【正文】 商業(yè)各組團(tuán)租售建議鋪位形態(tài)：集中式商業(yè)銷售建議：整體自持3組團(tuán)展示商務(wù)氛圍濃厚，受總部影響，銀行、商務(wù)餐飲等主力店招商及銷售難度低，但考慮到集團(tuán)辦公形象，建議寫字樓裙樓商業(yè)全部自持。n 項(xiàng)目東西面以城市廣場景觀為主。多批次分樓層推售，有利于挖掘大客戶實(shí)現(xiàn)保留樓層整層銷售。 83地塊疊拼戶型及其 B棟可售2023。周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營檔次一般，租金在 200400元 /平方米 業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢，主要經(jīng)營外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。 行政總部經(jīng)濟(jì)行政總部經(jīng)濟(jì)資本對話平臺資本對話平臺 住宅組團(tuán)市場定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略商圈分析目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個獨(dú)具特色的商圈：大梅沙商圈鹽田港商圈沙頭角商圈鹽田商業(yè)市場分析 — 商圈分析沙頭角商圈鹽田港商圈大梅沙商圈鹽田商業(yè)市場分析 — 大梅沙商圈大梅沙商圈：范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長形的帶狀式發(fā)展。 對價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值受旗幟型客戶牽引力的作用，看好項(xiàng)目未來發(fā)展運(yùn)營成本 1 空調(diào)節(jié)能性商務(wù)往來通訊成本水、電開支的節(jié)省程度商務(wù)往來時間成本運(yùn)營成本 2 企業(yè)品牌昭示成本資源掌控的便捷性形象提升的附加價(jià)值項(xiàng)目定位分析區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)最具競爭優(yōu)勢是片區(qū)經(jīng)濟(jì)的最大增長點(diǎn)鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏競爭優(yōu)勢，工業(yè)增加值增長速度為 %，發(fā)形勢基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長速度來看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 75億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 250億元，增長 %，區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿(mào)易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) n 總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好的發(fā)展勢頭。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機(jī)會！n置業(yè)趨勢由深圳中心組團(tuán)向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧；n北線、西線對東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為財(cái)富階層 /穩(wěn)定財(cái)富階級；n北線、西線對東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚣嫱顿Y行為為主：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價(jià)值；目前置業(yè)中組團(tuán)客戶中需求以中大戶型為主；n區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動作用下 —— 客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變：n未來投資客戶也會成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群；n新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體；國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民；深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶，三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。購買群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開廠客戶。 —— 原研哉 令人感動的樹枝火柴具有社會責(zé)任感的方卷紙“ 重新設(shè)計(jì) ” 背后蘊(yùn)藏著強(qiáng)大地對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，懷著將熟知變?yōu)槟吧挠職猓ニ伎己驮O(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。p2023年初，在廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布的《 2023廣東省居民個人生活狀況和主觀幸福感報(bào)告》中，深圳市民的主觀幸福感受，在廣東 21個地市中排名倒數(shù)第二，僅僅高于云浮。標(biāo)志性建筑是大拱門。n日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，為客戶置業(yè)提供了更高品質(zhì)選擇物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項(xiàng)目價(jià)值提煉與感知區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析重新 設(shè)計(jì) 城市項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū)為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) ———— 城市新中心崛起城市新中心崛起區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（ B區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性項(xiàng)目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣。多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級的大好時機(jī)，借助政府規(guī)劃和大盤綜合體開發(fā)從而催生出新的中心。遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則，通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設(shè)成具有良好的生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。 1997年 10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為 。Code of this report | 1169。深圳市城市總體規(guī)劃確定沙頭角 — 鹽田城市片區(qū)是深圳市第一圈層的城市次中心，是東部發(fā)展軸的核心區(qū)。沙頭角片區(qū)發(fā)展原則與定位 沙頭角的用地布局原則調(diào)整數(shù)字鹽田：實(shí)現(xiàn)深圳首個全無線覆蓋區(qū)域城市地位躍然升級，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋率領(lǐng)先國內(nèi)水平規(guī)劃利好：鹽田區(qū)將實(shí)現(xiàn)無線接入網(wǎng)的城市覆蓋率達(dá) 99%，無線寬帶人口覆蓋率達(dá)到 99%以上，處于全國領(lǐng)先水平。片區(qū)前景分析城市東擴(kuò)，交通升級。該時期城市群涵蓋整個制造業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。沙頭角海梧桐山國家森林公園香港西貢鹽田港二期沙頭角灣香港八仙嶺海山公園東和公園本項(xiàng)目中英街區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性區(qū)域交通利好，可達(dá)性提高；項(xiàng)目未來交通便利，利于提高項(xiàng)目認(rèn)知區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性區(qū)域配套集中于本片區(qū)，扎堆于本項(xiàng)目地塊周邊，綜合配套升級相得益彰區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目價(jià) 值 梳理項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性　 優(yōu)勢（ S) 劣勢 (W)1. 城市綜合體，業(yè)態(tài)多，體量大 ,地標(biāo)價(jià)值；，提升為項(xiàng)目配套，契合項(xiàng)目高端氣質(zhì)；，行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。An六本木新城（）孕育 “ 思想開放型 ” 人才之城n注：六本木新城又稱六本木之丘，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開發(fā)計(jì)劃之一。n上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。 p—— 《建設(shè)幸福廣東綜合評價(jià)報(bào)告》人均全省第一幸福廣東綜合指數(shù)排名第四居民主觀幸福排名第 20城市空間擁擠生活節(jié)奏快工作壓力大生活成本高這座城市亟待升級，以 “ 人” 出發(fā)，重塑城市幸福感n“ 再設(shè)計(jì) ” 概念最早是由日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉提出的?！?重新設(shè)計(jì) ” 是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神城市本身就是一個聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時間，在這個聚積體的核心部分就會出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級與城市空間的延續(xù)重新設(shè)計(jì)生活、工作、商業(yè)項(xiàng)目形象定位：壹海城 成交客戶類型：在鹽田開廠或經(jīng)商的私營企業(yè)主鹽田公務(wù)員單位高級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶福田、羅湖投資客戶沙頭角片區(qū)在售典型項(xiàng)目 1上東灣 —— 客戶情況客戶特征：項(xiàng)目開售不到一個月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。結(jié)論：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷資源型豪宅客戶研究綜合體豪宅案例分析：幸福里幸福里客戶基本特征：50%為自住客戶。功能要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時，功能盡可能的多元復(fù)合與完善。n 標(biāo)準(zhǔn)層高為 ，綜合素質(zhì)未能達(dá)到甲級寫字樓配置。n 2023年總部經(jīng)濟(jì)繼續(xù)成長壯大，納稅額占全區(qū)稅收收入接近六成；n 港口物流業(yè)從企穩(wěn)到做強(qiáng)做大。 行政總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)：項(xiàng)目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，將企業(yè)價(jià)值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨(dú)立出來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。業(yè)態(tài)：隨著深鹽二通道的開通，在旅游地產(chǎn)的帶動下，形成了餐飲、娛樂、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 月，主要是服務(wù)于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。每批次產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整層 100%銷售后，再推出第二批產(chǎn)品。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。商業(yè)各組團(tuán)租售建議鋪位形態(tài)：獨(dú)棟商業(yè)銷售模式：全部自持，后期培育成熟后可考慮帶租約銷售4組團(tuán)是本項(xiàng)目濱海景觀資源最豐富，也是商業(yè)特色最突出的功能組團(tuán)，可作為項(xiàng)目的樣板街進(jìn)行形象宣傳，在后期經(jīng)營成熟后，可考慮繼續(xù)自持經(jīng)營或銷售商業(yè)各組團(tuán)租售建議鋪位形態(tài)：主力店 +負(fù)一層鋪位銷售模式：帶租約銷售，主力店自持結(jié)合主力店業(yè)態(tài)及本區(qū)域承載的功能，主力店不易銷售，但可依托景觀資源及主力店，在主力店入口處劃出少量鋪位，與主力店同期招商，后進(jìn)行帶租約銷售商業(yè)各組團(tuán)租售建議地塊編號 招商部分 銷售部分 其他1 2F部分鋪位合并，針對大型品牌商家 1F、 1F部分業(yè)態(tài)一拖二 直接銷售2 主力店位置招商 2F可考慮拆分出售 二層銷售難度較大，可返租銷售3 全部 —— 自持4 統(tǒng)一招商 —— 自持為主，后期帶租約銷售5 主力店 劃出少量商鋪 主力店帶動，帶租約銷售根據(jù)各組團(tuán)的位置及功能，結(jié)合后期運(yùn)營相互關(guān)系，采用不同的銷售模式及與招商的關(guān)系商業(yè)銷售策略，強(qiáng)造勢： 通過品牌效應(yīng)帶動整體商業(yè)價(jià)值提升，給投資及經(jīng)營客戶、商家傳遞信心；： 項(xiàng)目不同功能組團(tuán)根據(jù)商業(yè)面積、貨量、客戶特征及付款能力及時調(diào)整付款方式、銷售模式及渠道；，饑餓營銷，制造旺銷： 根據(jù)客戶積累量，將產(chǎn)品進(jìn)行拆分，分成區(qū)或 “ 街 ” 進(jìn)行推售，人為制造稀缺制造旺銷，客戶單位比控制在 2： 1左右；，均衡走量： 根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)，將兩種不同質(zhì)素的產(chǎn)品搭配推售，通過好單位帶動差單位的銷售，通過便宜單位制造銷售氛圍；，快打快銷： 推售的單位相隔時間不能太久，讓客戶喪失購買熱情。為滿足不同客戶的需求，可以增加返租模式供客戶選擇，給投資客后期經(jīng)營塑造信心。n 項(xiàng)目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對開闊。推售策略原則推售方式：多批次分樓層推售產(chǎn)品，每批推售單位實(shí)現(xiàn)中、高、低樓層均有產(chǎn)品出售。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。沙頭角商鋪簡析消費(fèi)群：主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費(fèi)人群業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費(fèi)為主特色：無明確定位經(jīng)營狀況：整體經(jīng)營狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營較好經(jīng)營借鑒：區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項(xiàng)目均能帶動項(xiàng)目零散鋪位的商業(yè)價(jià)值提升商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因?yàn)樯啼伒钠焚|(zhì)是和社區(qū)消費(fèi)者要持有同一高度區(qū)域商業(yè)小結(jié)沙頭角目前文化、休閑娛樂氛圍相對匱乏，具有較明顯的市場空白。海鮮食街鹽田商業(yè)市場分析 — 沙頭角商圈沙頭角商圈：范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的 “ 金三角 ” 區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)?？蛻纛愋?消化面積 價(jià)格承受 能力 數(shù)量比例 營銷特征 客戶特點(diǎn)旗幟型形象客戶整層 /半層（消化大面積） 高 小被動、刁鉆、集團(tuán)決策處于行業(yè)上游，如船務(wù)、代理行業(yè)，具有一定的號召力和影響力；企業(yè)形象與項(xiàng)目定位、形象相符合；根據(jù)行業(yè)特征，對于交通的便捷性要求較高；主要營銷區(qū)域：鹽田、羅湖，行業(yè)為船務(wù)、代理行業(yè)；現(xiàn)金流形象客戶主流面積（消化中小面積）中 中 被動、刁鉆、具有明顯的行業(yè)特征，因產(chǎn)業(yè)升級后帶來的企業(yè)擴(kuò)張型產(chǎn)業(yè)為主；企業(yè)需要形象展示；主要營銷區(qū)域：鹽田、水貝，主要行業(yè)為：黃金設(shè)計(jì)行業(yè)；投資客戶 小面積 低 大 主動、注重實(shí)際利益、追求最大價(jià)值。同時，積極引進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)在轄區(qū)設(shè)立總部，鼓勵支持轄區(qū)企業(yè)進(jìn)入上市快速通道。 梧桐灣國際住區(qū)定位：首