【正文】 2023年 2月 11日星期六 下午 8時(shí) 7分 38秒 20:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。做小生意，在于勤 。管理部門(mén)是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 浪費(fèi)時(shí)間。 奧運(yùn)金牌品質(zhì)是對(duì)其先前所有品質(zhì)的升華的最好概括； 整合后有利于形成品牌的整體打造； 整合推廣有利于推廣費(fèi)用集約使用。 建議冠名熱點(diǎn)話題，最小成本獲得最大可能關(guān)注。 軟文：制造社會(huì)熱點(diǎn)，使大眾聚焦星城世家；配合活動(dòng) ,宣傳品牌形象和賣(mài)點(diǎn)； 戶外廣告牌 : 項(xiàng)目形象展示 .重大活動(dòng)預(yù)告 ,注意整體性與一致性 。 ………… 主動(dòng)出擊，引起民眾參與熱情，獲得高度關(guān)注。 建議今年 3月登出整版廣告，主動(dòng)占位，視時(shí)機(jī)還可以更早。 我們開(kāi)始談到，我們不僅要順整個(gè)行業(yè)大勢(shì)， 還要借全民關(guān)注的奧運(yùn)大勢(shì)。 景觀升級(jí) —— 環(huán)抱中心園林，社區(qū)中心所在。（桂花城中心單位價(jià)格達(dá)到 8000元） 嚴(yán)格控制閣樓總價(jià)，減少去化壓力。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分及推盤(pán)策略 ? 硬指標(biāo) —— 08年完成 （消化存量為主）； 軟指標(biāo) —— 繼續(xù)提升星城世家品牌，擴(kuò)大知名度、提高美譽(yù)度； 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo) —— 為集團(tuán)和東方城后續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金和品牌保障。 ? 未售物業(yè)統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型 套數(shù) 銷售總額（萬(wàn)元） 住宅 88 7891 商鋪 30 4787 車庫(kù) 271 2141 雜屋 230 362 合計(jì) 15181 所有未售物業(yè)銷售總額約為 15000萬(wàn)元。 一期未售住宅情況統(tǒng)計(jì) ? 二期待售產(chǎn)品中， G4由于景觀較差，目前滯銷； 另外閣樓總價(jià)過(guò)高，有 22套滯銷； 4房相對(duì) 3房而言滯銷。 西：河西成為兩型社會(huì)的改革試驗(yàn)先導(dǎo)區(qū)，米蘭春天、和記黃埔、東 方明珠等陸續(xù)登臺(tái)亮相； 北：新河三角洲的正式啟動(dòng)，世紀(jì)金源、當(dāng)代、沙河及中鐵等 大盤(pán)將極大的帶動(dòng)區(qū)域放量；世紀(jì)金源 ? 樓盤(pán)名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售數(shù) 銷售率 1月均價(jià) 萬(wàn)象新天 高層 小戶型 寫(xiě)字樓 商業(yè) 6棟 1734套 500 460 92% 6000 瑞寧花園 高層 628 310 274 88% 6398 美居荷園 高層 954 258 （精裝修） 219 85% 小戶型 6800 大戶型 6600 西山匯景 別墅、洋房、 高層 991 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62套 61% 洋房 7000 高層 5500 全市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推貨量情況（二） ? 樓盤(pán)名稱 物業(yè)類型 開(kāi)盤(pán)日期 新推貨量 (套 ) 銷售量 銷售率 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 凱樂(lè)湘園 小高層、高層 345 172 50% 4600 新城新世界 小高層、高層 180 10 60% 5400 陽(yáng)光 100（三期） 洋房、聯(lián)排、高層 190 133 70% 5000 濱江君悅香?。ǘ冢? 小高層、高層 500 150 30% 5600 湘江北尚 小高層、高層 114 92 80% 5300 西山匯景 別墅洋房 小高層 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62 61% 洋房 7000 疊加 11000高層 5500 美居荷園 高層 258(精裝 ) 219 85% 小戶 6800 大戶 6600 萬(wàn)象新天 小高層、高層 500 460 92% 6000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期推貨情況 由于受國(guó)家調(diào)控政策影響，近期推盤(pán)去化較上半年比，均大幅萎縮。桂花城 電梯房、 多層洋房 1500 3月推中央官邸小高層 84套；5月推多層洋房桂雨苑 47套 中央官邸小高層 84套；多層洋房 45套。 08年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析 ? 目前本地房地產(chǎn)所處的調(diào)整時(shí)期和特點(diǎn) 觀望期 交易量大幅減少而價(jià)格微跌 恐慌期 交易量與房?jī)r(jià)同時(shí)大跌 恢復(fù)期 交易量在低位回穩(wěn)而價(jià)格緩跌 就長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前正處于觀望期。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 ? 市場(chǎng)大半年的高亢和年底的疲軟行情 充分表明， 由于中國(guó)政治制度的特殊性， 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括其他市場(chǎng)， 終究還是政策主導(dǎo)的市場(chǎng)， 不是市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)的市場(chǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局 ? 圖 4 長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖3444339833383251324431843136316229912962292432783206316731102658261926912822288729432998 30123054250027503000325035000 6 . 1 1 0月1 1 1 月 1 1 2 月 0 7 . 1 月 1 2 月 1 3 月 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月 1 9 月單位：元/ ㎡商品房 住宅2023年 19月，全市商品房均價(jià)為 3444元 /㎡，同比上漲 %； 其中商品住宅平均售價(jià)為 3206元 /㎡，同比上漲 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局 ? 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2023年 19月全市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況 全市商品房累計(jì)銷售 ㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅銷售㎡，同比增長(zhǎng) %，占商品房銷售面積的比重為 %。 “ 2套房貸”面向需方，從源頭控制，立竿見(jiàn)影。 因此我們可以看到房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)： ? 07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)總體特征 08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 ? 從宏觀的經(jīng)濟(jì)層面上來(lái)說(shuō)： 除非發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)、政治和軍事危機(jī)外， 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還將在未來(lái)的 10— 20年間整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展， 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必將逐步呈現(xiàn)穩(wěn)健、規(guī)范、良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。西街庭院 合院別墅、高層 446 合院別墅： 70 35 50% 12023 上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（三期） 高層、商業(yè) 1077 613 521 85% 4600 東璽門(mén) 小高層、高層 3600 608 604 100% 3900 山水華景 小高層、高層 731 391 370 95% 4000 西子花苑 小高層、高層 1100 550 385 90% 4800 凱樂(lè)湘園 小高層、高層 4棟 345 172 50% 4600 尚東板塊 07年推貨量情況 尚東板塊除 12月 28日推出的凱樂(lè)湘園受國(guó)家調(diào)控政策影響外， 基本符合整體市場(chǎng)特點(diǎn)，去化較好。 桂花城中心組團(tuán)價(jià)格較高，可仿效。 ?由于整體市場(chǎng)觀望，各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也基本觀望，普遍持謹(jǐn)慎 ? 態(tài)度，并無(wú)明確的目標(biāo)指向。 因此，高端市場(chǎng)的客戶爭(zhēng)奪將異常激烈，須盡早啟動(dòng)。 根據(jù)我司對(duì)車庫(kù)研究，在交房 1年后，車庫(kù)銷售基本屬于自然消化。 工程質(zhì)量絕佳 —— 收官之作，精益求精。 ? 按 4個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)， 總體推盤(pán)建議為： 首先推 G5F3 再次推 G6F4 然后推 F8F9 最后推 F5F7 未上市貨量推盤(pán)示意 以上推盤(pán)均為示意，如存量去化較好或客戶需求變化，可做適當(dāng)調(diào)整。 星城世家 =品質(zhì)地產(chǎn) ? “ 2023中國(guó)最佳品質(zhì)樓盤(pán)”、 “ 20