【正文】 發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設計特征 (二 )社區(qū)個性p 通過社區(qū)的標志性建筑，以及圍墻，道路等是的松散型社區(qū)具備明確的邊界感與領域感。216。238。 區(qū)域與主城中心及產(chǎn)業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界（山、海、河、湖等），區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良；216。嚴格控制成本投入，使資金鏈健康運轉(zhuǎn)。216。216。前期以別墅和洋房啟動，能夠克服區(qū)域陌生，塑造項目高端形象核心競爭力216。形象檔次高216。競爭機會挖掘結論 2n 小高層高層前期推出將陷入價格比拼，中后期待區(qū)域成熟和項目形象樹立后，將能實現(xiàn)更好的溢價 動因 1：配套成熟度216。項目周邊競爭格局恒大名都恒生伴山建大花園二期238。中國諾貝爾城n 章丘首個外銷復合型社區(qū)，通過性價比及樣板展示區(qū)的營造宜居環(huán)境，市場銷售情況較好價格 4600元 /㎡走量 平均 35套 /月客戶80%以上為濟南購房者，以投資客為主。 高 層 市 場 分析238。未來潛在競爭n 未來中長期面臨項目周邊火炬東第、翡翠東郡的競爭，區(qū)域外中建瀛園、康橋圣菲、大溪地等即將上市1 2東部區(qū)域潛在別墅項目主要為兩個：(1)火炬東第(2)翡翠東郡火炬東第待推別墅123東部板塊未來競爭西部板塊未來競爭西部板塊未來銷售別墅項目（ 1）中建瀛園（ 2）康橋圣菲（ 3）藍石 大溪地別墅面臨激烈的現(xiàn)狀和潛在競爭，需要從市場中充分挖掘突破競爭機會 …1中建瀛園火炬東第1238。從一個入門級的單核大城市，到未來 10年初具雛形的帶狀組群都市圈核心城市。新城中心發(fā)展規(guī)律 6—— 商業(yè)與商務n 商業(yè)和商務公寓的成功運營對項目后期以及區(qū)域內(nèi)其他項目價值具有極大的提升作用216。基礎設施建設216。大量開發(fā)商（萬科、中海、珠江合生、佳兆業(yè)等）紛紛進駐，促進區(qū)域發(fā)展216。唐冶新城對外交通依靠經(jīng)十路與世紀大道唐冶新城主城區(qū)機場章丘淄博濟青高速青銀高速繞城環(huán)線216。 經(jīng)十路世紀大道東繞城高速膠濟鐵路圍子山區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產(chǎn)業(yè)導入v 交通條件238。唐冶新城將成為未來多個城市副中心之一n 唐冶 ——以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心238。濟南萬達廣場萬達擁有全國多個城市中心綜合體開發(fā)經(jīng)驗，大戶型產(chǎn)品豪華精裝以及 6米左右客廳開間，沖擊了濟南客戶的市場認知，迅速實現(xiàn)了項目形象突破。 全運會大規(guī)?；A建設成就： 全運會奧體中心場館及相關配套建設催化城市面貌更新；216。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長?？颇?數(shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟比 86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比 53%城市人口占全國人口百分比 %238。通過對區(qū)域經(jīng)濟、交通、資源等方面進行綜合分析，濟南市城市空間發(fā)展結構呈 “帶狀組群 ”式布局結構分布。 中海 組群城市空間具有多中心結構n 深圳 ——以交通主軸貫穿的多城市中心分工協(xié)作的組群城市空間系統(tǒng)新中心根據(jù)規(guī)劃， 東部為濟南主城區(qū)的主要發(fā)展方向。唐冶西城 功能定位 為：現(xiàn)代服務業(yè)的核心聚集區(qū)和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、可持續(xù)發(fā)展型、生態(tài)自然型的標志性山水之城、 宜居之城、體育健康之城，使之成為省城東部城區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心和濟南市 “大經(jīng)十路 ”發(fā)展帶的新亮點238。力諾科技園n 企業(yè)中高管有一定財富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群基礎潛在客戶 企業(yè)情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽、力諾瑞特、力諾電力、宏濟堂制藥和雙虎集團五大產(chǎn)業(yè)中等收入，有一定財富積累工作相對穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價比；生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房高層區(qū)位力諾科技園238。南京216。新城中心發(fā)展規(guī)律 4—— 人口演變與物業(yè)的匹配周期n 新區(qū)人口是個不斷演變的過程，其中領先用戶和城市白領在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期迅速形成階段項目建設人口特征標志規(guī)劃期、啟動期：建設期快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期無人氣時間216。區(qū)域成為活力中心，216。土地供應：周邊區(qū)域潛在競爭激烈，未來唐冶板塊將成為熱點板塊238。238。諾貝爾城洋房產(chǎn)品依托較高性價比及美觀的立面效果提升了市場關注度，去化率較高；216。恒大名都n 通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，市場銷售情況較好價格 7200元 /㎡ 7500元 /㎡走量 平均 55套 /月客戶此項目所面對的客戶群為普通階層的消費者，尤其是首置的客戶群，同時由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨教育配套：小學、伊頓國際雙語幼兒園公共設施：會所、商業(yè)街休閑配套：濱水湖畔等通過實景、準現(xiàn)房、精裝修，價格高于火炬東第 1000元以上 恒大名都成交量月度走勢238。 高新區(qū)板塊 是濟南市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的行政、商務、商業(yè)中心。238。同洋房216?！白宰】腿赫急仍黾?”將增加置業(yè)人群的類別和數(shù)量，并改變其結構唐冶新城未來賣 “宜居 ”216。本體分析05v 企業(yè)研究v 項目研究216。拿地順序既定，開發(fā)節(jié)奏較快B地塊2023年 6月 A地塊2023年 10月C地塊2023年 12月D地塊2023年 9月E地塊2023年 10月216。機動性： 彈性規(guī)劃，及時調(diào)整以適應市場變化。 有較好的交通通達性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接；216。n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州 金地荔湖城 238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作廣州金地荔湖城 價格策略：首期采取 總 價控制、價格 讓 渡策略，同 時 提升 產(chǎn) 品的附加 值 ，以高性價比淡化區(qū)位劣 勢物業(yè)類型 面積（㎡） 總價疊拼 160－ 260 低總價洋房 小高層洋房 88－ 120公寓 47－ 90小高層洋房238。易交流性：p 社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質(zhì)居住者的交流。居住舒適性p 由客戶核心價值點出發(fā) ,社區(qū)必須具有舒適的居住密度。 配套策略：兼顧開發(fā)成本及配套運營效率 的前提下，配套設施建設與住宅分期開發(fā)緊密結合，為住宅提供價值點；216。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶演變初期：市區(qū)占 5成中后期：區(qū)域占比 快速提升未來整體客戶來源廣州： 40%；開發(fā)區(qū)： 2025%；新塘： 2530%；其他： 1015%產(chǎn)品策略：一期主流需求以 經(jīng)濟類別墅及類別墅 產(chǎn)品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強度，以較豐富的產(chǎn)品線，吸納廣泛層次的客源。社區(qū)案例研究n 新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟南大都市圈多中心化發(fā)展的重要一極，其長遠規(guī)劃價值更大本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城 “ 成為 歷城區(qū)和濟南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟文化中心 ” 的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項目 ”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟南多中心大都市圈的重要分支組成部分。城市案例研究n 城市發(fā)展模式城市化進程：按人口流動方向，分為四個發(fā)展階段第四階段城市化率 低于 50% 超過 50% 超過 70%大城市郊區(qū)化大城市人口進入大城市郊區(qū)，郊區(qū)人口大于城市，郊區(qū)功能向工業(yè)和商業(yè)轉(zhuǎn)化城市經(jīng)濟要素外溢，同時出現(xiàn)人口外溢郊區(qū)演變?yōu)槌鞘?，功能與城市互補濟南：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；2023年市域城鎮(zhèn)化水平將由 2023年的 58%增至 75%以上。產(chǎn)品建筑類型跳躍明顯，開發(fā)強度時高時低， 對于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問題提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。238。一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向216。形象檔次一般216。供應量大，競爭激烈216。周邊土地大量出讓： 唐冶新城周邊土地大量出讓，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的經(jīng)十路兩側(cè)土地已大量出讓216。高層客戶特征總結n 價格驅(qū)動置業(yè)，可以為了高性價比的產(chǎn)品放棄城市生活，但交通要求高基本居住類客戶敏感點價格交通配套居住品質(zhì)216。已推近 1萬㎡新城大盤市場未來供應至少160萬㎡量2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總建面 39萬㎡，分三期，二期在售。御龍灣解析及競爭策略n 通過山水資源及園林的打造體現(xiàn)品質(zhì)感；產(chǎn)品品質(zhì)粗糙規(guī)模 占地面積： ㎡，建筑面積： 14萬㎡，容積率 戶型 類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215560㎡客戶 魯商內(nèi)部中高層、山東省國有企業(yè)高管銷售 175210萬 /套賣點 園林綠化好未來待推產(chǎn)品情況本案產(chǎn)品線豐富，未來將有大量別墅待推。未來需求特征、市場空間格局、空間認知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應來源，以新擴張人口和原有人口再布局為主導需求，以所在組群為生活核心的市場特征。SOHO中國在北京 CBD成功開發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務）后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟收益；216。政府部門搬遷216。輕軌 11號線設有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。道路體系發(fā)達，公眾交通嚴重滯后，通勤成本高唐冶與濟南的公眾交通尚未納入濟南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進入濟南，濟南市區(qū)居民對城鄉(xiāng)公交認可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非?？捎^，而且將持續(xù)增長。n孫村郭店彩石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬人。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。 市政府東遷： 政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進程；216。城市化進程闊步前行年份 城鎮(zhèn)人口（億人） 城市化 率 新增城鎮(zhèn)人口（億人）2023年 % ——2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 —— 2023年 % 2023年 % ? 在經(jīng)濟推動下，中國城市化進程闊步前行，2023年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。本報告匯報思路項目定位體系項目規(guī)劃建議項目啟動區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場表現(xiàn)目標界定與本體分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01v 宏觀經(jīng)濟v 城市規(guī)劃v 政策環(huán)境238。238。直接表象就是各種利好因素對于不同區(qū)域的發(fā)展推動n 城市化與規(guī)劃利好激勵下，城市迅速擴張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟南城市面貌鳥瞰濟南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟南城市規(guī)劃和發(fā)展結構的改變，城市發(fā)展速度迅速，新城的發(fā)展將出現(xiàn)跳躍式前進。區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位 v 產(chǎn)業(yè)導入v 交通條件根據(jù)國內(nèi)外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。唐冶新城是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域n 唐冶新城位于東部新城組團中心，是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城發(fā)展有巨大推動作用濟南市重點空間布局建設規(guī)劃《 濟南城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》東部城區(qū)以高新技術產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點，加快推進孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設，啟動建設唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設，同步配建生活服務設施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心216。歷城區(qū)政務中心 歷城區(qū)體育館238。國內(nèi)新城的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進行的，政府是最有力的資源統(tǒng)籌調(diào)度者城市 政府作用 結果216。功能的實現(xiàn)前提條件是：順應市場，政策干預太多，即使物業(yè)建設完畢，區(qū)域功能也不能完善開發(fā)類型商業(yè)項目辦公項目居住項目市政配套開發(fā)次序規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)政府相關部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 高檔辦公中高檔住宅 高檔住宅土地開發(fā)路網(wǎng)設施市政設施 政府公務類設施時間 03年 45年 610年 10年后238。區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢216。立體交通網(wǎng)絡已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟216。各組群發(fā)展初期，不同組群之間的功能分工尚未完全落實，彼此之間競爭來自老城區(qū)的資金、人口等資源，存在一定的競爭關系。本項目面臨全市范圍競爭，要具競爭力，必須增加投入提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)，并面臨走量慢的風險本項目做別墅的競爭發(fā)力點：營造環(huán)境、提升品質(zhì)，面積控制，做足贈送 多 層 市 場 分析238。圣井組團章丘境內(nèi)，區(qū)域價值相對較低，代表樓盤有：中國諾貝爾城，翡翠東郡216。216。 營銷方面多以 配套完善、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)規(guī)模 為賣