【正文】 增長穩(wěn)定，增長行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對(duì)于注冊資金要求高n 企業(yè)增長速度n 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場需求有隨之增長；n 企業(yè)增長類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 11%；n 企業(yè)分布區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心，通過客戶訪談對(duì)片區(qū)行業(yè)進(jìn)行深挖細(xì)摸，進(jìn)一步細(xì)分行業(yè)，找出突破口深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實(shí)力、形象要求高客戶名稱：陳先生訪談地點(diǎn)：東港印象售樓處客戶背景：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 10年客戶進(jìn)行行業(yè)分析：行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務(wù)運(yùn)輸行業(yè)，是整個(gè)物流行業(yè)鏈的終極；行業(yè)要求：對(duì)于公司的實(shí)力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓；企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運(yùn)輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉庫之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉庫分布；深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求客戶名稱：呂先生訪談地點(diǎn)：天安數(shù)碼城辦公室客戶背景：主要從事貨運(yùn)代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 7年，客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)劃分：貨運(yùn)代理行業(yè)為船務(wù)行業(yè)的下游行業(yè)，對(duì)于辦公場所的面積和檔次要求較高；業(yè)務(wù)范疇：實(shí)力強(qiáng)的貨運(yùn)代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團(tuán)隊(duì)（類似于 ）進(jìn)行船務(wù)與運(yùn)輸兩個(gè)行業(yè)之間的業(yè)務(wù)聯(lián)系；企業(yè)分布：貨運(yùn)代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶；深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化客戶名稱：覃先生訪談地點(diǎn)：水貝辦公室客戶背景：主要從事黃金設(shè)計(jì)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計(jì)公司的策劃客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田；功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨(dú)立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主；深度訪談 4：利潤下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作客戶名稱：劉小姐訪談地點(diǎn)：周大福辦公室客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)現(xiàn)狀：近年國際黃金金價(jià)不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場面臨著重新洗牌和重組的一個(gè)過程，加工行業(yè)要進(jìn)一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計(jì)、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計(jì)公司合作，采用小公司的設(shè)計(jì)，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會(huì)組建自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同合作；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公倉儲(chǔ)行業(yè)運(yùn)輸公司船務(wù)行業(yè)貨運(yùn)代理l企業(yè)實(shí)力：主策資金 500萬l企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理；l企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建l 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉庫；l企業(yè)實(shí)力：注冊資 50萬以上，公司主要職員為貨柜司機(jī)，對(duì)辦公場所要求低；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)港口和倉儲(chǔ)的貨物運(yùn)輸；l企業(yè)分布：因工作性質(zhì)決定其分布主要圍繞港口和倉儲(chǔ)基地分布，聚集在鹽田 l 港商品房內(nèi)辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請注冊辦公）；l企業(yè)實(shí)力：對(duì)于辦公場所、公司形象要求較高，注冊資金 500萬以上；l企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，主要工作是船務(wù)與運(yùn)輸物行業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系；l企業(yè)分布：目前大型的貨運(yùn)代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫字樓物業(yè)，如北京康捷貨運(yùn)代理設(shè)置在地王大廈；l企業(yè)實(shí)力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬以上；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)將貨物出口，運(yùn)至其它港口；l企業(yè)分布：辦公主要分布在羅湖、福田中高檔寫字樓，例如馬士基、達(dá)飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉儲(chǔ)、運(yùn)輸在鹽田；港口物流行業(yè)黃 金 設(shè)計(jì)煉 金零售分 銷 行 業(yè)黃 金加工 業(yè)黃金珠寶行業(yè)采金l企業(yè)實(shí)力：擁有自己的礦場或者冶煉廠；l企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金；l企業(yè)分布：分布在國家 “ 金 ” 礦產(chǎn)比較豐富的趨于，在深圳暫時(shí)沒有此類工業(yè)；l企業(yè)實(shí)力：純粹的黃金珠寶設(shè)計(jì)公司注冊資金要求不高，但對(duì)于大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公l 司，對(duì)于設(shè)計(jì)的經(jīng)典款型、獲得的各類獎(jiǎng)項(xiàng)需要專門的展示空間，因此對(duì)l 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設(shè)計(jì)為主，大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公司有自己的生產(chǎn)、加工廠；l企業(yè)分布：水貝；l企業(yè)實(shí)力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊資金 500萬上，但通常主要是工廠主的l 不動(dòng)產(chǎn)核算，如廠房、機(jī)器l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)但設(shè)計(jì)能l 力弱；l企業(yè)分布：鹽田；l企業(yè)實(shí)力：對(duì)于主策資金要求較小， 100萬以上即可，店面主要為租賃形式l企業(yè)形態(tài)：以開分店或加盟的形式進(jìn)行黃金珠寶的銷售，主要面對(duì)終端客戶；l企業(yè)分布：各大商圈；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產(chǎn)生大量的外溢需求，為項(xiàng)目帶來更多銷售契機(jī)聚集經(jīng)濟(jì)利益交通節(jié)約利益 N1N2N3A 聚集經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況 N 聚集凈利益的變動(dòng)情況飽和度藍(lán)色框?yàn)樽罹呶^(qū)間，此時(shí)商務(wù)物業(yè)價(jià)值最高。項(xiàng)目作為鹽田寫字樓更新?lián)Q代的產(chǎn)品，承載著商務(wù)標(biāo)志性形象。業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產(chǎn)品為特色 。沙頭角商業(yè)區(qū)沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè)盛世名門碧海藍(lán)天名苑葉屋東街藍(lán)田壹站華苑山海華庭瀚海翠庭上東灣果菜商住樓沙頭角商業(yè)特征沙頭角片區(qū)商業(yè)市場較為獨(dú)立，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。片區(qū)高端社區(qū)均價(jià)在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費(fèi)力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。 5 2023。推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對(duì)產(chǎn)品特征，與客戶前置策略相結(jié)合，利用中原不同渠道拓展對(duì)應(yīng)客戶群，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和客戶的對(duì)位，促進(jìn)成交。產(chǎn)品線、景觀資源分析250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩南北西 東產(chǎn)品線分散，景觀資源均好，商務(wù)價(jià)值較高戶型需搭配組合銷售推售方式：組合推售250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩組合方式：以 ③ 、 ⑨ 、 ⑧ 作為關(guān)鍵戶型組合一： ①+②+⑨+⑩ ： 572㎡組合二： ⑤+⑥+⑦+⑧ ： 318㎡組合三： ④+⑤+⑥+⑦+⑧ ： 400㎡組合四： ①+②+③+⑨+⑩ ： 702㎡組合五： ⑨+⑩ ： 142㎡組合六： ①+② ： 430㎡組合七： ③+④ ： 212㎡組合八： ⑤+⑥ ： 138㎡通過平層自由組合，豐富產(chǎn)品線，增加客戶可選擇性。商業(yè)招商策略 通過品牌商家的牽引作用，盡早與品牌商家談判，以招商發(fā)布會(huì)等公開形式吸納零散商家，同時(shí)提升項(xiàng)目租金及銷售價(jià)格；，分期簽約 在早期商務(wù)談判過程中，考慮到整體商業(yè)的形象及組團(tuán)的協(xié)同性，盡可能的保證項(xiàng)目組團(tuán)功能的清晰、明朗，保證項(xiàng)目特色，同時(shí)利于后期宣傳推廣商業(yè)招商建議p誰是第一批的租戶很重要，通過給第一批的商家一個(gè)相對(duì)優(yōu)惠的條件，吸引進(jìn)駐，從而提升項(xiàng)目整體的檔次和經(jīng)營水平；p商家的品質(zhì)優(yōu)于租金的高低；商業(yè)地產(chǎn)的租金事實(shí)上由市場來決定的；p注重商戶的合理組合，重點(diǎn)考慮商戶的經(jīng)營能力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)化經(jīng)營。商業(yè)推售策略各功能組團(tuán)商業(yè)價(jià)值排序商業(yè)價(jià)值排序：2＞ 1＞ 4≥3排序原則：2地塊處于項(xiàng)目核心昭示位置，有最高商業(yè)價(jià)值；1地塊在蒞臨主干道，倚近政府機(jī)關(guān)單位； 4地塊相對(duì)昭示較弱，但擁有項(xiàng)目核心濱海資源，而 3地塊可達(dá)性較 4地塊高5地塊受業(yè)態(tài)及昭示面限制，價(jià)值相對(duì)較弱，可作為人流過渡樞紐考慮。推售方式：組合推售n 產(chǎn)品面積段由 45250㎡，產(chǎn)品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。 11公寓三期1開盤2023。2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均達(dá)到 ，超過中等發(fā)達(dá)國家人均 1萬美元經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度區(qū)域生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，預(yù)計(jì) 2023年將實(shí)現(xiàn)年均增長 10％，達(dá)到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產(chǎn)開發(fā)逐步提升2023年年末鹽田區(qū)人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)算單位 2023年 年末常住人口 萬人 戶籍人口 萬人 非戶籍人口 萬人 年末戶籍人口中 　 　 ⑴ 男性 萬人 ⑵ 女性 萬人 人口密度（按年末常住人口計(jì)算） 人 /平方公里 2879u本區(qū)生產(chǎn)總值 2023年達(dá)到 316億元，比 2023年增長 ％；u轄區(qū)稅收收入總額從 2023年的 2023年的 ；u財(cái)政一般預(yù)算收入從 2023年的 2023年的 ；u全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成 ，實(shí)際利用外資五年累計(jì) u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面， 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，比 2023年提高 11個(gè)百分點(diǎn)，轄區(qū)市場主體首次超過萬戶，基本形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。消費(fèi)頻率：調(diào)查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上的被訪者每周去休閑的次數(shù)是 3次以上，本區(qū)域居民對(duì)休閑消費(fèi)比較鐘情，對(duì)各種休閑商業(yè)偏好度較高。商業(yè)規(guī)模：有大量的高級(jí)海鮮酒樓集聚于此，一般營業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為 23層，代表酒樓有師公會(huì)海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營業(yè)面積一般在4070㎡之間，都為底層。模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場的置業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來。在政策面將加大對(duì)此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。他們對(duì)地段、配套的敏感遠(yuǎn)沒有對(duì)環(huán)境、健康要求的那么高生活 閱歷 忙于工作，對(duì)家庭顧及偏少，與父母同住比例偏高，需求大戶型生活閱歷豐富，多具有國際視野和海外經(jīng)歷，有自己原則，但會(huì)變通投資觀 眼光敏銳實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，認(rèn)為居住必須具備良好生態(tài)資源，不能缺少強(qiáng)大城市資源配套，作為投資認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于整體區(qū)域價(jià)值作用大目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解背景?年齡： 3050?行業(yè)：自由職業(yè)、跨企高管、國企高管、私企主、高級(jí)公務(wù)員等?置業(yè)角色：決策者、左右大局企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定相當(dāng)部分有國際化背景的國際自由人用途 ?居所的功能多樣性 前期以居住兼長期投資、少量投資客為輔；多功能使用，如收藏，接待等置業(yè)價(jià)值點(diǎn)排序在項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品本身、企業(yè)品牌的基礎(chǔ)下，結(jié)合大環(huán)境多個(gè)因素的疊加考慮，對(duì)資源的整合利用是客戶愈加重視的。大中華客戶群整體特征描述：客戶主要看中項(xiàng)目的地段及綜合體地標(biāo)價(jià)值，同時(shí)，由于面積段較小，客戶購買主要以投資行為為主，典型的城市稀缺資源占有型客戶【 三湘海尚 】 【 皇庭港灣 】 【 卓越維港 】 【 君匯新天 】 【 鴻威海怡灣】內(nèi)地頂級(jí)富豪、煤礦主、私企業(yè)主、外資企業(yè)高層管理層，追求稀缺創(chuàng)新型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)的占有潮汕生意人、有留洋經(jīng)歷的高收入人群，強(qiáng)調(diào)對(duì)主人空間的享受及高隱私度后海如蔚藍(lán)海岸換房的實(shí)用型住家，希望再次從房產(chǎn)的交易中獲利并繼續(xù)升級(jí)追求海景景觀換房自住客，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的占有和支配項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶大規(guī)模、大園林科技智能產(chǎn)品奢華享受、大主臥、主傭分梯 大贈(zèng)送、超實(shí)用 大尺度一線海景、大贈(zèng)送享受使用型類別資產(chǎn)持有型 享受使用型享受使用型 資產(chǎn)持有型享受使用型享受使用型交易獲利型 享受使用型資產(chǎn)持有型以金融證券及貿(mào)易行業(yè)客戶較為突出，追求高性價(jià)比，贈(zèng)送空間對(duì)其最具吸引力后海灣片區(qū)資源型豪宅的成交客戶來源結(jié)論 ——項(xiàng)目未來客戶群構(gòu)成及研判項(xiàng)目目標(biāo)客戶精神描?。嘿Y源整合使用型、隨性生活方式高自我能動(dòng)創(chuàng)新、領(lǐng)御事物認(rèn)知價(jià)值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式財(cái)富層面高中低沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高度整合資源獲得高品質(zhì)生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)隨性生活方式、較強(qiáng)創(chuàng)造力和領(lǐng)御感、懷舊內(nèi)斂、道德感