【正文】 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 20:07:3820:07:3820: ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。星城世家 奧運(yùn)品質(zhì) 金牌生活 再鑄輝煌 說明：以上方案均為草案，有待與開發(fā)商、廣告公司溝通。 自創(chuàng)媒介及禮品：專屬網(wǎng)站 .業(yè)主通訊與筆記本樓書、名信片等禮品運(yùn)用； 現(xiàn)場包裝：雅致裝飾 ,體現(xiàn)尊貴感 ,注重現(xiàn)場感 ,突出品質(zhì)。 主要節(jié)點(diǎn)： 4月開始首度預(yù)熱。 性價(jià)比其實(shí)一個(gè)樓盤的綜合指標(biāo)，他包涵一個(gè)項(xiàng)目的方方面面。 春季房交會(huì) 5月 奧運(yùn)促銷 8月 主要營銷階段節(jié)點(diǎn) ? 推盤策略 將貨量按景觀戶型等因素分為不同等級房源， G5G6為四級房源 F3F4為三級房源 F9為二級房源 F5F7F8為一級房源 總體推盤策略為： 按房源質(zhì)量由低到高分節(jié)點(diǎn)推出； 各節(jié)點(diǎn)房源質(zhì)量優(yōu)劣混合搭配； 各節(jié)點(diǎn)不同物業(yè)類型混合搭配； 充分滿足客戶需求的多樣性。 ? 車庫號 總個(gè)數(shù) 已售個(gè)數(shù) 存量個(gè)數(shù) 存量總銷額 1 121 33 88 6932023 2 154 66 88 6981000 3 19 12 7 568000 6 36 24 12 963000 7 42 27 15 1207000 9 35 4 30 2341000 8 34 4 31 2418000 合計(jì) 441 170 271 21410000 未售車庫統(tǒng)計(jì) 未售車庫 271個(gè)，銷售總額 2141萬元。 ?07年第四季度至現(xiàn)在，受大勢影響，不管是高端市場還是低 ? 端市場，去化一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及前三季度，（凱樂湘園低價(jià)入 ? 市，去化都不甚理想）年底各大開發(fā)商推廣費(fèi)用明顯增高， ? 但是效果欠佳。 整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面 本地市場層面 宏觀政策調(diào)控影響逐步體現(xiàn)，政策印記將十分 明顯 房地產(chǎn)政策層面 08年長沙房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月份均價(jià) 萬科 “ 90— 70”面向供方，由于政策落實(shí)合和地區(qū)與差異，未見明顯成效。 全市累計(jì)均價(jià)走勢圖 數(shù)據(jù)來源：長沙房地局 ? 然而到了第四季度，就在大家高歌猛進(jìn)、期許更高時(shí)， 當(dāng)頭一棒， 在國家多輪調(diào)控政策的影響下， 房市高亢的態(tài)勢終于得到遏制，頓時(shí)疲軟， 于是市場觀望又起， 就像我們經(jīng)歷的這個(gè)冬天， 冷的出奇。 一般來說，房地產(chǎn)調(diào)整分為三個(gè)時(shí)期。 政策制約因素明顯體現(xiàn)。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計(jì) 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計(jì) 1 23 35 1 22 82 ? 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠(yuǎn)離中心花園 價(jià)格因素 —— 目前市場抗性較大 3房都在 70萬以上 4房都在 80萬以上 閣樓基本都在 100萬以上 除閣樓外，隨著銷售周期拉長，基本可以銷售。 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價(jià)格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 08年 3月，星城世家后續(xù)房源將可以取得預(yù)售證，為整個(gè)營銷周期的安排提供了足夠的時(shí)間保障； 鑒于前期節(jié)點(diǎn)式營銷策略較為成功，星城世家總體的營銷策略仍然為小步快跑，充分利用節(jié)點(diǎn)式營銷策略優(yōu)勢因素，更快更高去化。 工程質(zhì)量升級 —— 收官之作，精益求精。 ? 第五部分 項(xiàng)目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項(xiàng) ? 高性價(jià)比 高銷售率 高形象 星城世家總體推廣目標(biāo) ? 推廣策略 —— 重活動(dòng)輕推廣（實(shí)效推廣的客戶攻略） 針對其開展客戶實(shí)效營銷活動(dòng)，以活動(dòng)主導(dǎo)（參與性為主），利用一期優(yōu)秀品牌和口碑效應(yīng)。 售點(diǎn)廣告 :注意廣告載體的運(yùn)用及主題訴求 .廣告創(chuàng)意 . 公關(guān) /促銷活動(dòng)：吸引客戶親身感受；增強(qiáng)業(yè)主口碑銷售力 。 媒介資源整合建議 ? 第五部分 項(xiàng)目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項(xiàng) ? 現(xiàn)代的營銷體系是一個(gè)整合的營銷，關(guān)于營銷的方方面面必須 統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能事半功倍。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。做大生意，要看政治觀局勢。 20:07:3820:07:3820:07Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 下午 8時(shí) 7分 38秒 下午 8時(shí) 7分 20:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :07:3820:07:38February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 8時(shí) 7分 38秒 下午 8時(shí) 7分 20:07: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2月 11日 8時(shí) 7分 下午 8時(shí) 7分 38秒 ? 企業(yè)做大后 CEO說話要越來越細(xì)。 ? 沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。 ? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。 媒介投放組合 ? 由于奧運(yùn)資源是普遍熱點(diǎn)，競爭肯定十分激烈，因此必須創(chuàng)新。 推廣階段規(guī)劃 ? 活動(dòng)規(guī)則： 比如凡是打電話猜中中國獲得金牌數(shù)量， 均可在前往星城世家登記獲得禮品， 另外猜中，購房有不同等級優(yōu)惠，比如現(xiàn)場看奧運(yùn)。 推廣主題 推廣主題探尋 與客戶需求性價(jià)比契合 ? 我們看到， 08年是奧運(yùn)年 奧運(yùn)毫無疑問將是 08年的主題。 ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價(jià)格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 價(jià)格制定策略 結(jié)合前期銷售現(xiàn)狀及待售物業(yè)特征， 建議在制定價(jià)格遵循以下原則： 拉大價(jià)差，提升形象。 余下雜物屬于自然消化，受面積價(jià)格因素影響。中信新城，格蘭小鎮(zhèn)將迅 速點(diǎn)燃融城引擎。 570 80% 5400 綠城 2023年下半年報(bào)廣地產(chǎn)廣告投放情況 ? 盡管一年經(jīng)歷了陽光和風(fēng)雨， 但總體來看： 07年整個(gè)年度量價(jià)雙雙飆升， 呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場的極度和非理性繁榮， 供給和需求均已嚴(yán)重透支。 截止到 11月底，長沙商品房銷售總量是 。 中國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢 ? 就整個(gè)房地產(chǎn)市場而言， 08年整個(gè)市場將在十分明顯的政策烙印下逐步調(diào)整， 具體表現(xiàn)就是： 繼續(xù)落實(shí)和已出臺(tái)政策； 貨幣從緊，緊縮銀根； 加快閑置土地開發(fā)； 增加保障性住房供應(yīng)。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月均價(jià) 長沙奧林匹克花園 小高層、酒店 2810 小高層 780套 717 92% 5600 湘江北尚 小高層、高層 7棟 850(一期 430套、二期 420套） 430套（ 6月 9號開盤推 5號棟 196套， 8月 11日，開盤推出 7棟 234套中的 120套、 12月 16日推出 114套） 408 95% 5300 濱江 ? 08年市高端場競爭態(tài)勢 樓盤的綜合素質(zhì) —— 性價(jià)比將成為消費(fèi)者決策的主要因素 同質(zhì)化競爭更加激烈 整體市場供大于求 客戶選擇面多 ＋ ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競爭策略 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市