【正文】 :48:4202:48Feb235Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 ? 投機(jī)取巧的人。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 銷售節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)場展示 營銷活動 推廣費(fèi)用 ?6月初接受登記 ?6月初推出 VIP卡； ?6月底價格試算；營銷中心到位； 樣板房 。線下營銷 83 客戶種類 2：大 型企業(yè)中高層管理人員 惠州著名學(xué)校的高級教師，大型醫(yī)院的技術(shù)骨干等 具有龐大灰色收入的政府相關(guān)官員 高收入金領(lǐng)人士：設(shè)計(jì)院、律師、保險等朝陽行業(yè)精英 策略方向： 銷售人員在這類型客戶的跟蹤工作中，主要將目標(biāo)放在通過由低到高逐級滲透，盡量接觸到客戶的核心基層圈子，然后安排其主要的決策人與開發(fā)商高層商談， 可采取到這類企業(yè)總部上門巡展的方式進(jìn)行。單期發(fā)行量居惠州各媒體之首，今媒體分設(shè)惠州樓市版塊，且全方位涵蓋生活資訊版。體驗(yàn)營銷 體驗(yàn)是促成客戶成交的關(guān)鍵性因素，最主要的體驗(yàn)手段主要包括：體驗(yàn)館、園林體驗(yàn)、道路體驗(yàn)、樣板房等 69 內(nèi)場 充分利用產(chǎn)品優(yōu)勢 ,建立體驗(yàn)點(diǎn) ,讓客戶感受價值點(diǎn) 創(chuàng)新產(chǎn)品入市 ,建立市場性價比符號 自我拔高 ,建立新的物業(yè)價值標(biāo)準(zhǔn) ,（ 經(jīng)濟(jì)戶型也能擁有大社區(qū) ） 實(shí)現(xiàn)市場符號截流客戶 SWOT分析 39 策略總綱 40 報(bào)告思路 統(tǒng)一認(rèn)識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項(xiàng)目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 策略形成 41 房型 面積 套數(shù) 占比 銷售套數(shù) 銷售率 2*2 48 23% 44 92% 64 30% 58 91% 64 43% 28 44% 3*2 16 8% 14 88% 80 38% 66 83% 32 21% 10 31% 48 32% 38 79% 復(fù)式 4 2% 0 0% 6 4% 0 0% 6 3% 0 0% 小計(jì) 368 258 70% 競爭項(xiàng)目銷售情況 中惠城之戀 共有三種戶型 ,A型 :單套面積 39平方米 ,共 120套 。 5 惠城區(qū) 〃 成交價格 ３月份惠城區(qū)住宅成交均價 3829元 /平米，環(huán)比下降 9%，比去年同期下降 5% 。 11 觀點(diǎn)： ? 自 09年 3月份成交狀況分析，惠州樓市出現(xiàn)小陽春，并且 市場正正常化，消化量逐步增加 ； ?受 08年經(jīng)濟(jì)影響開發(fā)速度放緩，無明顯新增供應(yīng)，中小戶型消化速度最快，而剩余產(chǎn)品大都為大戶型， 本項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)屬市場斷層，并且供應(yīng)面積是目前市場旺銷戶型。其余為多次 第一次置業(yè)占 50%，第二次置業(yè)占 20%，多次占30% 一次、二次置業(yè)相當(dāng) 客戶職業(yè) 普通白領(lǐng)、個體工商戶 為主 公司職員、普通白領(lǐng)為主， 有部分個體戶 公務(wù)員、企業(yè)主、白領(lǐng)等 公務(wù)員、工商戶、醫(yī)生、 教師、律師、白領(lǐng)等 客戶主要年齡階段 30歲以下占 35% 3140歲占 36% 40歲以上占 29% 30歲以下占 42% 3140歲占 31% 40歲以上占 27% 30歲以下占 15% 3140歲占 55% 40歲以上 30% 30歲以下占 22% 3140歲占 38% 41歲以上占 40% 客戶主要家庭結(jié)構(gòu) 25人 23人 24人 35人 31 項(xiàng)目名稱 天一名居 偉豪都市印記 中頤海倫堡 萬科金域華庭 客戶對樓盤價格的看法 偏高 價格合適，性價比較高 價格合適，性價比較高 價格偏高 對本項(xiàng)目的主要喜好點(diǎn) 地段好，配套齊全，生活便利 項(xiàng)目周邊的景觀較好，戶型贈送面積較大、門前公園 園林好，戶型贈送，采光 戶型方正、采光及景觀面好、布局合理、戶戶朝南 對本項(xiàng)目的主要關(guān)注點(diǎn) 地段、價格、贈送面積、戶型朝向 地段、價格、贈送面積、 戶型朝向 價格、地段、戶型 地段、戶型、價格 主力需求戶型 7984 ㎡二房銷售最好 7680 ㎡兩房銷售最好 101 ㎡三房銷售次之 80120兩房和 95125三房銷售最好 86 ㎡兩房銷售最 好 付款方式 按揭 80% 一次性 20% 按揭 90% 一次性 10% 85%按揭 15%一次性 按揭 70% 一次性 30% 客戶對社區(qū)的看法 較密、品質(zhì)感不強(qiáng) 規(guī)模小、無小區(qū)居住氛圍、價格合理、擔(dān)心市政公園不建 園林景觀較好、性價比較能接受 社區(qū)生活氛圍好、品質(zhì)感強(qiáng)、位置較偏，價格高 周邊競爭項(xiàng)目客戶分析 樓盤物業(yè)顧問深度訪談 32 周邊競爭項(xiàng)目客戶小結(jié) ?客戶來源區(qū)域較泛，輻射整個惠城區(qū)域： 外延客戶帶動，推廣軸線拉長 ?客戶對江北置業(yè)的態(tài)度由排斥轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)同， 接受度較高 ； ?90㎡以下戶型自住型客戶年齡主要在 30歲以下，戶型越大則購買客戶年齡相對越高； ?家庭人口構(gòu)成：買一房客戶 12人，買兩房客戶 23人，買三房客戶 35人，產(chǎn)品面積與客戶群匹配； ?江北地段、便利交通、高起點(diǎn)齊全配套、未來前景 是很多客戶選擇購買的原因之一； ?從項(xiàng)目銷售情況看，中小戶型銷售較好， 開始出現(xiàn)供應(yīng)斷層，本項(xiàng)目為片區(qū)補(bǔ)充性產(chǎn)品。 目前市場客戶決策過程拉長 ,理性比較 .客戶知道自己需要什么 61 造勢 —— 推廣方式分析 開盤前 開盤后 推廣內(nèi)容 樹立項(xiàng)目形象 項(xiàng)目賣點(diǎn) 推廣目的 提升項(xiàng)目檔次 刺激客戶需求 推廣效果 客戶記憶不強(qiáng) 客戶記憶較強(qiáng) 推廣費(fèi)用 高 較高 本項(xiàng)目發(fā)售迫在眉急，再次重新主打項(xiàng)目形象，不能快速解決問題，并且也會將銷售期拉長， 建議近階段形象與賣點(diǎn)同時出街，利用賣點(diǎn)詮釋形象。推廣渠道 線上營銷 線下營銷 中原資源 77 外場 大眾推廣渠道為輔。推廣渠道 只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。 ? 新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 2023年 2月 5日星期日 2時 48分 42秒 02: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 5日星期日 上午 2時 48分 42秒 02:48: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 上午 2時 48分 42秒 上午 2時 48分 02:48: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 02:48:4202:48:4202:48Sunday, February 5, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 2023年 2月 5日 2時 48分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023/2/502:48:42 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。推廣渠道 線上營銷 充分利用主流網(wǎng)站的強(qiáng)大整合能力，通過一系列炒作手法，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 惠州大眾推廣渠道之網(wǎng)絡(luò)媒體應(yīng)用 江北惠州大道沿線，廣告位充斥，可能會被其他項(xiàng)目廣告攔截，為突破營銷困境， 建議作公交車廣告（公車選經(jīng)過惠州大道 麥地放河南案車輛）流動廣告可以擴(kuò)大客戶面。商業(yè)展示 75 內(nèi)場 價格策略原則 ?理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面； ?隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目價值，追求價值最大化。 本項(xiàng)目：注重現(xiàn)場展示，價格節(jié)奏把控 29 報(bào)告思路 統(tǒng)一認(rèn)識 明確方向 行動步驟 宏觀市場 項(xiàng)目簡介 競爭分析 客戶分析 推售策略 價格策略 營銷執(zhí)行 核心競爭力 30 周邊競爭項(xiàng)目客戶分析 樓盤物業(yè)顧問深度訪談 項(xiàng)目名稱 天一名居 偉豪都市印記 中頤海倫堡 萬科金域華庭 開盤時間 戶型 7984㎡二房占 33% 91142 ㎡三房占 36% 131148 ㎡四房占 31% 7691 ㎡二房占 50% 101125 ㎡三房占 50% 80133 ㎡二房占 48% ㎡三房占 48% 143309㎡三房占 4% 86 ㎡二房占 39% 126140 ㎡三房占 52% 165 ㎡四房占 9% 實(shí)收均價（元 /㎡） 4000 3650 3800 4200 客戶主要來源地 江北 42%，下角 14%，其他片區(qū)共 44% 江北 45%，下角 18%，小金口 10%，其他 27% 江北 20%，南壇下埔 15%，河南岸麥地 10%，小金口30%，其他 15% 江北 28%，下角 14%，麥地河南岸 23%，龍豐上排占 13%，其余共22% 客戶置業(yè)目的 自住為主 自住為住 自住為主 自住為主 購房次數(shù)特征 一次置業(yè)占 50%，二次置業(yè)各占 40%，多次置業(yè) 10% 第一次置業(yè)占 65%。 數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局。 數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)管理局。C型 :單套面積 75平方米 ,共24套 ， 預(yù)計(jì) 5月底開盤 天一名居 戶型有兩房、三房、四房，面積區(qū)間從 79－ 158平方米之間，其中主力戶型為 79至130多平方米的二房和三房。天一名居 主要消化產(chǎn)品： 7584兩房 91119三房 主要剩余產(chǎn)品： 117131三房 123142三房 131241四房 房型 面積 套數(shù) 占比 銷售套數(shù) 銷售率 2*2 84 22% 68 81% 108 28% 82 76% 3*2 84 22% 54 64% 108 28% 58 54% 小計(jì) 384 100% 180 47% 樓體條幅 雙 城 國 際 二房變?nèi)? 無限空間 無限價值 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置： 最有效的渠道之一，增加樓盤的昭示性 位置：南北區(qū)分別四面， 71 內(nèi)場 推廣渠道 惠州滲透式客戶渠道 外場 看樓通道完善； 物業(yè)服務(wù)展示 。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 人們所認(rèn)識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。 2023年 2月 5日星期日 2時 48分 42秒 02:48:425 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 5, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :48:4202:48:42February 5, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 管得少，就是管得好。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 患難可以試驗(yàn)一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 組織中原二級市場銷售競賽，設(shè)轉(zhuǎn)介至尊大獎，轉(zhuǎn)介套數(shù)最多的同事可獲得終極大獎。 滲透策略： 客戶資料收集（中小企業(yè)協(xié)會或各行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人）