【正文】 機(jī)會(huì)項(xiàng)目輻射核心范圍為鹽田沙頭角片區(qū)，依據(jù)交通條件，輻射主要區(qū)域?yàn)榇竺飞称瑓^(qū)及羅湖蓮塘片區(qū)；由區(qū)域飽和度可以看出，項(xiàng)目有較大的商業(yè)空間，需根據(jù)項(xiàng)目自有資源及商業(yè)形態(tài)進(jìn)行挖掘u區(qū)域范圍、地緣關(guān)系u區(qū)域面積及人口u區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u項(xiàng)目商業(yè)體量及形態(tài)項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍判別依據(jù) 20萬(wàn)人 2. 人均可支配收入 區(qū)域商業(yè)飽和度推演 15萬(wàn)㎡ +商業(yè)街 +集中式商業(yè) +藝術(shù)中心:常數(shù) p為區(qū)域居民消費(fèi)比例修正指數(shù) ，指居民消費(fèi)在實(shí)際收入所占比例區(qū)域飽和度 =目標(biāo)人口數(shù)量 *業(yè)態(tài)的年消費(fèi)金額 /業(yè)態(tài)的坪效和 =區(qū)域人口數(shù) *人均可支配收入 *（ 1恩格爾系數(shù)） /消費(fèi)品零售總額 *p =20萬(wàn) * *（ ） / *p =商業(yè)組團(tuán)定位項(xiàng)目整體定位 文化創(chuàng)意發(fā)布基地體驗(yàn)總部 精品生活主場(chǎng)館五大功能組團(tuán)項(xiàng)目形象定位對(duì)于政府對(duì)于萬(wàn)科、招商對(duì)于消費(fèi)者政績(jī)、形象工程鹽田文化產(chǎn)業(yè)奠基區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中軸線區(qū)域標(biāo)桿、市場(chǎng)領(lǐng)銜者品牌形象及實(shí)力發(fā)力點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展地位都市以外的休閑目的地濱海風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)高端商業(yè)展示場(chǎng)鹽田首個(gè)文化主題場(chǎng)館項(xiàng)目客戶定位功能高端商務(wù)客戶區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)、企業(yè)管理者、公務(wù)員目的性消費(fèi)者外地旅客休閑氛圍、濱海風(fēng)情特色特色商業(yè)業(yè)態(tài)、功能體驗(yàn)性商業(yè)環(huán)境及氛圍的打造高端商業(yè)、品牌私密性、階層交流互動(dòng)餐飲、旅游、娛樂(lè)、零售餐飲、休閑娛樂(lè)、零售、特色商業(yè)文化產(chǎn)業(yè)、休閑、商務(wù)、享樂(lè)型消費(fèi)會(huì)議、餐飲、會(huì)所、高端商務(wù)、消費(fèi)額度遠(yuǎn)高于消費(fèi)頻率客戶主體關(guān)注要點(diǎn) 偏好業(yè)態(tài)項(xiàng)目功能定位商務(wù)功能酒店功能休閑娛樂(lè)功能餐飲功能文化展覽功能俱樂(lè)部健身商務(wù)接待精品酒店商務(wù)會(huì)議管理層會(huì)議商務(wù)娛樂(lè)休閑娛樂(lè)商務(wù)餐飲主題餐廳特色餐飲零售功能 品牌零售高端奢侈品文化活動(dòng)創(chuàng)意展示新品發(fā)布外地旅客目的性消費(fèi)者區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)、企業(yè)管理者、公務(wù)員高端商務(wù)客戶項(xiàng)目各組團(tuán)功能定位地塊編號(hào) 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)體量 功能定位1 集中式商業(yè) +街鋪 零售 +餐飲 +商業(yè)會(huì)所2 文藝中心 +主力店 +街鋪 1+ 文藝展覽 +餐飲 +娛樂(lè)3 集中商業(yè) 商務(wù) +餐飲 +娛樂(lè)4 獨(dú)棟商業(yè)體 俱樂(lè)部 +餐飲 +專業(yè)店 +酒吧街5 地下商業(yè) 超市 +少量零售定位原則：商業(yè)昭示性業(yè)態(tài)面積需求業(yè)態(tài)特征面積業(yè)態(tài)承租能力業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)商業(yè)形態(tài)1功能組團(tuán)“ ”釋義：引用中國(guó)高端零售國(guó)際論壇 “ ” ，強(qiáng)化項(xiàng)目形象及業(yè)態(tài)多樣性項(xiàng)目沿主干道昭示位置，可通過(guò)業(yè)態(tài)及品牌集中打造項(xiàng)目形象，涵蓋高端奢侈品、品牌零售、品牌旗艦點(diǎn)、品牌餐飲、商業(yè)會(huì)所，為項(xiàng)目商業(yè)實(shí)現(xiàn)增值2功能組團(tuán)“ 文化創(chuàng)意發(fā)布基地 ”整合商業(yè)形態(tài)及資源，圍繞藝術(shù)中心打造主題明確、功能多樣的商業(yè)組團(tuán)，包括品牌珠寶、玉石等創(chuàng)意展示店、視覺(jué)藝術(shù)、形象策劃、工藝品，動(dòng)漫展覽、婚紗攝影、創(chuàng)意餐飲及休閑配套3功能組團(tuán)“ 體驗(yàn)總部 ”以寫字樓為依托，提供包括銀行、商務(wù)餐飲、教育培訓(xùn)、數(shù)碼體驗(yàn)館等金融、商務(wù)及休閑娛樂(lè)配套4功能組團(tuán)“ ”以休閑娛樂(lè)功能為載體，合理利用濱海資源，涵蓋酒吧、特色餐飲、主題餐廳、游艇俱樂(lè)部、健身、專業(yè)漁具用品店等商業(yè)業(yè)態(tài)，打造濱海休閑第一站主題餐廳 :打造個(gè)性化主題標(biāo)志，經(jīng)過(guò)觀察和聯(lián)想，形成期望的主題情境航母餐廳、機(jī)艙餐廳、軍事餐廳、紅色經(jīng)典餐廳5功能組團(tuán)“ 精品生活主場(chǎng)館 ”作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部動(dòng)線主要契合點(diǎn)，是本項(xiàng)目商業(yè)重要的樞紐，應(yīng)結(jié)合下沉式廣場(chǎng)景觀資源，引入具有最能夠提供人流支持的超市業(yè)態(tài)，形象應(yīng)不脫離于整體項(xiàng)目檔次，考慮到精品超市需求面積，可適當(dāng)引入少量精品零售項(xiàng)目各組團(tuán)協(xié)同關(guān)系（軸線及功能區(qū)）Retail In Minsk文化創(chuàng)意發(fā)布基地CityLife體驗(yàn)總部The Leisure Time精品生活主場(chǎng)館生態(tài)軸線交通軸線文化休閑區(qū)高端商務(wù)區(qū)私享型商業(yè)區(qū)開(kāi)放商業(yè)區(qū)項(xiàng)目各組團(tuán)協(xié)同關(guān)系（人流分布及特征）Retail In Minsk文化創(chuàng)意發(fā)布基地CityLife體驗(yàn)總部The Leisure Time精品生活主場(chǎng)館購(gòu)物型消費(fèi)，逛街、品牌需求消費(fèi)頻度：高消費(fèi)人群：中 高家庭型消費(fèi)，日常生活需求消費(fèi)頻度：高消費(fèi)人群；中高特征型消費(fèi)，滿足個(gè)人喜好消費(fèi)頻度：中消費(fèi)人群：中商務(wù)型消費(fèi)，企業(yè)辦公及接待消費(fèi)頻度：中消費(fèi)人群：高目的型消費(fèi)，濱海休閑娛樂(lè)消費(fèi)頻度：低消費(fèi)人群：高客群檔次形成梯級(jí)互補(bǔ)，在保證項(xiàng)目形象檔次的基礎(chǔ)上保證客群的覆蓋面基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析 1 2重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 3 項(xiàng)目推售策略分析 4 項(xiàng)目推廣策略分析 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 6 附件：銷售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議整體推售策略2023一期公寓開(kāi)盤商業(yè)一期開(kāi)盤商業(yè)二期開(kāi)盤商業(yè)四期開(kāi)盤商業(yè)一期開(kāi)業(yè)2023年 2023月中心公園完成并進(jìn)行展示銷售條件銷售節(jié)點(diǎn)3地塊超高層公寓可售公寓二期開(kāi)盤2023。消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)中等水平。消費(fèi)人群：主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 行政總部經(jīng)濟(jì)行政總部經(jīng)濟(jì)案名：濱海國(guó)際中心案名：濱海國(guó)際中心榮耀財(cái)富門楣榮耀財(cái)富門楣濱海國(guó)際中心濱海國(guó)際中心★ 價(jià)值核算傾向所有的商務(wù)客戶是對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比最敏感的群體，所有的概念和賣點(diǎn)都會(huì)折算成利益的數(shù)字或者是實(shí)際使用的價(jià)值。為加快推進(jìn)周大福、大百匯、中寶生物等總部基地建設(shè)，支持總部企業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展、扎根發(fā)展，將加大公共服務(wù)資源的配套?？蛻粽J(rèn)同項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)主要來(lái)自于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ尘跋拢隙鄠€(gè)因素，達(dá)到資源最大化市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層客戶形象定位：城市意見(jiàn)領(lǐng)袖壹海城 支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為服務(wù)買單。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)依托東部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)深港過(guò)境交通 “ 東進(jìn)東出，西進(jìn)西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來(lái)自世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶國(guó)內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點(diǎn) ——未來(lái)投資客戶也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購(gòu)買客戶群。本區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱 片區(qū) 開(kāi)發(fā)商 總占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 物業(yè)類型 預(yù)計(jì)入市時(shí)間中英街 1號(hào) 沙頭角 嘉信福 65889 78平兩房 138平三房，計(jì) 305套 2023年中昊海君悅 沙頭角 昊創(chuàng)投資 4942 29650 商務(wù)公寓 3661平米；含平層和復(fù)式 2023年 45月倚山花園三期 沙頭角 新世界 32200 103658 —— 2023年中畔山庭苑 鹽田港 三洲田 —— 2023年 9月鵬廣達(dá)半山公寓 鹽田港 三洲田實(shí)業(yè) 鵬廣達(dá) 3635 9450 120平米四房單位 2023年 10月聯(lián)泰 n“ 設(shè)計(jì)就是人通過(guò)對(duì)物質(zhì)的創(chuàng)造來(lái)解釋生活和生存的意義及愿望的過(guò)程 ”n“ 再設(shè)計(jì) ” ：從已知到陌生的魅力，其內(nèi)在追求在于回到原點(diǎn)，重新審視我們周圍的設(shè)計(jì)，以最為平易近人的方式，來(lái)探索設(shè)計(jì)的本質(zhì)。報(bào)告稱，盡管深圳人均全省第一p在建設(shè)幸福廣東綜合指數(shù)的排名中， 2023年深圳名列第三， 2023年卻滑落第四。n面積超過(guò)１０萬(wàn)平方米的 “ 四季商業(yè)中心 ” 、 “ 奧尚 ” 超級(jí)市場(chǎng)、Ｃ＆Ａ商場(chǎng)等為人們提供了購(gòu)物的便利。城市升級(jí)的本質(zhì)離不開(kāi)中心區(qū)的升級(jí)，城市標(biāo)志性建筑是中心區(qū)升級(jí)的主要載體。頂級(jí)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，項(xiàng)目涵蓋：高級(jí)住宅、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、豪華會(huì)所、中心公園。區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 梳理項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性深圳首個(gè)濱海資源性綜合體 —— 東部中心引領(lǐng)者項(xiàng)目 35萬(wàn)㎡體量，多種業(yè)態(tài)組合，以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)、酒店等功能的資源型綜合體項(xiàng)目地標(biāo)價(jià)值，引領(lǐng)東部中心發(fā)展。濱?；盍^(qū)內(nèi)包括金融商務(wù)、休閑娛樂(lè)、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動(dòng)，其范圍等同于通常所說(shuō)的，但更強(qiáng)調(diào)除商務(wù)活動(dòng)以外的文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國(guó)際機(jī)構(gòu)及其活動(dòng)等對(duì)于城市中心地區(qū)的重要性，濱?；盍^(qū)（）是中央商務(wù)區(qū)（）在功能上的擴(kuò)展和延伸。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國(guó)家音樂(lè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。山海城邦 +宜居住區(qū)調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設(shè)施建設(shè)。 鹽田規(guī)劃 —— 深圳城市多核發(fā)展東部的核心區(qū)鹽田區(qū) “十一五規(guī)劃 ”中指出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益提高、能源消耗降低的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在 “十五 ”期間翻一番的基礎(chǔ)上再翻一番，人均超過(guò)。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。人口狀況 —— 鹽田常住人口 ，其中戶籍人口 ，非戶籍人口 ，目前人氣比較有限 ?！?周大福 ” 國(guó)內(nèi)總部落戶鹽田樓高 ,集運(yùn)營(yíng)、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團(tuán)大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。城市地位有效升級(jí)片區(qū)的轉(zhuǎn)變 ——在城市中心與海岸線的聯(lián)動(dòng)規(guī)劃下，區(qū)域?qū)④S升為比肩香港西九龍、深圳灣的國(guó)際灣區(qū)香港機(jī)場(chǎng)核心香港機(jī)場(chǎng)核心 計(jì)劃計(jì)劃 后海后海 規(guī)劃規(guī)劃國(guó)際化形象、配套完善生態(tài)資源帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、效益升級(jí)比肩深圳灣、西九龍的國(guó)際生態(tài)港n鹽田規(guī)劃 —— 東部發(fā)展軸的核心區(qū)；三大功能中心多核驅(qū)動(dòng)；片區(qū)規(guī)劃 —— 山海城邦 +高品質(zhì)居住區(qū)n生態(tài)資源 —— 國(guó)家級(jí)山海資源，高指標(biāo)基礎(chǔ)配置n交通配套 —— 東部快速干道、沿一線、隧道取消收費(fèi)、地鐵 8號(hào)線途經(jīng)等多項(xiàng)交通利好；沙頭角口岸和未來(lái)蓮塘口岸直接刺激深港經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交流n產(chǎn)業(yè)升級(jí) —— 多元化總部經(jīng)濟(jì)初見(jiàn)雛型n綜合配套 —— 行政配套、多所省市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校林立；公共及醫(yī)療衛(wèi)生配套區(qū)內(nèi)最齊全；濃郁的人文環(huán)境城市新中心崛起：國(guó)際濱?；盍^(qū)B國(guó)際成熟都市發(fā)展規(guī)律深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的 “城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。，以產(chǎn)品打造提升項(xiàng)目的附加值，在產(chǎn)品的方面成為區(qū)域的標(biāo)桿。首席資源型城市綜合體首席資源型城市綜合體鹽田區(qū)中軸線規(guī)劃設(shè)計(jì)中，全面貫徹實(shí)施精品戰(zhàn)略，精心規(guī)劃，嚴(yán)格把關(guān)，力爭(zhēng)將中軸線建設(shè)成為深圳東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心、商業(yè)旅游服務(wù)中心和展示深圳東部地區(qū)城市形象的國(guó)際化精品工程。代表性項(xiàng)目是六本木新城。上海城市的升級(jí)，由上海市中心開(kāi)啟。 “” ，包含了把社會(huì)中人們共有的、熟知的事物進(jìn)行再認(rèn)識(shí)的意義。 首席資源型城市綜合體城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價(jià)值中心所在城市中心的標(biāo)志問(wèn)題思考住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略住宅組團(tuán)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析 —— 附屬于綜合體的高端資源型居住體1234一線資源區(qū)域優(yōu)勢(shì)綜合體價(jià)值稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員鹽田私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線無(wú)敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購(gòu)買項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場(chǎng)格局，外區(qū)域客戶占比超過(guò) 50%2023年鹽田（沙頭角）二手市場(chǎng)成交情況選取中原三級(jí)市場(chǎng) 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來(lái)自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級(jí)別客戶。購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。n 項(xiàng)目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標(biāo)志性較好，有利于企業(yè)商務(wù)展示。n 華大基因迅速成長(zhǎng)，以 “科技服務(wù) +醫(yī)療健康 ”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國(guó)家基因庫(kù)暨國(guó)際科技合作基地、基因產(chǎn)學(xué)研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測(cè)序與分析中心；興隆源、力科氣動(dòng)力等新能源企業(yè)嶄露頭角；區(qū)域企業(yè)