【正文】 根據(jù)產(chǎn)品面積段的差別對折扣進(jìn)行區(qū)別化對待，促進(jìn)客戶成交。 10商業(yè)三期 2開盤2023。中英街有大量外地客戶消費(fèi)概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費(fèi)目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費(fèi)力不高。1寫字樓規(guī)模小，昭示性強(qiáng)，商務(wù)配套支撐較好客戶定位分析區(qū)域近 5年商用物業(yè)的 “ 空白期 ” 、商用物業(yè)樓齡 “ 老 ” 且“ 舊 ” ，片區(qū)商務(wù)形象 “ 差 ” 導(dǎo)致行業(yè)部分總部搬遷2023年 2023年 2023年1994年 海港大廈海港大廈 94年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要辦公行業(yè)為物流業(yè)占 59%，而由物流所衍生出來的行業(yè)占到整體辦公的 86%沙頭角保稅區(qū)沙頭角保稅區(qū) 04年物業(yè)，目前園區(qū)內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為電子行業(yè)占 57%，其次為珠寶行業(yè)占 29%保發(fā)大廈保發(fā)大廈 05年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為物流行業(yè)占 26%，地產(chǎn)物業(yè)占 17%，由物流所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54%金港盛世金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質(zhì)為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以物流行業(yè)為主，占 83%2023年至今“ 零”二手寫字樓放盤量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長期持有和長期租賃兩種形式為主二手樓交易的停滯 寫字樓租賃情況：寫字樓成交情況：2023年全年，鹽田區(qū)寫字樓成交僅 1套，為保發(fā)大廈物業(yè)，面積段為 ，單價為 13890元 /㎡；全年寫字樓無租賃交易；備注： 目前鹽田的政府對于注冊商務(wù)辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費(fèi)用就可以辦理注冊辦公；片區(qū)未來產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入 “ 四化 ” 高速發(fā)展期，區(qū)域?qū)⒁劳?“ 總部 ” 經(jīng)濟(jì)下的物流、生物科技行業(yè)推動產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型生物科技政策 ...港口物流規(guī)劃...總部經(jīng)濟(jì)策略...區(qū)域產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃政府將著力打造 “ 物流 +總部 ” 、 “ 物流 +金融 ” 等特色經(jīng)濟(jì)模式，推動港口物流產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位加大力度推動生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術(shù)優(yōu)勢，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，享受前所未有的綜合體居住價值232復(fù)式商務(wù)公寓性質(zhì)產(chǎn)品，其不限購不限貸的產(chǎn)品特性符合目前高端置業(yè)客戶的需求與政府機(jī)構(gòu)咫尺距離，天賦異品梧桐灣國際社區(qū)客戶定位分析片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港主要開發(fā)面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型，而梅沙片區(qū)則主要開發(fā)千萬元以上豪宅，面向投資度假型消費(fèi)群體。代表性項目是新天地的建設(shè)運(yùn)營。鹽田區(qū)區(qū)長杜玲：中軸線項目關(guān)乎鹽田未來形象，也要打造深圳東部消費(fèi)中心，相關(guān)部門要配合萬科做好相關(guān)勘探等工作，積極推進(jìn)項目進(jìn)展壹海城 —— 鹽田東部中心發(fā)展的主要運(yùn)營者鹽田中心區(qū)（中軸線）項目，地處鹽田區(qū)核心區(qū)域，既是全面打造濱海生活新岸線的龍頭項目，又是建設(shè)東部沿海時尚消費(fèi)中心的重要支撐。東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)項目定位分析區(qū)域價值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項目區(qū)位價值、地標(biāo)價值明顯n本項目位于鹽田沙頭角組團(tuán)，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時是沙頭角組團(tuán)的頂級住宅區(qū)域。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市的契機(jī)，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章。東莞中原一線城市旅游地產(chǎn)案例 萬科鹽田濱海城營銷策略報告區(qū)域定位分析濱海深圳：濱海 +城市氣息 ——南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。沙頭角片區(qū) 鹽田港片區(qū) 梅沙片區(qū)行政文化商貿(mào)中心 國際生態(tài)港物流中心 旅游渡假中心山、城、海一體化、濱海特征、適宜居住擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。Z 說明：：濱海活力區(qū)， 英文 。首席資源型城市綜合體1234一線資源絕頂天賦焦距未來豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項目背山面海，緊鄰國家一級森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。n從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟(jì)初見雛型，客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。他們對地段、配套的敏感遠(yuǎn)沒有對環(huán)境、健康要求的那么高生活 閱歷 忙于工作，對家庭顧及偏少，與父母同住比例偏高，需求大戶型生活閱歷豐富，多具有國際視野和海外經(jīng)歷，有自己原則，但會變通投資觀 眼光敏銳實現(xiàn)財務(wù)自由，認(rèn)為居住必須具備良好生態(tài)資源，不能缺少強(qiáng)大城市資源配套，作為投資認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)對于整體區(qū)域價值作用大目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解背景?年齡： 3050?行業(yè)：自由職業(yè)、跨企高管、國企高管、私企主、高級公務(wù)員等?置業(yè)角色：決策者、左右大局企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定相當(dāng)部分有國際化背景的國際自由人用途 ?居所的功能多樣性 前期以居住兼長期投資、少量投資客為輔；多功能使用，如收藏，接待等置業(yè)價值點(diǎn)排序在項目品質(zhì)、產(chǎn)品本身、企業(yè)品牌的基礎(chǔ)下，結(jié)合大環(huán)境多個因素的疊加考慮，對資源的整合利用是客戶愈加重視的。模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場的置業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來。商業(yè)規(guī)模：有大量的高級海鮮酒樓集聚于此，一般營業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為 23層，代表酒樓有師公會海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營業(yè)面積一般在4070㎡之間，都為底層。2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均達(dá)到 ，超過中等發(fā)達(dá)國家人均 1萬美元經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度區(qū)域生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，預(yù)計 2023年將實現(xiàn)年均增長 10％，達(dá)到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產(chǎn)開發(fā)逐步提升2023年年末鹽田區(qū)人口統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱 計算單位 2023年 年末常住人口 萬人 戶籍人口 萬人 非戶籍人口 萬人 年末戶籍人口中 　 　 ⑴ 男性 萬人 ⑵ 女性 萬人 人口密度（按年末常住人口計算） 人 /平方公里 2879u本區(qū)生產(chǎn)總值 2023年達(dá)到 316億元，比 2023年增長 ％；u轄區(qū)稅收收入總額從 2023年的 2023年的 ；u財政一般預(yù)算收入從 2023年的 2023年的 ；u全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成 ，實際利用外資五年累計 u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面， 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，比 2023年提高 11個百分點(diǎn)，轄區(qū)市場主體首次超過萬戶，基本形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。推售方式：組合推售n 產(chǎn)品面積段由 45250㎡，產(chǎn)品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。商業(yè)招商策略 通過品牌商家的牽引作用，盡早與品牌商家談判，以招商發(fā)布會等公開形式吸納零散商家，同時提升項目租金及銷售價格；，分期簽約 在早期商務(wù)談判過程中，考慮到整體商業(yè)的形象及組團(tuán)的協(xié)同性，盡可能的保證項目組團(tuán)功能的清晰、明朗，保證項目特色，同時利于后期宣傳推廣商業(yè)招商建議p誰是第一批的租戶很重要，通過給第一批的商家一個相對優(yōu)惠的條件，吸引進(jìn)駐，從而提升項目整體的檔次和經(jīng)營水平；p商家的品質(zhì)優(yōu)于租金的高低；商業(yè)地產(chǎn)的租金事實上由市場來決定的；p注重商戶的合理組合，重點(diǎn)考慮商戶的經(jīng)營能力，實現(xiàn)持續(xù)化經(jīng)營。推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對產(chǎn)品特征，與客戶前置策略相結(jié)合，利用中原不同渠道拓展對應(yīng)客戶群，以實現(xiàn)產(chǎn)品和客戶的對位，促進(jìn)成交。片區(qū)高端社區(qū)均價在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費(fèi)力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產(chǎn)品為特色 。n 華大基因迅速成長，以 “科技服務(wù) +醫(yī)療健康 ”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國家基因庫暨國際科技合作基地、基因產(chǎn)學(xué)研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測序與分析中心；興隆源、力科氣動力等新能源企業(yè)嶄露頭角；區(qū)域企業(yè)增長穩(wěn)定，增長行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對于注冊資金要求高n 企業(yè)增長速度n 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場需求有隨之增長；n 企業(yè)增長類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 11%；n 企業(yè)分布區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心，通過客戶訪談對片區(qū)行業(yè)進(jìn)行深挖細(xì)摸，進(jìn)一步細(xì)分行業(yè)，找出突破口深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實力、形象要求高客戶名稱：陳先生訪談地點(diǎn)：東港印象售樓處客戶背景：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 10年客戶進(jìn)行行業(yè)分析：行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務(wù)運(yùn)輸行業(yè)，是整個物流行業(yè)鏈的終極；行業(yè)要求：對于公司的實力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓；企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運(yùn)輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉庫之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉庫分布；深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求客戶名稱：呂先生訪談地點(diǎn)：天安數(shù)碼城辦公室客戶背景：主要從事貨運(yùn)代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 7年，客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)劃分：貨運(yùn)代理行業(yè)為船務(wù)行業(yè)的下游行業(yè)，對于辦公場所的面積和檔次要求較高；業(yè)務(wù)范疇：實力強(qiáng)的貨運(yùn)代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團(tuán)隊（類似于 ）進(jìn)行船務(wù)與運(yùn)輸兩個行業(yè)之間的業(yè)務(wù)聯(lián)系；企業(yè)分布：貨運(yùn)代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶；深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化客戶名稱：覃先生訪談地點(diǎn)：水貝辦公室客戶背景：主要從事黃金設(shè)計行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計公司的策劃客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田；功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨(dú)立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主；深度訪談 4：利潤下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作客戶名稱：劉小姐訪談地點(diǎn)：周大福辦公室客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)現(xiàn)狀：近年國際黃金金價不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場面臨著重新洗牌和重組的一個過程，加工行業(yè)要進(jìn)一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計公司合作，采用小公司的設(shè)計，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會組建自己的設(shè)計團(tuán)隊，協(xié)同合作；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公倉儲行業(yè)運(yùn)輸公司船務(wù)行業(yè)貨運(yùn)代理l企業(yè)實力：主策資金 500萬l企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理；l企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建l 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉庫；l企業(yè)實力：注冊資 50萬以上，公司主要職員為貨柜司機(jī)，對辦公場所要求低；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)港口和倉儲的貨物運(yùn)輸；l企業(yè)分布：因工作性質(zhì)決定其分布主要圍繞港口和倉儲基地分布，聚集在鹽田 l 港商品房內(nèi)辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請注冊辦公）；l企業(yè)實力：對于辦公場所、公司形象要求較高，注冊資金 500萬以上；l企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，主要工作是船務(wù)與運(yùn)輸物行業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系；l企業(yè)分布：目前大型的貨運(yùn)代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫字樓物業(yè)，如北京康捷貨運(yùn)代理設(shè)置在地王大廈；l企業(yè)實力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬以上；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)將貨物出口，運(yùn)至其它港口；l企業(yè)分布：辦公主