【正文】 可以烘托出高質(zhì)量的生活氛圍。同時廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個理由 小戶型之所以火爆，從負(fù)面上講，一方面是因?yàn)橥惍a(chǎn)品匱乏 ,當(dāng)潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇了小戶型；再有一方面是個人投資渠道還不夠?qū)挿?，選擇房產(chǎn)是盤活閑置資金的一種方式。商務(wù)公寓中的戶型小到合體 1居，大到獨(dú)體別墅，而小戶型較為集中的物業(yè)模式為酒店式服務(wù)公寓。商住公寓以商為主，應(yīng)該具備商務(wù)設(shè)施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）能不能，臨時車位夠不夠，通訊設(shè)備是否暢達(dá)，甚至郵局、銀行等服務(wù)設(shè)施是否配套等等，這些都是應(yīng)該細(xì)致考慮的 。那種商住混雜的地域，是很難達(dá)到“氣盛如?！钡?。同時由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。 因離三環(huán)主路很近，噪音干擾較大。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房內(nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機(jī)一并放入，同時在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。而隨著 1 居室的熱銷，為了縮小面積，降低總價，市場上出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的合體 1居。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時加以考慮。 實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。從目前一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價為 3050 萬元，一些經(jīng)濟(jì)狀況好些的，也不超過 80 萬。 明明白白小戶型 近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點(diǎn)，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價相對低一些的小戶型。然而，對于經(jīng)濟(jì)相對薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價似乎是可望而不可及。對于商家來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機(jī)；而對于買家來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。這種戶型的特點(diǎn)是：廚衛(wèi)等基本生活設(shè)施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個窗戶或陽臺的采光面（如果有兩個以上的采光面，就容易分割成兩個居住空間，成了 1 室 1 廳）。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風(fēng)面，也就是通常所說的 1 室 1廳。開放式廚房不一定符合中餐習(xí)慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應(yīng)了窗戶，又增添了時尚。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴(yán)格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。 戶型配置。 實(shí)例 4：北三環(huán)西路青云當(dāng)代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等，概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。當(dāng)然，從正面上講，大家鐘情小戶型，也因其有獨(dú)特的優(yōu)勢： 配套的完善 “服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場定位，決定了小戶型較集中的項(xiàng)目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因?yàn)楝F(xiàn)代年輕人在高負(fù)荷的工作之余，對住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。像金橋國際公寓（實(shí)例 6） 平方米的“單貴 1 居”，雖然戶型比較狹長，但因處于樓體側(cè)面，采用了明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè) 計，并且將各居室面積合理分配，形成了酒店式公寓中少有的 1 室 1 廳外加獨(dú)立廚房，恰到好處地控制了各居室開間和進(jìn)深的比例，使這款原本比較呆板的戶型，頓時蓬蓽生輝。一方面經(jīng)濟(jì)適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價偏高的問題；一方面僅限本地中低收入階層購房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場的供應(yīng)量明顯低于需求。據(jù)小戶型集中的炫特區(qū)開發(fā)商介紹，目前業(yè)主的平均年齡僅有 26 歲。 當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺時，本身所存在的問題便會被人們所忽略，而在市場供應(yīng)逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時，各種缺憾便會一一顯露： 從技術(shù)層面講 房型合理性變差。由于小戶型設(shè)計相對密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀和環(huán)狀，導(dǎo)致各家各戶識別變難。 從供求關(guān)系講 價格價值偏離。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。這其中一方面是超小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。從去年以來，相繼出臺了一系列降低購房門檻的措施，從總的趨勢看，是朝著有利于購房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，盡可能選擇大一些的套型，以避免過小的套型遭到未來市場的淘汰。如 CBD至建國門地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)， 以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。 為了切實(shí)了解消費(fèi)者對小戶型需求的全貌，本報進(jìn)行了近一個月大規(guī)模報紙和網(wǎng)上調(diào)查。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛好上都有獨(dú)特性。 與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為 ，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。 泰躍公司的小戶型“Ａ計劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時應(yīng)盡量“符合”三個條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。就如世界上從來沒有十全十美的事情一樣， 小戶型的種種問題也 隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。 王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會非常齊全和完善，一個人住或者一對夫妻住，都會覺得比較舒適。 王卉：這個“小”我認(rèn)為有兩重含義： 一重是面積小，但不能因?yàn)槊娣e小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。這樣的樓盤，能夠持續(xù)提供升值和保值的動力。 第五關(guān)鍵詞：價格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價高單價”？ 吳江：在小戶型的價格評判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價或者總價，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價的，但是你的生活是無價的。 比如說后現(xiàn)代城每 一個小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個非常有味道的小臺子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過渡性產(chǎn)品，而且會在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。除此之外，我們還設(shè)計了２．３萬平米的會所。 后現(xiàn)代城一直強(qiáng)調(diào)緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質(zhì)的租客，而不是經(jīng)常在換房的短期租客。在合同簽定執(zhí)行階段，客戶提出來的要求我們會盡可能滿足。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競爭中早已過時。同時，針對買家的不同需求， 炫特區(qū)剛剛推出的國際公寓級兩室兩廳緊湊標(biāo)準(zhǔn)和少量１００平方米的豪華復(fù)式３．０版戶型，將小戶型升級為豪宅，易構(gòu)空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統(tǒng)小戶型居室空間設(shè)計方面的局限。 特質(zhì)３ 個性的張揚(yáng) 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們?nèi)菀?沖動，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。 今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設(shè)計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈海邊度假地，免費(fèi)提供業(yè)主南戴河海濱會所３０年 每年３至７天的標(biāo)間居住權(quán)，為增加產(chǎn)品的附加值提供了新思路。 小戶風(fēng)潮之問題篇 ———————————————————————————————————— — 回首 2020 年北京市場上的小戶型銷售，完全可以用“燙手的山芋”來形容，至今人們還記得去年夏天榮豐2020 售樓現(xiàn)場的“熱火朝天”，實(shí)在讓很多開發(fā)商“大跌眼球”。 小戶型要提高使用率，在設(shè)計方面需要創(chuàng)新。有的甚至七拐八彎， 仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。 病癥六：心律不齊理、配套不到位 病因：投資市場不穩(wěn)定 癥狀： 從目前市場看，一些開發(fā)項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。這其中一方面是小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一 方面是戶型內(nèi)水電管線等占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另 一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。 再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經(jīng)常有人反映說對周圍各家的作息習(xí)慣都被迫地熟悉起來，幾點(diǎn)起床，幾點(diǎn)洗澡，幾點(diǎn)洗衣服等等，唉，無奈。樓盤從城市中心區(qū)向交通便利地區(qū)、商務(wù)商業(yè)組團(tuán)和城鄉(xiāng)結(jié)合部擴(kuò)展。雖然遭到ＳＡＲＳ的短暫沖擊，各小戶型項(xiàng)目依然火暴開盤、戰(zhàn)果累累。 一段時間以來，精裝小戶型成了市場競相追逐的對象，各種各樣的說法和概念爭奇斗艷，歸根結(jié)底說，能夠?yàn)樯刑幵诔跫壈l(fā)展階段的年輕人提供越來越多的區(qū)位、交通都比較理 想的時尚居所當(dāng)然是一件好事，既然是好事就更應(yīng)該做到徹底，否則好事變成煩事、壞事就成了大家都極不愿意看到的結(jié)局了。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計便能有 所突破。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，可以考慮以下幾方面： １．細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比 小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住 宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識到這一點(diǎn)。比如一個大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時會因?yàn)楦偁幾鈶舳傁鄽?價。 難下。這類“標(biāo)房式”房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因?yàn)榧词故蔷频晔焦?，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。 放眼今年的北京市場，小戶型項(xiàng)目“風(fēng)起云涌”，市場供應(yīng)不斷增加，當(dāng)人們對小戶型有更多選擇的時候，他們開始恢復(fù)平靜，開 始冷靜地面對小戶型產(chǎn)品的諸多“俊”與“丑”。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向四環(huán)外，甚至郊區(qū)發(fā)展。 特質(zhì)５ 公共氛圍 的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。當(dāng)市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將回復(fù)到其本質(zhì) —— 產(chǎn)品層面上來。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會。后現(xiàn)代城不存在是否有錢把房子蓋起來的問題。 王卉：我們自己有一個成熟的會所，非常適應(yīng)年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關(guān)村人的配套。所以，無論是出租還是出售，都會有良好的市場消化 能力。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。 郭玉山：炫特區(qū)在開盤時的均價是每平方米５６００元，總價基本上在