【正文】 席官邸住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略項目分析經(jīng)濟指標： 1寫字樓建筑面積 30000㎡可售層數(shù) 20層平層面積 1480㎡平層戶數(shù) 10戶戶型面積段 45250㎡層高 n 寫字樓項目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應。產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨特，情感附加值高。鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購房客戶社會職業(yè)變化客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點鹽田中心區(qū)購房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习澹?，?jīng)理，高層管理者為主體。 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 3606255000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約17300） 一居 4070平米，二居8090平米，三居 130147平米 2023年 5月海山道 1號 —— 客戶情況客戶特征：項目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。從無到有，當然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。被珠海擠出幸福廣東前三甲。法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。n城市中心區(qū)，城市升級動力之源n 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標簽，集中了城市的標志性建筑，是城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎，是城市發(fā)展的方向。周邊有市政廣場、海濱棧道等市政配套。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出項目 地點 容積率萬象城 羅湖 金地大百匯 福田 本項目 鹽田 中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值項目綜合體地標價值完全具備承載力區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目西面 藍郡項目西面 東埔海景花園項目東面 皇家海灣公館航母世界車站項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項目東面 海山公園項目西面 沙頭角中學項目東面 外國語小學項目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設(shè)計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議當大家都在關(guān)注中心區(qū)，這一塊土地似乎被邊緣化但這是一塊讓身臨其境的人憧憬和震撼的土地蒼山、碧海、藍天、陽光、富氧 ……這是一塊價值被低估的璞玉！城市發(fā)展背景城市化多核發(fā)展改變單一中心格局，實現(xiàn)城市升級隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；形成明確的城市分工體系制造貿(mào)易制造制造制造手工業(yè)農(nóng)業(yè)手工業(yè)農(nóng)業(yè)高新科研貿(mào)易金融服務(wù)高新教育制造貿(mào)易制造旅游制造制造科技研發(fā)貿(mào)易金融服務(wù)教育文化重工制造高新旅游制造制造工業(yè)化時期 后工業(yè)化時期 信息化時期S—S—S 模式 M—S—S 模式 M—M—M 模式單一功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；制造業(yè)是城市群主導產(chǎn)業(yè)，中心城市影響范圍與程度有限，周邊城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與附屬。低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫華章區(qū)域向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展：多元化總部經(jīng)濟初見雛型客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變《深圳濱海（深圳河）岸線整體城市設(shè)計研究》 承接深圳中、東部海岸線規(guī)劃，生態(tài)與城市生活綜合東部岸線（壩光 —— 沙頭角）：生態(tài)主題岸線中部岸線（沙頭角 —— 蛇口）：現(xiàn)代化濱海城市生活集中展示區(qū)西部岸線（蛇口 —— 海上田園）：生產(chǎn)主題岸線中部岸線地帶，《研究》提出了如下設(shè)計策略１、加強深港合作，保育深圳灣自然生態(tài)，優(yōu)化濱海城市休閑生活空間場所；２、加強深港合作，探討深圳河邊防管理模式，推進河套地區(qū)利用和深圳河沿岸城市公共空間的規(guī)劃研究；３、加強深港合作，完善、塑造口岸地區(qū)功能和景觀。生活居住用地的配置要逐漸提高人均居住用地的指標，改善生活居住環(huán)境。城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)。區(qū)域邊沿經(jīng)濟以港務(wù)和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級城市核心總部經(jīng)濟多元發(fā)展客戶主動外擴政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨立且互為補充，城市產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。，南面看海，北面看山， 絕佳山海資源，視線無遮擋；6．未來交通便捷，交通貫通東西7．環(huán)境、水質(zhì)空氣質(zhì)量好，宜居產(chǎn)權(quán)只有 50年配套尚有待升級區(qū)域認知度不高，大部分深圳人知道大梅沙度假物業(yè)屬于高端物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展欠缺活力，本地客源難以滿足項目需要機會 (O) 戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，克服劣勢）區(qū)域價值利好，項目地處區(qū)域中心區(qū)位、地標價值明顯區(qū)域配套集中，相互升級交通利好、可達性高提高項目認知；區(qū)域總部經(jīng)濟已具雛形，商業(yè)落后，需關(guān)鍵性綜合體項目帶動，客戶外來以品牌驅(qū)動項目，項目綜合體地標價值完全具備承載力，以山、海、城資源一體化整合打造東鹽田中央軸心首個大型綜合體項目。Z））項目定位：新中心項目定位：新中心 日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。n上海新天地是一個具有上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。n“ 再設(shè)計 ” 就是對現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計的再創(chuàng)造、再設(shè)計，賦予其新的內(nèi)涵和生命。 重新設(shè)計城市 重新設(shè)計以 “人 ” 為中心的城市生活藝術(shù)公園n國家級藝術(shù)作品展廊，n一個藝術(shù)家的部落，n一個有關(guān)海洋和藝術(shù)的故事基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設(shè)計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議全盤思考項目定位策略各組團如何定位才足以凸現(xiàn)項目整體價值新中心 項目為消化前期積累客戶未啟動轉(zhuǎn)介，故羅湖和福田客戶較少，外區(qū)域客戶多為投資客戶。內(nèi)地、香港及國外均有，且香港客戶占 31%福田客戶占 35%，羅湖客戶占 30%幸福里客戶群整體特征描述：客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購買幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶大中華總裁公寓客戶分析大中華總裁公寓客戶基本特征：約 70%為投資目的或者自用兼投資。同時保證自身生活的私密。n 項目包含商業(yè)、住宅、五星級酒店等業(yè)態(tài)，商務(wù)氣氛支持條件較好。n 港口物流業(yè)向高增值業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展，港區(qū)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施加快完善，行業(yè)整體向高端業(yè)態(tài)延伸發(fā)展，金融物流、紅酒交易等高增值業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)，全球物流綜合服務(wù)企業(yè)競相入駐，鹽田港國際物流信息服務(wù)平臺啟動建設(shè)；n 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。形象起源行政：結(jié)合鹽田產(chǎn)業(yè)鏈上下游依賴關(guān)系，重點突出企業(yè)核心決策層。 鹽田商業(yè)市場分析 — 鹽田港商圈鹽田港商圈：范圍：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。消費人群：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費能力一般。片區(qū)普通住宅云集，大量普通消費群體居住；有少量品牌商家，經(jīng)營情況較好。 01商業(yè)二期、四期開業(yè)公寓三期開盤2023。每層單位通過組合實現(xiàn)半層、多個單位組合銷售或單個戶型散賣。n ③ 、 ⑧ 、 ⑨ 靠近電梯廳，昭示性強，商務(wù)價值最高，成為單層單位銷售關(guān)鍵戶型，需與其它單位組合銷售。根據(jù)客戶積累量，一般保持 3～ 4周時間加推一次。分解商業(yè)銷售難點一拖二結(jié)構(gòu)商鋪4地塊單一商業(yè)單位總價過高5地塊業(yè)態(tài)導致低投資回報率市場投資客戶對于總價承受能力有限；自營客戶對于二層鋪位實用性有較大顧慮超市業(yè)態(tài)對于人流匯聚有極強的牽引作用，但承租能力低，租期年限較長，且隨品牌檔次提升，商務(wù)條件苛刻單一商業(yè)單位總面積近 1000平作用，總價過千萬，投資客挖掘難度較大商業(yè)銷售難點剖析1. 二層商鋪可考慮合并，進行主力店招商，集中力量突破一層商鋪價值點，同時帶動首層商鋪價值提升；，保證項目商業(yè)正常運營的前提下，選擇適合經(jīng)營業(yè)態(tài)的客戶；地塊作為項目中轉(zhuǎn)樞紐，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)特征，難以實現(xiàn)銷售，但可劃出少量零售鋪位，利用下沉廣場的形象及超市人流作用提升鋪位價值商業(yè)各組團租售建議鋪位形態(tài)：一拖二商鋪 +負一層商鋪一層商鋪 +一至四層主力店銷售建議：直接銷售，主力店自持1組團為項目整體形象較高，展示形象最好的位置，銷售難度最小，且價值較高，基本能夠?qū)崿F(xiàn)資金及出貨量均衡點；考慮到一拖二產(chǎn)品總價過高，為豐富產(chǎn)品形態(tài)及提升本組團價值，可將考慮將鋪位合并進行主力店招商商業(yè)各組團租售建議鋪位形態(tài)：一層商鋪 +二層商鋪 +主力店銷售建議：一層直接銷售，二層返租銷售，主力店自持2組團為項目昭示性最強的位置，受文化中心影響可通過推廣包裝迅速打造形象，快速出貨；為保證項目文化藝術(shù)形象定位的實現(xiàn)，塑造鹽田文化創(chuàng)意基地，可通過將一拖二鋪位拆分降低總價，降低運作成本，同時保證銷售速度。n 項目南面以海景資源為主，但被住宅及超高層阻擋，海景資源受限。 6項目節(jié)點分析 8個月時間項目需在 2023年完成 20億銷售目標2023年推售思路 —— 基于整盤價值思考推售思路由于目前項目的綜合體價值已經(jīng)釋放，為了保證后期各產(chǎn)品線的銷售順利，建議整盤推售以 “ 商業(yè)招商 ” 先行啟動，保證綜合體價值落地由于住宅屬于商務(wù)公寓性質(zhì)，不受目前市場政策限制，而且由于項目產(chǎn)品的綜合性價值將有利于后期住宅銷售，因此，建議住宅先于其他產(chǎn)品線， 10月份主推住宅寫字樓部分在住宅銷售時先行啟動大客戶銷售策略， 11月份主推剩余寫字樓及商業(yè)商鋪由于涉及較多 “ 一拖二 ” 銷售，銷售難度較大，需在寫字樓、住宅部分銷售時啟動大客戶銷售策略，保證商業(yè)價值最大化 推售商業(yè)招商商家確定住宅銷售寫字樓銷售商業(yè)推售住宅推售策略推售策略原則策略原則：住宅總量共 232套，分兩棟，為保證整體住宅量、價的實現(xiàn)，建議按照分兩批推售進行安排；由于項目住宅戶型均為 150㎡復式產(chǎn)品，兩棟差異主要在朝向及景觀面推售方式：分兩批進行，第二批單位可實現(xiàn)較高溢價空間首批：東西朝向，景觀面較差單位（約 116套）第二批：東南朝向，海景單位（約 116套）第二批推售朝向：東南朝向：景觀：海景資源首批推售朝向：東西朝向：景觀：中央公園寫字樓推售策略策略原則：通過組合豐富產(chǎn)品面積段，以迎合不同面積需求的客戶群；通過分樓層銷售、產(chǎn)品組合后銷售壓力前置，避免后期尾盤大量剩余素質(zhì)較差的單位，增加清貨的難度；通過組合分類、保留部分樓層保證大部分單位的價格溢價。2023年鹽田區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標及增長經(jīng)濟發(fā)展判定指標 — 項目商業(yè)