【正文】 牌）能不能，臨時車位夠不夠，通訊設備是否暢達，甚至郵局、銀行等服務設施是否配套等等，這些都是應該細致考慮的 。同時廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個理由 小戶型之所以火爆，從負面上講，一方面是因為同類產(chǎn)品匱乏 ,當潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇了小戶型；再有一方面是個人投資渠道還不夠?qū)挿?，選擇房產(chǎn)是盤活閑置資金的一種方式。 二是經(jīng)濟適用房有效供給不足。與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價 比，顯得比較務實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動 明明白白小戶型（五） ——————————————————————————————————————— 小戶型的缺憾 市場上的小戶型，有些是滯銷的大戶型改裝而成，有些是迎合市場的需要，匆匆而就，也有些是在大戶型為主的樓層中，充當著“填縫”的角色，因而導致了種種先天的不足 。由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時年輕人又充滿青春活力，因而各種設施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。但目前市場上現(xiàn)有的超小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，基本都在 70008000 元以上。 投資型看區(qū)域，自住型看配套 住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動人口，而租房者選擇的核心是位置，即離 工作地點近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。他們一般都是低年齡、高學歷的“ 新生代”。對小戶型單價的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價在７０００元以上的小戶型需求極少。在物業(yè)服務方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。 三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個小戶型的舒展程度很好，通風采光各方面 自然比較出色，它的“梯戶比”實際在按照大戶型的模式做。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區(qū)，當然是投資的好目標。作為一個白領來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛??后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。 第八關(guān)鍵詞：風險配套是否也精簡 小戶型存在哪些風險？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風險在于社區(qū)日后的管理中會面臨經(jīng)常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應著這些質(zhì)疑。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。 在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 除了這些“標房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。 盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務提供給業(yè)主。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。復合木地板顏色不錯，地板本身的質(zhì)量我現(xiàn)在還不得而知，但工程質(zhì)量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現(xiàn)了地板起鼓的現(xiàn)象；不過每當我怒氣沖沖地質(zhì) 問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。短短一年多時間，小戶型已然憑借其低總價、低首付、低月供成為市場的寵兒，不斷擴充著市場領地。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。 購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？ 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結(jié)果。 病癥四：免疫力降低 病因：居住人群復雜，動蕩性大 癥 狀： 一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產(chǎn)品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。局促的空間沒有獨立的廚房 ，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。我們還為精裝修專門聘請了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進行監(jiān)理。另外中關(guān)村的社區(qū)還有一個特別突出的優(yōu)勢，就是教育配套相當完善，這種優(yōu)勢得天獨厚。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點看后現(xiàn)代城也不渡過度性產(chǎn)品?！傍P蝶獨立”的特點則決定它是以居住為主，投資為輔?！傍P蝶獨立”的設計思路是絕不能把小戶型作成一個簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨立”當作終身住宅，因為它的功能性很全。 上周五，本報與焦點房地產(chǎn)網(wǎng)前市場上比較有代表性的小戶型項目代表，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進行了兩小時的網(wǎng)上直播。 從調(diào)查結(jié)果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價格、交通和周邊環(huán)境綜合條件 的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關(guān)注。 特點之四： 低總價最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟壓力。除此之外，本報記者還 專門采訪了業(yè)內(nèi)人士和購房人，以此作為專題的結(jié)束，一方面希望為市場發(fā)展提供一些可靠的依據(jù)，另一方面，作為市場研究的起點，也希望此“需求篇”能使小戶型的討論得以延續(xù)，從而推動市場的健康發(fā)展。因此，要把這種投資放 在一個相對長的時間來考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場上轉(zhuǎn)賣，都要使其能銜接的緊密，以求獲得效益最大化。 北京擁有眾多的商務流動人口，為小戶型市場提供了充足的客源，而其中一些人對小戶型只是要求能像酒店、賓館那樣滿足睡眠需求即可。一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對困難，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有 1 人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知。 “投資者”留意商務高回報 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn) 領域。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。 該戶型采用國際流行的 LDK設計，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。 實例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細致：衛(wèi)生間外放置洗衣機的部位，在解決了交通通道的同時，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機和柜子。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉(zhuǎn)讓 。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設施到房間的布線，樣樣都不少，同時與大戶型在公用設施上共享，物業(yè)費卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設施實際單位面積成本增加； 設計難度增加 。在進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對于在面積上斤斤計較的小戶型來說，顯得尤為重要 。至于陽臺、儲藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會居室的品質(zhì)有所提高。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設施的環(huán)境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。當然，公共設施的增加也使得公攤加大，導致居室使用率降低，這也是商務型公寓的共同特點。這些費用主要都是依據(jù)建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費用降低。受前些年租賃市場高回報的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產(chǎn)市場，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)投資。從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。 供需平衡不足。尤其是前者，在大戶型的基礎上進行改造，暴露出了先天不足的毛?。罕热鐝N房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長蛇排開，使得通風、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。 面積配比要合理，功能劃分要細致 對于一兩人居住的 1 居室來說，面積上應以符合人體工程學的基本空間尺度為限，比如：客廳不應小于 12 平方米，臥室不應小于 10 平方米，就是合在一起，也不應小于 20平方米；而服務性的衛(wèi)生間不應小于 3 平方米，廚房不應小于 5平方米；當然，若能增加陽臺、電腦間，以及洗衣機、冰箱的專用放置空間什么的，會使舒適度大為提高。一般來說，處于商務核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務樓，租客群多為商務人士或商務機構(gòu)，容易得到較高的投資回報 ，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點。 其實購房者雖然需要低總價的小房子，但對居住的功能要求并 沒有降低。 從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自住１０年以上的只占６％。炫特區(qū)在設計之初就進行過市場調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設計的，比較舒適。 第四關(guān)鍵詞：投資什么東西 現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個好的投資產(chǎn)品？ 吳江：后現(xiàn)代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。 第六關(guān)鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型 小戶型是不是過渡產(chǎn)品？ 吳江：我一直在強調(diào)后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產(chǎn)品。 第七關(guān)鍵詞：配套 小戶型面積經(jīng)濟，配套是否也精簡？ 吳江：說后現(xiàn)代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。 王卉：客戶對小戶型的顧慮大概集中在這么幾個問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質(zhì)量得不到保證。 特質(zhì)１ 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。新新人類的消費心理在建筑細節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚。 特質(zhì)８ 產(chǎn)品類別的延伸 如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a(chǎn)生也是迎合了市場的趨勢。 此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應，但長遠會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。如臥室不能小于１０平 方米，客廳不應小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。2020年，小戶型項目遍地開花，無數(shù)開發(fā)商紛紛登上這艘順風船，成品家一個月簽約１７２套，飄ＨＯＭＥ ６月１０日以 來已銷售１３０多套，后現(xiàn)代城的小ＯＦＦＩＣＥ三個月銷售６０％??小戶型大有主宰樓市整個消費趨勢的架勢。小戶型市場總供給量預計今年將達到５００萬平方米。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。 對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應謹慎。 病癥三：腦血管梗塞 病