【正文】 商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。由銷售人員在銷售過(guò)程中的重要性決定了銷售人員的薪水待遇高于一般其他職業(yè)人員二、房地產(chǎn)的“五證”，就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也稱建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的簡(jiǎn)稱。二、簽約流程（一）簽約前銷售人員需完成購(gòu)房合同及合同審批單的填寫并連同認(rèn)購(gòu)審批單復(fù)印件，上報(bào)銷售經(jīng)理審批。三、房號(hào)管理售前一定統(tǒng)一安排房號(hào)（經(jīng)書面確認(rèn)），對(duì)整層保留、交叉保留、自然保留進(jìn)行計(jì)劃。到達(dá)約定交款時(shí)間前，一般需提前幾天提醒客戶預(yù)備首期房款，提醒時(shí)注意方式和語(yǔ)氣。（1）按次序進(jìn)行介紹，盡量突出賣點(diǎn)；（2）聲音柔和，音調(diào)不易過(guò)高；（3）用語(yǔ)文明；（4）介紹簡(jiǎn)單、專業(yè)。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。發(fā)生交易（即客戶辦理定房手續(xù)）后，房號(hào)管理者應(yīng)立即做好書面記錄，并通知其他銷售人員停止向客戶推薦此房號(hào)。方案設(shè)計(jì)合理可行，房號(hào)準(zhǔn)確。權(quán)限控制銷售主管負(fù)責(zé)具體樓盤銷售組織，嚴(yán)格控制優(yōu)惠折扣，業(yè)務(wù)人員一概不得承諾各種額外折扣和優(yōu)惠條件，據(jù)實(shí)推介。入住環(huán)節(jié)的控制樓宇竣工驗(yàn)收合格后，銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。同時(shí)為以后開發(fā)的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造和廣告策劃工作借鑒。禮貌送客至銷售中心大門口。二、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理可以遵循以下原則進(jìn)行：樓盤客戶資源共享如遇兩個(gè)以上客戶對(duì)同一物業(yè)的意向，應(yīng)遵循成交優(yōu)先原則，先交預(yù)定款者先得。（五）超出經(jīng)理權(quán)限的，經(jīng)理無(wú)權(quán)簽字，必須報(bào)總經(jīng)理審批、簽字。（三）銷售人員在深入了解客戶的情況后，向公司提交書面說(shuō)明報(bào)告，說(shuō)明中要提出銷售人員對(duì)客戶退房的解釋及處理建議，并與客戶申請(qǐng)一同上報(bào)主管。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管建設(shè)部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)其建設(shè)的樓盤質(zhì)量終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)查如果是發(fā)展商的過(guò)失，一樣可以追究其法律責(zé)任。《住宅用地》的使用期限是70年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。三、退、換房流程（一）客戶提出退、換房要求時(shí)，銷售人員需要耐心向客戶做說(shuō)服、解釋工作，同時(shí)立即口頭向銷售經(jīng)理說(shuō)明，銷售經(jīng)理應(yīng)立即向總經(jīng)理匯報(bào)。（三）《認(rèn)購(gòu)單》內(nèi)容由銷售人員填寫，經(jīng)理必須審核、簽字。1隨時(shí)向客戶提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。作好客戶登記?？偨Y(jié)整個(gè)項(xiàng)目或一段的銷售得失，以便進(jìn)一步提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平。銷售人員除了以各種方式進(jìn)行催款外，還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對(duì)顧客進(jìn)行處罰意見。每個(gè)客戶記一頁(yè)，連續(xù)登記，不留空頁(yè)或撕頁(yè)；銷售主管或主管助理有權(quán)隨時(shí)抽查跟蹤及記錄情況。將客戶特征及購(gòu)買意向及時(shí)記錄，以方便后續(xù)跟進(jìn)。收款催款過(guò)程控制收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進(jìn)行。保管方法：建立檔案柜，電腦資料庫(kù)。（1）一定使用規(guī)范用語(yǔ)：“請(qǐng)那邊入座，讓我給您詳細(xì)介紹好嗎”；（2）介紹屬實(shí)、詳細(xì)、專業(yè)；（3）做到不詆毀別的樓盤。（1）先提供合同樣本給客戶審閱，在客戶在對(duì)合同確認(rèn)無(wú)誤后，用簽字筆謄寫；（2）買方簽名一