些費用主要都是依據建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費用降低。受前些年租賃市場高回報的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產市場，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對穩(wěn)定的不動產投資。從建筑面積上說，由于同一樓層戶數增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時戶內各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。 供需平衡不足。尤其是前者，在大戶型的基礎上進行改造，暴露出了先天不足的毛病：比如廚房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長蛇排開，使得通風、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。 面積配比要合理，功能劃分要細致 對于一兩人居住的 1 居室來說，面積上應以符合人體工程學的基本空間尺度為限，比如：客廳不應小于 12 平方米，臥室不應小于 10 平方米，就是合在一起，也不應小于 20平方米；而服務性的衛(wèi)生間不應小于 3 平方米，廚房不應小于 5平方米；當然，若能增加陽臺、電腦間，以及洗衣機、冰箱的專用放置空間什么的，會使舒適度大為提高。一般來說，處于商務核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務樓，租客群多為商務人士或商務機構，容易得到較高的投資回報 ，因而成為了許多投資者關注的重點。 其實購房者雖然需要低總價的小房子，但對居住的功能要求并 沒有降低。 從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。炫特區(qū)在設計之初就進行過市場調查，產品是完全根據充分滿足客戶的功能要求設計的，比較舒適。 第四關鍵詞：投資什么東西 現階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個好的投資產品？ 吳江：后現代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現在的二期，我們發(fā)現投資的客戶大量上升。 第六關鍵詞：壽命網聯合主辦小戶型 小戶型是不是過渡產品？ 吳江：我一直在強調后現代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產品。 第七關鍵詞：配套 小戶型面積經濟，配套是否也精簡？ 吳江：說后現代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。 王卉：客戶對小戶型的顧慮大概集中在這么幾個問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質量得不到保證。 特質１ 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現代人的需求了。新新人類的消費心理在建筑細節(jié)上得以體現和張揚。 特質８ 產品類別的延伸 如果說小戶型的出現，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a生也是迎合了市場的趨勢。 此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應，但長遠會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。如臥室不能小于１０平 方米，客廳不應小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。2020年，小戶型項目遍地開花，無數開發(fā)商紛紛登上這艘順風船，成品家一個月簽約１７２套，飄ＨＯＭＥ ６月１０日以 來已銷售１３０多套，后現代城的小ＯＦＦＩＣＥ三個月銷售６０％??小戶型大有主宰樓市整個消費趨勢的架勢。小戶型市場總供給量預計今年將達到５００萬平方米。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細化小空間功能區(qū)隔的關鍵一環(huán)。 對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應謹慎。 病癥三：腦血管梗塞 病