【正文】 17 管理人員管理 18 人員配備、聘用標準 19 第五章 員工崗位責任制與職責 經(jīng)理崗位責任制 21 副經(jīng)理崗位責任制 21 管理部主任崗位責任制 22 小區(qū)經(jīng)理崗位責任制 23 保安領班工作責任 24 保安員工作職責 24 清潔領班工作職責 25 清潔工工作職責 25 綠化工工作職責 26 維修人員工作職責 26 財務出納 /文員工作職責 27 第六章 服務內容與標準 日常管理與服務內容 27 前期介入的內容與保障措施 28 二次裝修管理 30 設備維修及養(yǎng)護 31 裝修現(xiàn)場管 理 31 二次裝修管理流程 32 物業(yè)維修及火災應急措施 33 設備維修及養(yǎng)護 34 檔案資料的建立與管理 34 檔案管理工作環(huán)節(jié) 34 社區(qū)文化和環(huán)境文化 36 社區(qū)文化生活的主要內容 36 第七章 經(jīng)費收支預算 物業(yè)管理費預算匯總表 37 各項費用預算 39 保安、消防費預算 40 保潔、綠化費預算 40 社區(qū)活動、節(jié)假日布置 41 稅金及附加 41 公共設施能耗費 41 核算收支情況 42 開辦費用測算 42 第八章 結束語 結束語 44 第九章 附 件 附件 第一章 公司簡介 公司簡介 上海 XX 物業(yè)管理有限公司是專 業(yè)從事小區(qū)物業(yè)管理的服務公司，目前已發(fā)展成一家規(guī)?；I(yè)化、優(yōu)質化的物業(yè)公司，具有獨立法人資格。 我們有信心，憑借現(xiàn)代管理的理念和方法，以新的管理思路和科 學的管理方法，來爭取贏得“綠地某項目”的物業(yè)管理權。我們的員工在公司都受到充分的、平等的尊重，受到全面的培訓和良好的福利待遇，他們因此 保持著對公司的認同，保持著高度的工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質的服務奉獻給業(yè)主。 持續(xù)提高員工素質、持續(xù)改進管理與服務。其中一期 平方米 ,二期 平方米， 其中地下總建筑面積 20311 平方米。 —— 電子巡更系統(tǒng)：在各主要點沿線設置巡更點，系統(tǒng)選定不同巡更路線實踐間隔，由計算機進行監(jiān)控，并自動記錄。 第三章 綠地某項目管理總體思路 綠地某項目物業(yè)管理總體思路 按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管 理標準對“綠地某項目”實施管理，以此定位為準則，高起點、大手筆開展各項物業(yè)管理工作。 ⑵把工程設備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關鍵來抓，以熟練和 高超的專業(yè)技術掌握小區(qū)各類先進的設備，使各項設備運行正常，延長設備的使用年限，確實體現(xiàn)小區(qū)的保值升值，我們將把設備設計保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。本公司將嚴格按照上海市物業(yè)管理條例規(guī)定，嚴格操作，做到不論大小，使每件工作都程序化、系統(tǒng)化，在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務質量。 公眾庭院廢棄物滯留不超過 30 分鐘。 管理承諾 每天設立業(yè)務接待：周一至周日 9： 0017： 00。 管理處每半年發(fā)放一次《住戶意見征詢表》，以主動征求使用人意見。 掛牌上崗守紀律。 做好回訪重信譽。 推行服務質量，檢查、監(jiān)督 制度，逐級檢查、監(jiān)督。 （二）培訓方式 自學 自學是提高學知和技術、增長知識才干的行之有效的方法。 管理人員管理 （一）錄用與考核 錄用：依照 上海市人事局主管部門招、調人員規(guī)定，根據(jù)公司人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，擇優(yōu)錄用；錄用后經(jīng)公司或管理處培訓部門對員工進行上崗培訓和業(yè)務考核，試用 36 個月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關系和合同期限。 物業(yè)副經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，中專以上學歷，熟悉物業(yè)管理工作流程，善于與客戶、業(yè)主溝通，有一定組織能力和寫作能力的優(yōu)先。 負責召集和主持經(jīng)理辦公會議，研究、處理辦公會議職權內的各項工作和問題。 副經(jīng)理崗位責任制 在公司經(jīng)理領導下，分管財務組、勞動人事、業(yè)務接待、維修接待、各小區(qū)經(jīng)理管理等工作。 負責新物業(yè)小區(qū)接管籌辦工作。 負責對分管部門的業(yè)務培訓，加強員工職業(yè)道德教育，不斷提高員工業(yè)務素質， 每月對分管部門人員進行經(jīng)濟責任制考核工作。 四、每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核。 發(fā)生事故時，到現(xiàn)場作出調查，并在保安記錄冊內詳細記錄事件過程。 1主持班前集隊，檢查保安人員儀表儀容。 遇事故時馬上報告并遵守上級指示處理。 確保工作質量及考勤紀律。 1關心員工的思想和生活，及時反饋班內的信息。 執(zhí)行其他公司所指派的任務。 對業(yè)務要認真鉆研，努力學習新知識，不斷提高自身的業(yè)務水準。 在處理維修任務時，要求態(tài)度熱情，儀表整潔，配備維修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技術精良，不允 許與業(yè)主或其他施工單位人員發(fā)生爭執(zhí)。 協(xié)助追收管理費用及其他應收費用。 ●收集、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗收設施設備、財務、物業(yè)管理運作、相關政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔。 前期介入的內容與保障措施： 綠地某項目是景觀中高檔居住小區(qū)，其物業(yè)管理要求之高是不言而喻的，因此物業(yè)管理應作好入駐前的籌備工作，并對整個小區(qū)竣工交付前對所有設備隱蔽工程予以識別和記錄，嚴格根據(jù)有關程序及法律要求進行接管驗收，采取相應的、系統(tǒng)的保障措施，對小區(qū)內設備設施進行管理與維護，并對所有業(yè)主明示《住宅使用公約》使物業(yè)得以高質量保養(yǎng)，達到升值潛力無可限量。 落實物業(yè)驗收費用。 ●工程預、決算。 ●水、電等設備的檢驗合格證書。 ●煙道、排氣孔道、風道不通。 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范或設計要求。為維護全體業(yè)戶利益，物業(yè)管理處保留通過法律途徑解決問題的權利。 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 ⑵資料的收集堅持內容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到房屋本體、公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。出室必須由具備資格的人 員經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任，檔案管理人員需要及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 我們的目標是使綠地某項目的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范，帶動整個物業(yè)管理行業(yè)文化建設上檔次上水平。 第七章 物業(yè)管理費收支預算、分析 物業(yè)管理費預算匯總表 全年收入 項目 多層 小高層 建筑面積 129627 55263 單價 收繳率 90% 90% 收入小計 1385972 841545 收入合計 2227517 元 各項費用預算 ㈠人員配置及成本測算 員工工資 崗位設置 人數(shù) 平均月薪 合計 管 理 人 員 經(jīng)理 1 3000 3000 副經(jīng)理 1 20xx 20xx 管理部主任 1 1500 1500 財務、出納 1 1400 1400 行政 1 1400 1400 小計 6 9300 工 程 工程領班 1 20xx 20xx 維修工 4 1000 4000 小計 5 6000 保 安 保安領班 1 20xx 20xx 保安員 30 840 25200 小計 31 27200 清 潔 保 綠 清潔領班 1 1200 1200 清潔保棣 12 840 10080 小計 13 11280 合 計 55 53780 工作餐費： 55*130=7150元 /月，全年 85800 元。 核算收支情況 本小區(qū)全年物業(yè)管理收入計 2227517 元； 全用費用 成本計 2113544 元，稅收 5％為 111375 元； 全年核算收支盈虧：＋ 2598 元