【正文】 第七節(jié) 質(zhì)量控制計(jì)劃及其它管理制度 一 崗前培訓(xùn) ? 學(xué)習(xí)公司各項(xiàng)管理制度 ? 理論學(xué)習(xí)清潔專(zhuān)業(yè)知識(shí) ? 技能實(shí)踐操作培訓(xùn) 二 監(jiān)督計(jì)劃 ? 主管及領(lǐng)班的不斷巡查 ? 利用清潔巡查表確定沒(méi)有任何漏做的工作 ? 經(jīng)理突擊檢測(cè) ? 公司定期派專(zhuān)人到作業(yè)點(diǎn)進(jìn)行突擊檢查、考核，并以口頭或問(wèn)卷形式就公司管理 制度、專(zhuān)業(yè)清潔知識(shí)、操作技能及所在場(chǎng)所特殊要求等問(wèn)題對(duì)員工進(jìn)行抽查考核，促使員工通過(guò)自覺(jué)地學(xué)習(xí)和實(shí)踐，熟練掌握正確操作各種清潔用具、設(shè)備的要領(lǐng)，認(rèn)真完成各場(chǎng)所需要達(dá)到清潔頻率及標(biāo)準(zhǔn)，并能勝任作業(yè)場(chǎng)所的每一個(gè)崗位 ? 質(zhì)檢工作的定期檢查與抽查制度。 2． 使用方法：直接倒入皂液盒中。 3． 注意事項(xiàng)： 對(duì)皮膚無(wú)害，若濺入眼睛、口中立即用清水清洗，勿食。 5． 使用中，隨時(shí)注意機(jī)器對(duì)地面的壓力（看指示針），噴淋，滾刷清潔及污水回收的工作情況。 2． 將吹風(fēng)機(jī)放在合理位置，以免影響別人通行。 2． 接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。 2． 推拉機(jī)器工作時(shí)，不能用手拉著吸管和電源線走以免扯斷，一定要推著機(jī)器的扶手走，但也不能使勁壓在扶手上或者坐在機(jī)器上以免損壞機(jī)器的底部。 ９．停車(chē)場(chǎng)有權(quán)對(duì)遺失、失效車(chē)票、車(chē)證或超時(shí)泊車(chē)征收泊車(chē)補(bǔ)償停車(chē)費(fèi)。一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻。 ，物業(yè)部在工程部、保安部?jī)刹块T(mén)的配合下，對(duì)事件做出調(diào)查、折照，對(duì)財(cái)物損失做出登記，通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)作理賠處理。 6. 當(dāng)值保安在開(kāi)啟單元門(mén)時(shí)，務(wù)必先確認(rèn)要求開(kāi)啟單元門(mén)人的身份（出示《出入證》或本人身份證），請(qǐng)客戶(hù) /小業(yè)主對(duì)開(kāi)啟單元內(nèi)的物品給予確認(rèn)，如無(wú)任何問(wèn)題就請(qǐng)客戶(hù)在《確認(rèn)書(shū)》上簽名或蓋章。 十五、 財(cái)務(wù)取送款安全管理規(guī)定 ，通知安保部派專(zhuān)人押款； ，快去快回； ； ，不得向外人透露時(shí)間； ，近距離帶上對(duì)講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持電話； ，注意發(fā)現(xiàn)可疑人； ，財(cái)務(wù)人員須坐后排，上車(chē)后門(mén)窗要封閉； ，車(chē)輛不能熄火； 。 。 。 。 4．與市政供應(yīng)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。特別是客戶(hù)維 修擋案，將對(duì)客戶(hù)的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用。 （二） 技術(shù)措施 1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。 3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專(zhuān)業(yè)隊(duì)操作執(zhí)行。 三． 計(jì)劃保養(yǎng) （一） 建立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。 第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理 運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 一． 實(shí)施設(shè)備管理責(zé)任定員 1． 建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)帳，按單體分項(xiàng)。 第一階段，使各專(zhuān)業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專(zhuān)業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運(yùn)行和操作，保證整體運(yùn)轉(zhuǎn)。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工作質(zhì)量。 d 服務(wù)態(tài)度。 （ 2）隨時(shí)掌握員工動(dòng)態(tài)分布情況，及時(shí)進(jìn)行維修服務(wù)中的人員協(xié)調(diào)互補(bǔ)。專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立與執(zhí)行。 （ 4） 制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。 實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是 完成既定任務(wù)的保障。 二、 全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計(jì)劃 環(huán)境保護(hù)是二十一世紀(jì)人類(lèi)最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種潮流。第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介及業(yè)績(jī) 一、公司的介紹 二、公司所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì) 三、公司業(yè)績(jī) 對(duì)內(nèi)承接的項(xiàng)目 對(duì)外承接的項(xiàng)目 第二部分 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃 辦公樓位于 ，總建筑面積近 3 萬(wàn)平方米，包括高檔商務(wù)辦公樓、餐廳、酒店。 大廈的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量 大廈物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，也是客戶(hù)的人性需要。我們認(rèn)為根據(jù) 大廈的使用和經(jīng)營(yíng)需要，結(jié)合該物業(yè)的實(shí)際情況，將維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重點(diǎn)環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮整體實(shí)力，是完成管理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益的有效手段。 （ 5） 向經(jīng)理報(bào)告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營(yíng)情況。 （ 6） 其它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實(shí)際操作。 （ 3）及時(shí)傳達(dá)上級(jí)臨時(shí)安排的工作指令。 第三節(jié) 技術(shù)管理 一．技術(shù)資料管理 （一）制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的收集、存檔、保護(hù)、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細(xì)則另定）： 1． 技術(shù)資料交接程序和日常收集辦法。 2． 保養(yǎng)、大修、工程、改造 —— 在得到業(yè)主委托后由工程師直接負(fù)責(zé)，具體操作由技工分工實(shí)施。 第二階段，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨(dú)立排除故障，獨(dú)立進(jìn)行保養(yǎng)。 2． 將主 要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。 （二） 按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(jì)劃。必要時(shí)委托工程隊(duì)伍或廠商執(zhí)行。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。 客戶(hù)維修服務(wù)檔案包括： （ 1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問(wèn)題記錄、交接記錄。 5．能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。 員不得在室內(nèi)逗留。 。 。 十六、警衛(wèi)交接班管理規(guī)定 1. 項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行 24 小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早 8:00 和晚 8:00 10 分鐘到崗，換完工裝到指定地點(diǎn)集合； ，通報(bào)上班及當(dāng)班情況，分配崗位； ，由領(lǐng)班開(kāi)班后會(huì)總結(jié)當(dāng)日的工作； ，不能有所遺漏； ； 。 7. 如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)單元門(mén)鎖被損毀或遭破壞及客戶(hù)報(bào)稱(chēng)單元內(nèi)有物品損毀或丟失，須立即保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報(bào)部門(mén)經(jīng)理。 二十一、 緊急疏散管理規(guī)定 1. 為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。 ８． 協(xié)助清潔工維護(hù)停車(chē)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，保持車(chē)場(chǎng)整潔。 任何丟失停車(chē)憑證的車(chē)輛將會(huì)被禁止駛出／入車(chē)輛。 3． 機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開(kāi)關(guān)及機(jī)器的啟動(dòng)開(kāi)關(guān)是否關(guān)閉。 3． 放下扶手調(diào)整好角度，打開(kāi)機(jī)器開(kāi)關(guān)，使機(jī)器平穩(wěn)的左右勻速移動(dòng) 使用中切記不要使機(jī)器左右搖擺過(guò)大以免砰到周?chē)矬w，使機(jī)器受損。 3． 吹風(fēng)機(jī)的風(fēng)速可進(jìn)行調(diào)整。 6． 及時(shí)傾倒污水和添加稀釋后低泡地毯清潔劑。 五、拋 光蠟 1． 用途： 附著于底蠟及面蠟之上，與拋光機(jī)配合使用，使蠟面光亮如鏡。 3． 注意事項(xiàng)：勿食。通過(guò)質(zhì)檢工作的定期檢查與抽查，可以發(fā)現(xiàn)許多隱藏的問(wèn)題及隱患，有效防止了人為的欺蒙、形式主義及主觀臆斷的發(fā)生，使得管理工作有據(jù)可查、有證可考，便于進(jìn)行科學(xué)的量化評(píng)估。 2． 使用方法： 1： 10 3． 注意事項(xiàng)：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食。 十、 洗手液 1． 用途：具有消毒護(hù)膚的作用，并保持芳香。 2． 使用方法： 不必稀釋?zhuān)芍苯佑酶蓛舻南炌贤磕ㄓ谖锪现砻妗? 4． 地毯清洗機(jī)的使用方向只能向后拉，不能向前推。 五、 吹干機(jī) 1． 從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損壞，然后接通電源試用設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 三、 洗地機(jī) 1． 從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首 先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損壞，然后接通電源試用設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。如外殼、開(kāi)關(guān)、電源線、底部、浮漂等機(jī) 器的各個(gè)部分，然后接通電源試驗(yàn)一下，查看工作是否正常吸力的大小，如發(fā)現(xiàn)故障，立即停止使用，并及時(shí)上報(bào)直屬領(lǐng)導(dǎo)。 ８．遵紀(jì)守法，不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)從事任何違法活動(dòng)。 ７． 嚴(yán)禁客戶(hù)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)加油、擦、洗、修車(chē)輛及裝卸貨物。 ，火警現(xiàn)場(chǎng)交由消防部門(mén)指揮。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達(dá)。 十四、接報(bào)刑事治安事件管理規(guī)定 1. 物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶(hù) /小業(yè)主有關(guān)安全問(wèn)題的投訴，應(yīng)通知安保部； ； ，須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)； ，一方面詢(xún)問(wèn)、記錄簡(jiǎn)要情況，另一方面保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)； ，須應(yīng)客戶(hù)要求上報(bào)公安機(jī)關(guān)； ，不得將現(xiàn)場(chǎng)情況 對(duì)外擴(kuò)散； ，須按制定的處置預(yù)案采取措施。 。 。 二、中控室防火安全管理規(guī)定 。 3．計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。包括到場(chǎng)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基 本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單 反饋 維修人員持單反饋 操作 三．建立維修服務(wù)擋案 對(duì)外以客戶(hù)為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄈ绶刻?hào)等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計(jì)劃提供依據(jù)。 3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。 2． 制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。使任何人對(duì)一般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定。培訓(xùn)安排可分為三個(gè)階段。逐步建立細(xì)致的工作流程和操作規(guī)范。 c 工作質(zhì)量。隨時(shí)分配給各班組員工或通報(bào)各級(jí)有關(guān)人員處理，并得到反饋。 （ 5） 員工業(yè)務(wù)分配和業(yè)務(wù)考核。 （ 3） 對(duì)員工人身安全、設(shè)備運(yùn)行安全進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。保持并提高“硬件”水平使大廈保值增值，為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。安排“客戶(hù)接待日”，傾聽(tīng)客戶(hù)心聲， 滿足客戶(hù)的合理需求。該項(xiàng)目位于 ，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項(xiàng)功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為 樹(shù)立良好的形象。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入ISO14000 環(huán)境管理體系，全面實(shí)施環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，從大廈園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營(yíng)造自然景觀等方面采取一系列環(huán)保措施。 本計(jì)劃書(shū)系統(tǒng)地概括了 辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)管理、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案，注重了操作性。 2． 工程師（主管兼）。 3． 班組（或崗位）領(lǐng)班。 （ 4）服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。 2． 設(shè)備改造或變更后強(qiáng)制修改或變更資料規(guī)定。制定詳細(xì)的技術(shù)流程和本大廈的專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。 （三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃 強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測(cè)）項(xiàng)目 5.電力變壓器 8. 消防排煙風(fēng)機(jī) 、管線 電機(jī) 、室外廣告牌 (架 )結(jié)構(gòu) (電瓶 ) （四） 防范性計(jì)劃保養(yǎng)周期 1．年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類(lèi)電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤(pán)；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤(pán)管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門(mén)窗等。 4． 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 2． 維修值班室配備專(zhuān)用應(yīng)急工具。 （ 2）客戶(hù)二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記錄。 二．維修材料、備件及工具管理 1．管理方案： （ 1）建立維修材料、備件采購(gòu)制度 （ 2）建立維修材料、備件專(zhuān)用庫(kù)房（或平臺(tái)），制定庫(kù)管制度。 。 五、空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火安全管理規(guī)定 。 八、 動(dòng)用明火安全管理規(guī)定 1. 項(xiàng)目任何區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行電氣焊或其它明火作業(yè)時(shí)，須履行以下安全管理制度。 十七、警衛(wèi)請(qǐng)示匯報(bào)管理規(guī)定 實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)； ； ； ； ； 十八、內(nèi)部安全巡視管理規(guī)定 1. 為確保物業(yè)及客戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全，保安部實(shí)行全天候的安全巡視檢查制度； 2. 保安巡視按規(guī)定路線進(jìn)行，實(shí)施不間斷制。 8. 部門(mén)經(jīng)平時(shí)在接到 報(bào)告后，連同物業(yè)部經(jīng)理迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織調(diào)查，并與客戶(hù)單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。 ，涉爆及自然災(zāi)害需要疏散人群的事故。 ９． 嚴(yán)禁車(chē)輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。 第三章 大廈保潔（管理）計(jì)劃書(shū) 第一節(jié) 概述 辦公樓保潔的基本目的是為了營(yíng)造一個(gè)舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔寫(xiě)字樓 (及酒店 )辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使大廈整體避免因時(shí)間、人為等因素而造成的磨損和陳舊；使大廈保值增值， 為大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。 4． 吸水時(shí)要時(shí)刻注意機(jī)器的工作聲音是否正常，如聽(tīng)見(jiàn)蜂鳴聲及其非正常聲音要立即停機(jī)，及時(shí)查看機(jī)器運(yùn)行情況，切記不能把水吸進(jìn)得太滿，防止吸水馬達(dá)進(jìn)水，造成沒(méi)有必要的損失。機(jī)器使用方法：上抬機(jī)器扶手，機(jī)器向右移動(dòng)；下壓機(jī)器扶手，機(jī)器向左移動(dòng)。一速，二速，三速。 7． 使用后，將污水箱、滾刷、污水回收管及外表清潔干凈。 2．