【正文】 此外，我國(guó)目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 抵資股票 較好情況為 17% 股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套 國(guó) 債 — % 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低 儲(chǔ) 蓄 — % 通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低 購(gòu)買保險(xiǎn) 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，和其它傳統(tǒng)的投資品種相比，更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此蔽司相信通過有效的推廣 活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢(shì)的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。 S項(xiàng)目周邊多為高價(jià)住宅區(qū)且配套完善，可綜合提升本項(xiàng)目的檔次。據(jù)調(diào)查，目前華聯(lián)經(jīng)銷商戶為 210 多戶（部分?jǐn)偽贿€在招商），外來商戶 160 戶，國(guó)美電器經(jīng)銷商戶 80 多戶，外來商戶 22 戶，共計(jì)外來商戶 180 戶。 機(jī)會(huì)（ O） O 北京華聯(lián)、國(guó)美電器、 KFC 及居然之家的進(jìn)駐勢(shì)必會(huì)給本案帶來較大的升值空間。 發(fā) 展 商 呼和浩特 熙華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 大國(guó)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 未定 物業(yè)費(fèi) 1 元 /m178。 W戶型單一。 W主通道路況不平整。 S戶型設(shè)計(jì)合理。銷售比較快） 目標(biāo)客戶分析 呼市企事業(yè)高管、二次置業(yè)者、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、外地來呼置業(yè)者、軍官 配套設(shè)施 小區(qū)會(huì)所，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、郵局、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)、餐飲 公交線路 5 5 6 67 公交直達(dá) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） S位于市中心，交通便捷，四通八達(dá)。表明呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者已出現(xiàn)持幣觀望等待的心理狀態(tài)。其中 商品住宅 累計(jì)可 售面積 116 萬平方米，同比 增長(zhǎng)％ ，比上月增長(zhǎng) %；商品房實(shí)際登記銷售面積 萬㎡， 同比 下降 ％， 比上月上升 ％ 。呼和浩特市房地產(chǎn)投資增速減緩，連續(xù)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)起到了明顯的調(diào)控作用。 5′，北緯 40176。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 226，比 “九五 ”期末提高了 112 點(diǎn)；企業(yè) 實(shí)現(xiàn)利稅 60 億元，比 2000 年增長(zhǎng)了 12 倍。 ■面 積 呼和浩特市轄四區(qū)四縣一旗 ,即新城區(qū) 、回民區(qū)、玉泉區(qū)、賽罕區(qū)、托克托縣、清水河縣、武川縣、和林格爾縣及土默特左旗。46ˊ至 112176?，F(xiàn)已探明的礦產(chǎn)地 170 余處，礦點(diǎn)及礦化點(diǎn) 128 處。個(gè)體工商戶 4． 9 萬戶，私營(yíng)企業(yè)發(fā)展到7189 家。 ■基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)內(nèi)駐有自治區(qū)、呼市兩級(jí)黨政軍機(jī)關(guān)，呼和浩特火車站、長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站以及郵電、通訊等機(jī)構(gòu)。土地購(gòu)置費(fèi) 億元，同比增長(zhǎng) %。 二手住 房 成交 7981 套，同比 增長(zhǎng) %， 比上月 增長(zhǎng) %； 成交面積 萬 ㎡ ，同比 增長(zhǎng) %，比上月 增長(zhǎng) %；成交金額 億 元，同比 增長(zhǎng) %,比上月 增長(zhǎng) %；平均銷售價(jià)格 1473 元 /㎡， 同比 增長(zhǎng)%,比上月 增長(zhǎng) %。 第三章 項(xiàng)目周邊主要樓盤狀況分析 21 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊住宅樓盤分析 （一） .麗苑陽(yáng)光 綠 化 率 % 容積 率 22 地理位置 呼和浩特市海拉爾東街 車位數(shù) /價(jià)格 地下 1： 1（未定價(jià)格） 占地面積 2 萬平方米 建筑面積 4 萬平方米 建筑液態(tài) 1 棟多層和 4 棟小高層 戶型面積 110m178。 占地面積 12 萬平方米 建筑面積 15 萬平方米 建筑液態(tài) 多層 總套數(shù) 1100 套 戶型結(jié)構(gòu) 二室二廳一衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、五室兩廳二衛(wèi) 戶型面積 72— 190m178。 W無正規(guī)的物業(yè)公司。 經(jīng)營(yíng)商戶 46 戶 本地商戶 28 戶 北京華聯(lián) 項(xiàng)目名稱 北 京 華 聯(lián) 地理位置 海拉爾大街與興安北路交叉口東南角 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 (帶裝修 3110 元 /m178。 周圍景觀：北面有阿爾泰游樂園，視野開闊。 （六）、產(chǎn)權(quán)式酒店 本項(xiàng)目地處建材家具商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，已形成餐飲、住宿、娛樂于一體的服務(wù)配套，周邊擁有 多家政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所。 T呼和浩特市的政策是否給予干涉。 購(gòu)物娛樂 ： 北京華聯(lián)、國(guó)美電器、潤(rùn)宇家具廣場(chǎng)、蒙苑國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、眾維家居等購(gòu)物場(chǎng)所，是堪稱呼和浩特市最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。 綜上所述，敝司認(rèn)為將本項(xiàng)目定位為 “ 高檔次的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ” ，項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場(chǎng)要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。 餐飲： KFC、女神大酒店、國(guó)賓大酒店、盛安大酒店、天湘園酒店、天湘園酒店、榮嬉堂酒樓、金麥莊餃子樓、北京大鴨梨餐飲、福成肥牛美食城等為本區(qū)域聚集更多的人氣。 三、機(jī)會(huì)（ O）分析 O本項(xiàng)目周邊沒有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作，因此是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 （四）、開發(fā)商業(yè) 本項(xiàng)目地塊面積較小，不適宜開發(fā)商業(yè)。 區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目地塊東鄰聯(lián)建小區(qū)、海藤名苑，南望同創(chuàng)鋼材城、潤(rùn)宇裝飾城，西連海興鋼材市場(chǎng)，北靠麗苑 .陽(yáng)光城。 S具備投資屬性 S有大型地下停車場(chǎng) 劣勢(shì)（ W） W物業(yè)管理公司不確定 機(jī)會(huì)（ O） O近年呼市房?jī)r(jià)上漲速度較快，對(duì)投資者有較 大的吸引力 威脅（ T） T西邊在售的財(cái)富銘座較本案完工早，且價(jià)格低 29 地理位置 興安北路 85 號(hào) (交警指揮中心南側(cè) ) 屬 性 公寓 建筑面積 2 萬平方米， 層 數(shù) 19 總套數(shù) 225 套 商業(yè) 1— 4 層 開工時(shí)間 2020 年 4 月 完工時(shí)間 2020 年 8 月 主要戶型 一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳 一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi) 面積 58— 160m178。 26 經(jīng)營(yíng)商戶 60 戶 本地商戶 36 戶 海興鋼材 項(xiàng)目名稱 海 興 鋼 材 地理位置 海拉爾東街 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 W戶型單一。 威脅（ T） T、在售的領(lǐng)秀、海藤名苑對(duì)本案造成直接的威脅 （三）海藤名苑 項(xiàng)目名稱 海藤名苑 電 話 0471—— 6561100 6561122 發(fā)展商 恒鑫房地產(chǎn)公司 代理商 地理位置 新城區(qū)海拉爾大街 809 號(hào) 銷售均價(jià) 2420 元 /m178。 劣勢(shì)（ W） W北門對(duì)臨三合村，路面衛(wèi)生狀況差、街道狹小 W戶型偏大，總價(jià)過高。經(jīng)濟(jì)適用住房總量占開發(fā)總面積的 %。 其中住宅空置一年以上的 面積 萬 ㎡，同比下降 %，商品房 空置主要以滯銷和積壓為主，約占空置房總面積的 %。 表 1 呼和浩特市 2020 年 17 月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2020 年 7 月 2020 年與 2020年同比增減 (%) 投資額和新增固定資產(chǎn) 萬元 計(jì)劃總投資 萬元 1585044 本年計(jì)劃投資 萬元 576790 房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 263530 其中：商品房建設(shè)投資 萬元 181192 按用途分： 住宅 萬元 174673 其中 :別墅、高檔公寓 38103 經(jīng)濟(jì)適用住房 萬元 5000 辦公樓 萬元 8189 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬元 51950 其他 萬元 28718 資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 13 按照 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 看，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金 200 萬元 ，同比 上升100％，占資金來源的 ％；自籌資金 億元，同比 增長(zhǎng) ％，占資金來源的 56％；其它資金 億元，同比上升 106％，占資金來源 24％。 2020 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元?，F(xiàn)已初步實(shí)現(xiàn)了工業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整。 ■資 源 呼和浩 特物產(chǎn)資源豐富，有多種黑色和有色金屬及貴重金礦產(chǎn)，而非金屬礦產(chǎn)資源比金屬礦產(chǎn)資源更為豐富。 ■ 調(diào)研時(shí)間 ■ 調(diào)研公司 青島盛世同誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ■ 調(diào)研區(qū)域 呼和浩特市新城區(qū)本項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域 ■ 調(diào)研對(duì)象 呼和浩特市新城區(qū)本項(xiàng)目地塊周邊重點(diǎn)樓盤、商業(yè)、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) ■ 調(diào)研內(nèi)容 □呼和浩特市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì) □區(qū)域狀況及市場(chǎng)分析 3 ■ 樣本容量 政府部門 10 個(gè)，住宅項(xiàng)目 5 個(gè)，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目（賓館酒店、零售百貨、專業(yè)市場(chǎng)、公寓等）共計(jì) 50 多家 ■ 信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。 ■人口狀況 現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。 2020 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 420 億元，同比增長(zhǎng) 55%，其中，工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成 225 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市固定資產(chǎn)投資額的 %，是 “九五 ”期末的 7 倍。 7′。 1－ 12月完成土地開發(fā)面積比上年同期下降%，土地購(gòu)置面積比上年同期上升了 %。 截止 7 月 末 ， 不同套型商品 住宅中 累計(jì)可 售 套數(shù)， 60 ㎡ 1160 套 ，實(shí)際登記銷售 701 套 ； 6080 ㎡ 1409 套 ，實(shí)際登記銷售 1907 套 ； 80100 ㎡4001 套 ，實(shí)際登記銷售 1874 套 ； 100120 ㎡為 2900 套 ，實(shí)際登記銷售 1156套 ； 120144 ㎡ 967 套 ，實(shí)際登記銷售 789 套； 144180 ㎡ 759 套 ，實(shí)際登記銷售 443 套； 180 ㎡以上 348 套 ，實(shí)際登記銷售 38 套。 商品 房和商品 住宅平均售價(jià) 格，與去年 同 期相 比 今年以來首次下降到 10 以下，特別是商品住宅下降到 百分 點(diǎn)。 S是呼市唯一居住采取感應(yīng)門磁窗磁、感應(yīng)紅外線、一鍵應(yīng)急按扭高科技裝備的社區(qū)。 S小區(qū)內(nèi)獨(dú)特的景觀營(yíng)造。 威脅（ T） T、在售的領(lǐng) 秀、怡馨園對(duì)本案造成直接的威脅 （四）、聯(lián)建小區(qū) 項(xiàng)目名稱 聯(lián)建小區(qū) 地理位置 呼和浩特市海拉爾東街 建筑液態(tài) 多 層 物 管 費(fèi) 元 /m178。 第二節(jié) 地塊周邊專業(yè)市場(chǎng)分析 一、家具（裝飾、建材）城 潤(rùn)宇裝飾城 25 項(xiàng)目名稱 潤(rùn) 宇 裝 飾 城 地理位置 海拉爾大街與興安北路交叉口東南角 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 均 價(jià) 3100 元 /m178。 威脅（ T） T東邊在售的熙華發(fā)展大廈和潤(rùn)宇家居對(duì)本案構(gòu)成直接的影響。 從以上數(shù)據(jù)分析，財(cái)富銘座內(nèi)部依托本商圈經(jīng)營(yíng)的商戶，外部依托投資客戶和周邊的商戶足以消費(fèi)其產(chǎn)品容量。 S產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。 具體分析，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店的客戶不外乎三類消費(fèi)群體： 一、具有一定實(shí)力的家庭或個(gè)人。 10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績(jī)，給人們留下了深刻的印象。 酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20 年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。 六、 目標(biāo)客群定位 根據(jù)本項(xiàng)目所處的特殊地理位置和環(huán)境，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群暫定為以下 5種： A、商務(wù)往來 客戶 B、周邊企事業(yè)單位日常人員接待安排 C、本商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商戶 D、呼市企業(yè)高管等中堅(jiān)階層 E、散客 七、產(chǎn)品投資定位： 高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。