【正文】 核算收支情況 本小區(qū)全年物業(yè)管理收入計(jì) 2227517 元； 全用費(fèi)用 成本計(jì) 2113544 元，稅收 5％為 111375 元； 全年核算收支盈虧：＋ 2598 元。 我們的目標(biāo)是使綠地某項(xiàng)目的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范，帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次上水平。 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 ⑵資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源渠道，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求。 ●水、電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 落實(shí)物業(yè)驗(yàn)收費(fèi)用。 ●收集、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)作、相關(guān)政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔。 在處理維修任務(wù)時(shí)，要求態(tài)度熱情，儀表整潔，配備維修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技術(shù)精良，不允 許與業(yè)主或其他施工單位人員發(fā)生爭執(zhí)。 執(zhí)行其他公司所指派的任務(wù)。 確保工作質(zhì)量及考勤紀(jì)律。 1主持班前集隊(duì)，檢查保安人員儀表儀容。 四、每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核。 負(fù)責(zé)新物業(yè)小區(qū)接管籌辦工作。 負(fù)責(zé)召集和主持經(jīng)理辦公會(huì)議，研究、處理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各項(xiàng)工作和問題。 管理人員管理 （一）錄用與考核 錄用：依照 上海市人事局主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)公司人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，擇優(yōu)錄用；錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 36 個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。 推行服務(wù)質(zhì)量，檢查、監(jiān)督 制度，逐級(jí)檢查、監(jiān)督。 掛牌上崗守紀(jì)律。 管理承諾 每天設(shè)立業(yè)務(wù)接待：周一至周日 9： 0017： 00。本公司將嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，嚴(yán)格操作，做到不論大小，使每件工作都程序化、系統(tǒng)化，在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。 第三章 綠地某項(xiàng)目管理總體思路 綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路 按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管 理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“綠地某項(xiàng)目”實(shí)施管理，以此定位為準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作。其中一期 平方米 ,二期 平方米， 其中地下總建筑面積 20311 平方米。我們的員工在公司都受到充分的、平等的尊重，受到全面的培訓(xùn)和良好的福利待遇，他們因此 保持著對(duì)公司的認(rèn)同，保持著高度的工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奉獻(xiàn)給業(yè)主。 如果我們中標(biāo)，我們將盡全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以回報(bào)招標(biāo)人和全體評(píng)委對(duì)本公司的信任和厚愛！ 投標(biāo)人：上海 XX 物業(yè)管理有限公司 20xx 年 11 月 28 日 目 錄 第一章 公司簡介 公司簡介 6 第二章 物業(yè)概況 小區(qū)基本情況 9 主要配套設(shè)備設(shè)施 10 第 三章 物業(yè)管理總體思路 綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路 11 管理整體運(yùn)行流程圖 13 管理目標(biāo) 13 管理承諾 14 行為規(guī)范 15 窗口規(guī)范 16 崗位規(guī)范 16 第四章 人員配備與培訓(xùn) 管理人員培訓(xùn) 17 管理人員管理 18 人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn) 19 第五章 員工崗位責(zé)任制與職責(zé) 經(jīng)理崗位責(zé)任制 21 副經(jīng)理崗位責(zé)任制 21 管理部主任崗位責(zé)任制 22 小區(qū)經(jīng)理崗位責(zé)任制 23 保安領(lǐng)班工作責(zé)任 24 保安員工作職責(zé) 24 清潔領(lǐng)班工作職責(zé) 25 清潔工工作職責(zé) 25 綠化工工作職責(zé) 26 維修人員工作職責(zé) 26 財(cái)務(wù)出納 /文員工作職責(zé) 27 第六章 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 日常管理與服務(wù)內(nèi)容 27 前期介入的內(nèi)容與保障措施 28 二次裝修管理 30 設(shè)備維修及養(yǎng)護(hù) 31 裝修現(xiàn)場(chǎng)管 理 31 二次裝修管理流程 32 物業(yè)維修及火災(zāi)應(yīng)急措施 33 設(shè)備維修及養(yǎng)護(hù) 34 檔案資料的建立與管理 34 檔案管理工作環(huán)節(jié) 34 社區(qū)文化和環(huán)境文化 36 社區(qū)文化生活的主要內(nèi)容 36 第七章 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算匯總表 37 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算 39 保安、消防費(fèi)預(yù)算 40 保潔、綠化費(fèi)預(yù)算 40 社區(qū)活動(dòng)、節(jié)假日布置 41 稅金及附加 41 公共設(shè)施能耗費(fèi) 41 核算收支情況 42 開辦費(fèi)用測(cè)算 42 第八章 結(jié)束語 結(jié)束語 44 第九章 附 件 附件 第一章 公司簡介 公司簡介 上海 XX 物業(yè)管理有限公司是專 業(yè)從事小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)公司，目前已發(fā)展成一家規(guī)?；?、專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)化的物業(yè)公司，具有獨(dú)立法人資格。 為 住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間。 —— 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。 ⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行 24 小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。 設(shè)備資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱；設(shè)備完好率95%以上。 每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽取管理意見。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對(duì)象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。 管理部主任： 1 人， 45 歲以下，高中以上學(xué)歷，熟悉、了解給排水、電氣、電梯、弱電，達(dá)到上述某工種的應(yīng)知、應(yīng)會(huì)，持有上崗證，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)調(diào)工作。 每月組織召開一次組長例會(huì)，及時(shí)檢查和布置工作。 按管理員或物業(yè)主管要求對(duì)保安人員作出調(diào)配。 參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓(xùn)。 1每天下班之前寫好交班簿。 熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨(dú)立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級(jí)主管對(duì)所轄系統(tǒng)或樓盤進(jìn)行日常維護(hù)及系統(tǒng)整改。 處理日常文書工作包括打電腦及接聽電話。 ★入駐前的籌備工作 綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理公司將在前期介入的基礎(chǔ)上，為即將接管的綠地某項(xiàng)目從各方面作好充分準(zhǔn)備，在交樓前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承包商在安裝工程未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求的事項(xiàng)。 ●圖紙會(huì)審記錄。 ●室內(nèi) 地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動(dòng)、有防水要求的地面漏水。 二次裝修管理流程 嚴(yán)格按照《管理公約》規(guī)定進(jìn)行施工 從維護(hù)全體業(yè)主的利益出發(fā)，對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查 如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應(yīng)步驟予以糾正和補(bǔ)救 正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《裝修完成意見書》 物業(yè)維修及火災(zāi)應(yīng)急措施 接到業(yè)主報(bào)修后，維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行檢查，發(fā)生 斷水，檢查水閥門是否被人關(guān)掉， 水管是否在檢修，如水廠突然停水，應(yīng)向業(yè)主及時(shí)說明，如發(fā)生斷電，電工維修應(yīng)向業(yè)主詢問突然斷電情況，是否使用過什么電器，應(yīng)用萬用表檢查斷電線路，查明突然斷電情況，及時(shí)