【正文】 圍墻廣告效應具有長期性的特點，且費用不大，作用不容忽視。 突出軟性廣告的地位 ? 硬性廣告 精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、 30秒為宜； 精心安排播放時間、地點、間隔、量度、密度。 第五部分 營銷篇 一、營銷策略 適度低價入市； 以售為主，租售并用； 達到聚人氣、商氣的目的； 以便盡快回籠資金。這階段重要工作之一是服務好已成交的客戶，提升公關形象，以爭取口碑客戶和促進待觀察客戶果斷成交，因為此類客戶的交際圈甚為廣泛。統(tǒng)述之，這一段時間的宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。而且與漢口、青山都非常接近 三、廣告操作思路 廣告目標 ● 第一階段目標 —— 全面樹立 “ 盤龍 SHOW商務 寫字樓 ” 的形象定位，并根據(jù) 盤龍城 新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，確立其在盤龍核心區(qū)域標志性建筑的市場地位，引起省內(nèi)外市場的廣泛關注，吸引大客戶（整層租售），同時積累分間租售的省內(nèi)外中小客戶，奠定大廈全面 招商 的客戶群基礎。 4．電梯分單雙層供應。 ? ? 絕版同時擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。 在為本案銷售預備方案所作的市場調查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： 1) 有一部分企業(yè)進入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領職員同進同出的尷尬，這讓公 司的形象大打折扣。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、 武漢 開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、 盤 龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū) (縣市 )的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進 武漢 區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。 第二部分：城市發(fā)展以及 項目 所在區(qū)域地段價值挖掘研究 ： 武漢 盤龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原名為 武漢 市黃陂灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，成立于 1992年 12月（武政 [1992]70號），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍 平方公里， 1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)管理委員 會，屬縣人民政府派出機構。 8) 寫字樓 物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及經(jīng)濟發(fā)展方式有著相當?shù)年P聯(lián)性及依賴性， 2020年以來 寫字樓 市場的回暖在很大程度上就依賴于 武漢 經(jīng)濟的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。 三、武昌 寫字樓 市場分析 ： 從武昌 寫字樓 項目 的分布上，我們看到這些 項目 基本上是沿 “ 徐東路－中南路－武珞路－光 谷 ” 的路線沿街排列。 高檔 ?寫字樓 與中低檔 寫字樓 有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。金融一條街上多數(shù) 寫字樓 只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權。 以最具代表性的甲級 寫字樓 市場而言，在存量方面， 武漢 市現(xiàn)有甲級 寫字樓 8座，主要聚集在 武漢 金融街之稱的建設大道沿線。這些實力強勁的企業(yè)是刺激 武漢 寫字樓 市場發(fā)展的原動力。因此，相對缺乏服務性業(yè)態(tài)。在政府規(guī)劃下， 寫字樓 市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟總部區(qū)。 2) 武漢 市 寫字樓 的存量比較多，非但如此，還有 寫 字樓 在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 寫字樓 市場對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關聯(lián)性及依賴性。 2020年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準保留 盤龍城 開發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設面積為 ，到 2020年末，建成區(qū)面積 6平方公里。 c) 區(qū)域環(huán)境 a) 捷運交通，極具投資增值潛力 楚天大道 —— 橫貫整個 盤龍城 東西主要交通紐帶； 盤龍城 —— 未來 武漢 規(guī)劃的人居新城； 地處 盤龍城 核心，四面通達，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進 程 貼近開發(fā)區(qū)政府 逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。 ? 商務配套： 多功能廳、咖啡廳。 ? 營銷組合：公共關系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉； 發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求 做到有廣度、有深度、有力度，對目標市場構成較大地震撼和沖擊。同時針對目標客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式， 強化 項目 的功能與特征，并結合 項目 竣工，繼續(xù)進行深度新聞炒作。 造勢階段與發(fā)勢階段以認購相銜接。這一階段工作主要在這樣兩塊，一是維系好已成交客戶，促成連帶購買 ，輕松掃尾；二是強勢打出清盤牌，用酬賓手法促進末端快速成交。 （ 2）硬件準備： 整體效果圖； 地理位置圖（選擇能充分揭示其地王位置的角度切入）； 平面圖，包括裙樓、附樓、各標準層、樓頂?shù)绕矫鎴D； 立體剖面圖； 裝修標準，配套設施； 物業(yè)管理。結合本案來看， 盤龍城 開發(fā)區(qū)現(xiàn)只是雛形，因而在 項目 前期的認購過程中勢必存在較大的影響。形象墻前面是接待臺及資料臺； 展板：系統(tǒng)介紹 ?項目 特點，突出 項目 的優(yōu)勢，展板內(nèi)容可以是 項目 周邊環(huán)境及交通條件、項目 概況、 項目 配套設施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容； 樓盤總體模型及戶型模型：令消費者對本 ?項目 的立體縱觀認識，令買家置身其中，領略各樓層的朝向和景觀，清楚選購單位所在位置。首創(chuàng) 武漢 寫字樓 市場開盤當天火爆熱銷的局面。樹立輿論熱點。 ● 第二階段媒介目標 此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達目標客戶群為主要目的，同時注重信息到達目標客戶群的有效率，加深目標客戶群對盤龍 SHOW峰匯廣場的印象，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點。 目的是發(fā)勢階段的效應和業(yè)績已繼續(xù)延伸。即造勢—— 發(fā)勢 —— 續(xù)勢 —— 收勢，營造 長久的生生不息的循環(huán)效果。 不論在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報（但又忌諱 “ 故弄玄虛 ” ）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽獨一無二、無可替代的 “ 商業(yè)巨艦 ” 形象，對目標市場進行渲 染 、沖擊，以期激發(fā)目標客戶群強烈的投資欲望。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。 中樓層（ 6層 — 15層）：小面積實惠型 寫字樓 ，形式固定分割成塊狀，買者可按 “ 塊數(shù) ” 自由組合購買。 理由： 本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè) 寫字樓 市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。 3）綠地公園 : 3. 長江樂園 4） “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢 市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是 盤龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設。 11) 從銷售價格和銷售速度看 武漢 市場 寫字樓 都沒有明顯優(yōu)勢。隨著網(wǎng)絡時代來臨，客戶希望新的 寫字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務和配套設施。由于 寫字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā) 寫字樓 的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導致 項目 爛尾的危險，所以 寫字樓 項目 的發(fā)展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設計的資金鏈等等。 建設大道金融一條街板塊，甲級 ?寫字樓 平均銷售價格達到 7000元 /平方米，高出 武漢 市寫字樓 平均銷售價格 2500元 /平方米。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的 寫字樓 。 一、漢陽 寫字樓 分析： 漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價 3588元 \㎡，均價 4000元 \㎡，最高價 4500元 \㎡ 總建筑面積： ㎡；漢陽商場即將擴建，占地約 10畝，建筑面積約 ，包括百貨、 寫字樓 、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標性商業(yè)建筑。拋開經(jīng)濟水平等因素， 武漢 寫字樓 市場發(fā)展緩慢仍是不爭的事實。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。 從銷售價格來看，漢口 ?寫字樓 板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。但眼下，隨著國內(nèi)大型企業(yè)和外資 企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在 200至 500平方米的高檔 寫字樓 更受追捧。 5) 客戶對寬帶網(wǎng)的建設也有了相當大的興趣。因此 寫字 樓 項目 的發(fā)展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑、精確設計的資金鏈等。 同時，黃陂區(qū)的配套建設、航空物流區(qū)將與之對接，這必將強力拉動 盤龍城 及黃陂區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 d) 二、 項目 主題定位 根據(jù)對 武漢 寫字樓 市場的分 析及結合本案狀況，認為： 低檔次 寫字樓 是本案應努力避免的開發(fā)選擇。 瞄準盤龍新區(qū) 寫字樓 市場空白點； 鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求； 倡導健康辦公的新模式； 打造現(xiàn)代簡約的開放空間； 尋求個 性時尚與自然景觀的完美結合； 巨大的升值空間給你帶來新的投資機遇；