【正文】 、計(jì)劃安排 產(chǎn)品推界會(huì)（公開(kāi)認(rèn)購(gòu)）計(jì)劃執(zhí)行、 期間關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)強(qiáng)力宣傳； 、預(yù)期效果 目標(biāo)客戶(hù)群體開(kāi)盤(pán)前的鎖定預(yù)計(jì)目標(biāo)（或公開(kāi)認(rèn)購(gòu) 目標(biāo) ） 、 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)目標(biāo)； 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 期 （ 15天） 、計(jì)劃時(shí)間 、推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) 、計(jì)劃安排 、預(yù)期效果 持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期 、計(jì)劃時(shí)間 、推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) 、計(jì)劃安排 、預(yù)期效果 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 9 逐步 降溫銷(xiāo)售期 、計(jì)劃時(shí)間 、推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) 、計(jì)劃安排 、預(yù)期效果 項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售 期 、計(jì)劃時(shí)間 、推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) 、計(jì)劃安排 、預(yù)期效果 （三）、項(xiàng)目推盤(pán)方案 說(shuō)明項(xiàng)目推盤(pán)方案計(jì)劃， 具體到每一批次樓宇編號(hào)、單元編號(hào) 和 數(shù)量 ， 以及每一批次預(yù)計(jì)推出時(shí)間和清盤(pán)（銷(xiāo)售率達(dá)到 95%） 時(shí)間計(jì)劃， 以表格的形式明示。 實(shí)現(xiàn)價(jià)值體系 的 要素 一般實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值體系的基本要素是產(chǎn)品 要素 和推廣 要素 。 最為 常見(jiàn)的 房地產(chǎn)總體定價(jià)原則是 低開(kāi)高走、單價(jià)總價(jià)平衡原則。 、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 一般從項(xiàng)目的硬件 條件、軟件條件 和競(jìng)爭(zhēng)等方面分析項(xiàng)目劣勢(shì)。 重點(diǎn)對(duì)區(qū)位的商品房市場(chǎng)基本現(xiàn)狀介紹和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)計(jì)，同時(shí)闡述區(qū)位三級(jí)市場(chǎng)基本情況。 （ 三 ）、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)分析 首先概述區(qū)位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)概況（在售或擬售項(xiàng)目數(shù)量、產(chǎn)品未來(lái)供給等），以及區(qū)位的整體產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶(hù)群定位等。 、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 一般從區(qū)位宏觀背景（如大規(guī)模拆遷、重大規(guī)劃等）、市場(chǎng)訴求（如景觀規(guī)劃、產(chǎn)品的類(lèi)別、套型、面積等）分析項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，同時(shí)參考位區(qū)位市場(chǎng)的產(chǎn)品狀況、價(jià)格狀況、關(guān)鍵性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包括價(jià)格、銷(xiāo)售等在內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)策略， 綜合分析確 定項(xiàng)目的總體定價(jià)原則。 從產(chǎn)品 屬性和 特征進(jìn)行概況性分析 產(chǎn)品價(jià)值；如何利用營(yíng)銷(xiāo)策略和手段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值體系。 批次 數(shù)量 樓宇單元編號(hào) 推盤(pán)時(shí)間計(jì)劃 1 期 1批 200 1＃、 2＃ 3單、 3＃ XX 年 XX 月 1 期 2批 120 …… …… …… …… … … 2 期 1批 …… （四）、 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo) 單位： 套數(shù) 時(shí)間 階段 期間 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 階段銷(xiāo)售套數(shù) 累計(jì)銷(xiāo)售量 XX 年 XX 月 XX 日 項(xiàng)目開(kāi)工 XX 年 XX 月 XX 日 產(chǎn)品推界（公開(kāi)認(rèn)購(gòu)） XX 年 XX 月 XX 日 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期 持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期 逐步 降溫銷(xiāo)售期 清盤(pán)銷(xiāo)售 合計(jì) 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 10 （ 五 ）、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 本案在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中注重兩個(gè)方面：其一是項(xiàng)目推出的階段性；其二各階段的造勢(shì)；在項(xiàng)目推出時(shí)間上 緊扣市場(chǎng)變化，再根據(jù)不同的階段采用不能的造勢(shì)手法和選擇不同的媒體渠道，整合本案總體營(yíng)銷(xiāo) 。 推廣重點(diǎn)一般是產(chǎn)品推介會(huì) （公開(kāi)認(rèn)購(gòu)） 和 開(kāi)盤(pán)預(yù)告廣告等。一般而言產(chǎn)品的價(jià)值體系分基礎(chǔ)價(jià)值層面和附加值價(jià)值層面。 戶(hù)型 套型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 分項(xiàng)合計(jì) 套型合計(jì) A 2 居室 211 ~ 318 % % B 221 ~ 174 % C 222 ~ …… …… …… 3 居室 321 …… …… 322 …… …… …… 合計(jì) 100 （ 四 ）、價(jià)格定位 項(xiàng)目總體定價(jià)原則 項(xiàng)目總體定價(jià)一般應(yīng)該有一個(gè)總體原則主線，總體定價(jià)時(shí)，再根據(jù)各影響因素的主次比例予以個(gè)別修正。 項(xiàng)目 SWOT分析 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 從 項(xiàng)目的地理位置、交通、生活配套、人文資源、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展商等方面分別闡述項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。 （二）、區(qū)位市場(chǎng)分析 區(qū)位市場(chǎng)是指項(xiàng)目所在的小區(qū)域 或城市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊（如廊坊錦繡花苑、馨語(yǔ)星苑分別屬于廊坊西北板塊、西南板塊）。 區(qū)位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 原則上要求以表格形式介紹區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，且以餅狀圖描述競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目產(chǎn)品的面積區(qū)間和戶(hù)型套型 配比。 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一般從政策、競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)、銷(xiāo)售 以及項(xiàng)目硬軟件等方面分析項(xiàng)目顯性和隱性分析。 項(xiàng)目總體定價(jià)方法選擇 就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，最為常見(jiàn)的總體定價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、成本加層法和市場(chǎng)引導(dǎo)法 ，目前公司采用的定價(jià)方法基本上是市場(chǎng)比較法。 （二）、 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 前期鋪墊期 、計(jì)劃時(shí)間 200X年 XX 月份 — 200X年 XX月份 、 推廣 計(jì)劃目的 和重點(diǎn) 前期鋪底期目的一般是通過(guò)密集性企業(yè)廣告、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)廣告和軟性廣告抽象地闡述產(chǎn)品，引起市場(chǎng)猜測(cè)，給人們以想象。 媒體宣傳策略 、媒體選擇 、宣傳主題 、廣告創(chuàng)意及訴求 、 媒體 組合策略 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 11 以表格的形式描述項(xiàng)目各期間項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體組合策略 ，表格模板參考下表。 、計(jì)劃時(shí)間 200X年 XX 月份 — 200X年 XX月份 、推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) 項(xiàng)目公開(kāi) 期將產(chǎn)品 強(qiáng)力導(dǎo)入 市場(chǎng)， 將前期市場(chǎng)積累全面引爆 ，到達(dá)或超過(guò)預(yù)期計(jì)劃 。 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 7 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的建立 在明確了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶(hù)群體的基礎(chǔ)上，如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系成為目標(biāo)客戶(hù)群體是否購(gòu)買(mǎi)本案的關(guān)鍵所在。 客戶(hù)群體定位 、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 、目標(biāo)市場(chǎng)選擇 、 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目形象定 位 客戶(hù)群體定位 發(fā)展商定位 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目發(fā)展定位 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 6 （ 三 ）、 產(chǎn)品定位 一般以圖表的形式說(shuō)明產(chǎn)品 規(guī)劃 （產(chǎn)品的套型配比、面積區(qū)間） 結(jié)果，可參考文 下表格，并對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型面積區(qū)間（如套型區(qū)間劃分可參考 75 ㎡以下、 75— 90 ㎡、 90— 100 ㎡、100— 110 ㎡、 110— 125 ㎡、 125— 144㎡和 144㎡以上）統(tǒng)計(jì)，對(duì)主力戶(hù)型 進(jìn)行分析 。 項(xiàng)目資源分析 概述項(xiàng)目所用用的資源，如項(xiàng)目所具備的區(qū)位大環(huán)境資源和產(chǎn)品資源等。 二、 市場(chǎng)分析 （一）、 區(qū)域市場(chǎng)分析 介紹項(xiàng)目所在城市行政區(qū)的 基本 情況， 一般 包括行政區(qū)規(guī)模 、人口、交通狀況以 及行政區(qū)在該城市的地位和未來(lái)發(fā)展等方面。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目采用的推盤(pán)策略，包括開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇、推盤(pán)量、 推盤(pán)產(chǎn)品選擇、 推盤(pán)媒體選擇、 推盤(pán) 活動(dòng)策劃、優(yōu)惠方式 以及銷(xiāo)售進(jìn)程控制等。 （ 五 ）、 項(xiàng)目企劃思路 針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)， 通過(guò) 擬采用的 什么樣的企劃思路強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì) ，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售附加值 ； 針對(duì)本案劣勢(shì)和威脅 針對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅，通過(guò)擬采用的什么樣的企劃思路弱化項(xiàng)目劣勢(shì) ，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)程 ； 三、 項(xiàng)目 發(fā)展定位 基于對(duì)以上市場(chǎng)詳細(xì)分析以及對(duì)本案擬推出產(chǎn)品的了解，在推廣過(guò)程中，針對(duì)本案推榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 5 廣主題、架構(gòu)、過(guò)程，其核心問(wèn)題在于如何使客戶(hù)認(rèn)識(shí)，并接受和選擇本案？經(jīng)過(guò)客觀分析，本案發(fā)展定位框架如下圖所示： （一）、發(fā)展商定位 可從發(fā)展商的 發(fā)展戰(zhàn)略、品牌 形象 、經(jīng)營(yíng)理念、競(jìng)爭(zhēng)理念等方面描述。通過(guò)不同的總體定價(jià)方法分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格（均價(jià)）擬定。 推廣重點(diǎn)一般是企業(yè)形象廣告、預(yù)設(shè)懸念； 、計(jì)劃安排 期間的關(guān)鍵性推廣事項(xiàng)計(jì)劃安排； 、預(yù)期效果 逐步導(dǎo)入期 （ 60天） 、計(jì)劃時(shí)間 200X年 XX 月份 — 200X年 XX月份 、推廣計(jì)劃